Anschlussfinanzierungs-Rechner

So funktioniert der Anschlussfinanzierungs-Rechner

Der Anschlussfinanzierungs-Rechner hilft, wenn die Zinsbindung endet und die Bank ein neues Angebot schickt. Der erste Kasten rechnet die neue Rate aus Restschuld, altem Zins, alter Rate und neuem Zins, und zwar in beiden Varianten: Wer die Rate hält, tilgt beim höheren Zins langsamer und hat nach der nächsten Zinsbindung mehr Restschuld; wer die Tilgung hält, zahlt mehr im Monat, bleibt aber im Zeitplan. Der zweite Kasten prüft das Forward-Darlehen: Sie sichern sich den heutigen Zins für ein Darlehen, das erst in 12, 24 oder 36 Monaten beginnt, und zahlen dafür einen Aufschlag je Monat Vorlauf. Der Rechner stellt den Forward-Zins dem Zins gegenüber, den Sie zum Ablauf erwarten, und nennt die Grenze, ab der sich die Absicherung lohnt. Der dritte Kasten vergleicht 5, 10, 15 und 20 Jahre Zinsbindung mit Rate, gezahlten Zinsen und Restschuld.

Merksatz: Bei der Anschlussfinanzierung zählt nicht der Zins allein, sondern Zins mal Restschuld; wer in zehn Jahren wenig getilgt hat, trifft der Zinsanstieg mit voller Wucht. Eselsbrücke fürs Forward-Darlehen: 0,02 Prozentpunkte je Monat, also rund ein Viertelpunkt je Jahr Vorlauf.

Drei Beispiele:

• 235.000 Euro Restschuld, bisher 1,5 Prozent Zins und 875 Euro Rate, neu 3,8 Prozent: Die bisherige Tilgung lag bei 2,97 Prozent. Rate halten: Tilgung sinkt auf 0,67 Prozent, nach 10 Jahren sind noch 215.937 Euro offen, Volltilgung erst nach 50 Jahren. Tilgung halten: Rate steigt auf 1.325,42 Euro, 450 Euro mehr im Monat, Restschuld nach 10 Jahren 150.308 Euro.
• Forward-Darlehen über 180.000 Euro, heutiger Zins 3,6 Prozent, 24 Monate Vorlauf, 6 Monate aufschlagfrei, 0,02 Punkte je Monat: Forward-Zins 3,96 Prozent, Rate 1.044 Euro. Steigt der Zins auf 4,2 Prozent, spart das Forward-Darlehen 3.477 Euro in 10 Jahren; bleibt er bei 3,6 Prozent, kostet es 5.241 Euro mehr.
• 300.000 Euro, 3,6 Prozent bei 10 Jahren, 2 Prozent Tilgung, 0,25 Punkte je 5 Jahre: 5 Jahre kosten 1.337,50 Euro im Monat, 10 Jahre 1.400 Euro, 15 Jahre 1.462,50 Euro, 20 Jahre 1.525 Euro. Nach 10 Jahren sind 227.907 Euro offen, nach 20 Jahren noch 114.537 Euro.

Formeln: neue Rate = Restschuld × (neuer Zins + Tilgung) / 100 / 12, bisherige Tilgung = Rate × 12 / Restschuld × 100 - alter Zins, Forward-Zins = heutiger Zins + (Vorlauf - aufschlagfreie Monate) × Aufschlag. Die Restschuld zum Ende der Zinsbindung liefert der Tilgungsplan-Rechner, die Wirkung von Sondertilgungen vor dem Ablauf der Sondertilgungsrechner, und was eine vorzeitige Ablösung kostet, der Vorfälligkeitsentschädigungs-Rechner.

Wissenswertes zum Thema

Anschlussfinanzierung: Der zweite Vertrag entscheidet über die Gesamtkosten

Fast jede Baufinanzierung besteht aus zwei oder drei Verträgen, weil die Zinsbindung von 10 oder 15 Jahren kürzer ist als die Laufzeit von 25 bis 35 Jahren. Die Anschlussfinanzierung ist deshalb keine Formalie, sondern die Finanzierung der Restschuld zu dem Zins, der dann gerade gilt. Wer 2016 zu 1,5 Prozent abgeschlossen hat und 2026 verlängert, zahlt plötzlich 3,5 bis 4 Prozent, also mehr als das Doppelte auf eine Restschuld, die bei 2 Prozent Tilgung noch rund 78 Prozent des ursprünglichen Darlehens beträgt. Drei Wege stehen offen. Die Prolongation ist die Verlängerung bei der eigenen Bank; sie ist bequem, kostet keine Grundbuchgebühren, aber die Hausbank weiß, dass ein Wechsel Aufwand bedeutet, und bietet selten den besten Zins. Die Umschuldung zu einer anderen Bank bringt oft 0,2 bis 0,4 Prozentpunkte weniger; die Grundschuld wird dabei nicht gelöscht, sondern per Abtretung übertragen, was bei 200.000 Euro Grundschuld meist 300 bis 500 Euro kostet und sich schon im ersten Jahr rechnet. Der dritte Weg ist das Forward-Darlehen, das die Umschuldung oder Prolongation vorzieht. Der Rechner zeigt für alle Wege dasselbe: die neue Rate, die Restschuld nach der nächsten Bindung und die Jahre bis zur Volltilgung. Entscheidend ist die Wahl zwischen Rate halten und Tilgung halten. Rate halten ist verlockend, weil nichts weh tut, verschiebt das Problem aber in die Zukunft: Im Beispiel sinkt die Tilgung auf 0,67 Prozent und das Darlehen läuft 50 Jahre. Faustregel: Die Tilgung sollte so hoch sein, dass das Darlehen bis zum Renteneintritt getilgt ist.

Forward-Darlehen: Versicherung gegen steigende Zinsen

Das Forward-Darlehen reserviert den heutigen Zins für ein Darlehen, das erst später ausgezahlt wird, bis zu 60 Monate im Voraus. Die Bank lässt sich die Wartezeit bezahlen, meist 0,01 bis 0,03 Prozentpunkte je Monat Vorlauf, oft nach einer aufschlagfreien Zeit von 6 bis 12 Monaten. Bei 24 Monaten Vorlauf und 0,02 Punkten sind das 0,36 Punkte auf 18 Monate, der Zins steigt von 3,6 auf 3,96 Prozent. Ob sich das lohnt, weiß niemand vorher, es ist eine Wette: Liegt der Marktzins zum Ablauf über dem Forward-Zins, haben Sie gewonnen, liegt er darunter, zahlen Sie drauf, und zwar für die gesamte neue Zinsbindung. Der Rechner nennt die Schwelle, hier 3,96 Prozent, und rechnet beide Szenarien über die Zinsbindung durch. Zwei Dinge sind wichtig: Das Forward-Darlehen muss abgenommen werden, sonst verlangt die Bank eine Nichtabnahmeentschädigung, die so hoch sein kann wie eine Vorfälligkeitsentschädigung. Und je länger der Vorlauf, desto teurer der Aufschlag und desto unsicherer die Prognose; Forward-Darlehen mit 12 bis 36 Monaten Vorlauf sind der übliche Rahmen. In der Niedrigzinsphase 2015 bis 2021 waren Forward-Darlehen für viele ein Verlustgeschäft, weil die Zinsen weiter fielen; wer dagegen Anfang 2022 abgeschlossen hat, sparte binnen eines Jahres zwei Prozentpunkte. Die Absicherung ist also weniger eine Renditefrage als eine Frage, wie viel Zinsrisiko der Haushalt tragen kann.

Zinsbindung: 10 Jahre und das Kündigungsrecht nach § 489 BGB

Längere Zinsbindung kostet Aufschlag, meist 0,2 bis 0,4 Punkte je fünf Jahre. Bei 300.000 Euro und 0,25 Punkten je Stufe sind 20 Jahre 125 Euro im Monat teurer als 10 Jahre, 5 Jahre 62,50 Euro günstiger. Was viele nicht wissen: Jedes Darlehen mit einer Zinsbindung über 10 Jahre darf der Kreditnehmer zehn Jahre nach Vollauszahlung mit sechs Monaten Frist kündigen, ohne Vorfälligkeitsentschädigung (§ 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB). Eine 20-jährige Bindung ist also ein einseitiges Recht: Fallen die Zinsen, kündigen Sie nach zehn Jahren und schulden um, steigen sie, behalten Sie den alten Zins bis zum Ende. Der Aufschlag ist der Preis dieser Option. Umgekehrt ist die 5-jährige Bindung mit der niedrigsten Rate ein Risiko: Bei 300.000 Euro sind nach 5 Jahren noch 267.391 Euro offen, fast das ganze Darlehen, und ein Zinsanstieg von zwei Punkten würde die Rate um rund 445 Euro erhöhen. Die Frage, wann die lange Bindung lohnt, beantwortet die Rechnung grob so: Wenn der Anschlusszins nach 10 Jahren über dem Zins der 20-jährigen Bindung plus dem Aufschlag liegt, hier über etwa 4,6 Prozent. Wer bei der Anschlussfinanzierung mit kleinerer Restschuld dasteht, kann auch kürzer binden, weil ein Zinsanstieg dann weniger Geld bewegt.

Ein Stück Geschichte

Die feste Zinsbindung ist eine deutsche Besonderheit. In Großbritannien, Spanien oder Australien sind variable Hypothekenzinsen die Regel, in den USA dagegen Festzinsen über die vollen 30 Jahre, die der Staat über Fannie Mae und Freddie Mac seit den 1930er-Jahren ermöglicht. Deutschland fand mit dem Pfandbrief einen Mittelweg: Die Banken refinanzieren Baudarlehen über Pfandbriefe mit 5 bis 15 Jahren Laufzeit, weshalb sie Festzinsen genau für diese Zeiträume anbieten können, dazu das Kündigungsrecht nach zehn Jahren, das 1986 in § 609a BGB eingeführt wurde und seit der Schuldrechtsreform 2002 in § 489 BGB steht. Forward-Darlehen kamen Ende der 1990er-Jahre auf, zunächst über Kreditvermittler, die sie als Produkt für die Anschlussfinanzierung vermarkteten; vorher war die Prolongation bei der Hausbank fast alternativlos. Der Zinsverlauf der letzten 40 Jahre erklärt die Erfahrungen der Generationen: Baugeld kostete 1981 über 11 Prozent, Mitte der 1990er rund 8 Prozent, 2008 etwa 5 Prozent und 2020 unter 1 Prozent. Dann kam 2022 der schnellste Anstieg seit Bestehen der Bundesrepublik, von 1 auf 4 Prozent in zehn Monaten, und mit ihm für hunderttausende Haushalte die erste Anschlussfinanzierung, die teurer ist als der alte Vertrag.

Praktische Tipps

Beginnen Sie 12 bis 36 Monate vor Ablauf der Zinsbindung mit dem Vergleich, nicht erst, wenn das Prolongationsangebot kommt. Holen Sie mindestens zwei Fremdangebote ein, auch um mit der Hausbank zu verhandeln. Nutzen Sie den Zinsanstieg nicht als Grund, die Tilgung zu senken; wenn die Rate nicht tragbar ist, suchen Sie lieber nach Sondertilgungsmöglichkeiten oder einer längeren Bindung mit kleinerer Tilgung als nach 0,5 Prozent Tilgung und 50 Jahren Laufzeit. Prüfen Sie beim Forward-Darlehen, ob die aufschlagfreie Zeit reicht; manche Banken verlangen ab dem ersten Monat, andere erst ab dem zwölften. Bedenken Sie, dass eine Umschuldung eine neue Bonitätsprüfung bedeutet, bei gesunkenem Einkommen oder gestiegenem Alter kann das zum Problem werden. Und rechnen Sie bei der Restschuld nach, die Bank nennt sie im Jahreskontoauszug; was bis dahin an Sondertilgungen möglich ist, zeigt der Sondertilgungsrechner, die ganze Finanzierung von Anfang an der Baufinanzierungsrechner.