Immobilien-Cashflow-Rechner

So funktioniert der Immobilien-Cashflow-Rechner

Der Immobilien-Cashflow-Rechner rechnet die Frage, die hinter jeder Kapitalanlage-Immobilie steht: Was bleibt am Monatsende übrig, oder was muss ich zuschießen? Sie tragen Kaufpreis, Nebenkosten, Eigenkapital, Zins und Tilgung ein, die Kaltmiete, das nicht umlagefähige Hausgeld, die Instandhaltungsrücklage je Quadratmeter, den Mietausfall, den Gebäudeanteil, den AfA-Satz und Ihren Grenzsteuersatz, und der Rechner zeigt die Gesamtkosten, Darlehen und Rate, die Mieteinnahme nach Ausfall, die laufenden Kosten, den Cashflow vor Steuer, die Abschreibung, das steuerliche Ergebnis, die Steuer oder Steuererstattung, den Cashflow nach Steuer im Monat und Jahr, die Tilgung als Vermögensaufbau, die Eigenkapitalrendite aus Cashflow plus Tilgung sowie Bruttomietrendite und Kaufpreisfaktor. Das ist der Rechner für das Exposé mit "Rendite 4,5 Prozent", für die Frage, warum die Wohnung trotzdem 300 Euro im Monat kostet, und für den Vergleich zweier Objekte vor der Besichtigung.

Merksatz: Cashflow ist Miete minus alles, was wirklich vom Konto geht, also auch die Tilgung; die Steuer rechnet dagegen mit Zinsen und AfA, nicht mit der Tilgung. Die Eselsbrücke: Negativer Cashflow plus Tilgung ist der Vermögensaufbau im Monat, solange er größer ist als der Zuschuss, baut die Wohnung Vermögen.

Drei Beispiele:

• Wohnung 250.000 €, 10 % Nebenkosten, 50.000 € Eigenkapital, 3,8 % Zins, 2 % Tilgung, 900 € Kaltmiete, 120 € Hausgeld, 70 m², 12 €/m² Instandhaltung, 3 % Ausfall, 35 % Steuersatz: Rate 1.087,50 €, Cashflow vor Steuer -404,50 €, AfA 333,33 €, steuerliches Ergebnis -362,83 €, Erstattung 126,99 €, Cashflow nach Steuer -277,51 € im Monat, Tilgung 375 €, Eigenkapitalrendite 2,3 Prozent, Kaufpreisfaktor 23,1.
• Wohnung 400.000 €, 100.000 € Eigenkapital, 4 % Zins, 1,5 % Tilgung, 1.500 € Miete, 95 m², 3 % AfA Neubau, 42 % Steuersatz: Rate 1.540 €, Cashflow vor Steuer -388,75 €, dank 750 € AfA und 42 Prozent Erstattung nach Steuer nur -86,88 €, Tilgung 420 €, Eigenkapitalrendite 4 Prozent.
• Dieselbe erste Wohnung ohne Kredit: Cashflow vor Steuer 683 €, Steuer auf das Ergebnis von 350 € rund 122 €, nach Steuer 561 € im Monat, 2,4 Prozent auf 275.000 € eingesetztes Kapital.

Formeln: Cashflow vor Steuer = Miete × (1 - Ausfall) - Hausgeld - Instandhaltung - Kreditrate, steuerliches Ergebnis = Miete - Kosten - Zinsen - AfA, Cashflow nach Steuer = Cashflow vor Steuer - Ergebnis × Steuersatz. Die reine Rendite ohne Finanzierung zeigt der Mietrendite-Rechner, die Abschreibung im Detail der AfA-Rechner.

Wissenswertes zum Thema

Cashflow vor Steuer: Was vom Konto geht

Die Mietrendite im Exposé, Jahresmiete durch Kaufpreis, sagt nichts darüber, ob die Wohnung monatlich trägt, denn sie kennt weder Kredit noch Kosten. Der Cashflow fängt bei der Kaltmiete an und zieht ab, was wirklich fließt: einen Mietausfall von 2 bis 4 Prozent für Leerstand zwischen zwei Mietern und säumige Zahler, das nicht umlagefähige Hausgeld, also Verwaltung und Zuführung zur Erhaltungsrücklage, die bei Eigentumswohnungen 1 bis 2 Euro je Quadratmeter im Monat ausmachen, eine eigene Instandhaltungsrücklage von 8 bis 20 Euro je Quadratmeter im Jahr für Bad, Küche und Fenster innerhalb der Wohnung, und die Kreditrate aus Zins und Tilgung. Im Beispiel bleiben von 900 Euro Miete nach 27 Euro Ausfall, 120 Euro Hausgeld und 70 Euro Rücklage 683 Euro, die Rate von 1.087,50 Euro ist höher, der Cashflow liegt bei minus 404,50 Euro. Das ist bei heutigen Zinsen und Kaufpreisen in Städten die Regel: Mit 4,3 Prozent Bruttomietrendite und 3,8 Prozent Zins plus 2 Prozent Tilgung trägt sich kaum eine Wohnung aus der Miete, der Käufer schießt zu und baut mit der Tilgung Vermögen auf. Der Rechner nennt die Tilgung getrennt, 375 Euro im Monat, denn das ist kein Verlust, sondern der Teil der Rate, der aus Schulden Eigentum macht.

Steuer: AfA, Zinsen und die Erstattung

Das Finanzamt rechnet anders als das Konto. Bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung sind Zinsen, Hausgeld, Instandhaltung, Verwaltung und die Abschreibung Werbungskosten, die Tilgung nicht; umgekehrt ist die AfA kein Geldabfluss, aber abziehbar. Der Rechner schreibt den Gebäudeanteil des Kaufpreises ab, meist 70 bis 85 Prozent, der Rest ist nicht abschreibbarer Boden, mit 2 Prozent für Gebäude ab 1925, 2,5 Prozent für ältere und 3 Prozent für Neubauten mit Fertigstellung ab 2023; die Kaufnebenkosten gehören anteilig zur AfA-Basis, was der Rechner vereinfacht weglässt. Im Beispiel ergibt sich ein steuerliches Ergebnis von minus 362,83 Euro im Monat, und dieser Verlust wird mit dem übrigen Einkommen verrechnet, bei 35 Prozent Grenzsteuersatz eine Erstattung von 126,99 Euro, die den Cashflow auf minus 277,51 Euro verbessert. Mit den Jahren kippt das: Die Zinsen sinken mit jeder Tilgung, die Miete steigt, das Ergebnis wird positiv und die Steuer fällig, während die AfA gleich bleibt; nach 10 bis 15 Jahren zahlt die Wohnung Steuern, erst recht nach Ende der Finanzierung. Sonderabschreibungen für Neubau nach § 7b EStG, die degressive AfA für Baubeginn 2023 bis 2029 und die Verteilung größerer Instandhaltung über 2 bis 5 Jahre sind weitere Hebel, die der Rechner nicht abbildet. Der Verkauf nach zehn Jahren Haltefrist bleibt steuerfrei, das ist am Ende oft der größte Posten der Rendite.

Rendite lesen: Eigenkapital, Faktor, Wertzuwachs

Die Eigenkapitalrendite des Rechners setzt Cashflow nach Steuer plus Tilgung ins Verhältnis zum eingesetzten Eigenkapital: Minus 277 plus 375 Euro sind 98 Euro im Monat Vermögensaufbau, 1.170 Euro im Jahr auf 50.000 Euro, 2,3 Prozent, und das ist ohne Wertzuwachs und Mietsteigerung gerechnet. Mit 2 Prozent Wertzuwachs im Jahr kommen auf 250.000 Euro 5.000 Euro dazu, die Eigenkapitalrendite springt auf über 12 Prozent, das ist der Hebel der Fremdfinanzierung, und er wirkt in beide Richtungen, bei fallenden Preisen auch. Der Kaufpreisfaktor, Kaufpreis durch Jahresmiete, ist die schnellste Kennzahl: Unter 20 gilt als günstig, 20 bis 25 als marktüblich in Mittelstädten, über 30 wie in München oder Hamburg als teuer; im Beispiel 23,1, die Bruttomietrendite der Kehrwert mit 4,3 Prozent. Die Nettomietrendite nach Kosten liegt rund einen Punkt darunter. Was ein Kauf braucht, damit der Cashflow nicht dauerhaft negativ bleibt: einen Kaufpreisfaktor unter 22, mindestens 20 Prozent Eigenkapital plus Nebenkosten, Mietsteigerungspotenzial und einen Zins unter der Mietrendite; wer das nicht hat, kauft eine Sparrate mit Immobilienrisiko. Negativer Cashflow ist dabei kein Ausschlusskriterium, solange das Einkommen ihn trägt, aber er muss bewusst sein, und zwei Wohnungen mit je 300 Euro Zuschuss sind bei Jobverlust ein Problem.

Ein Stück Geschichte: Vom Zinshaus zur Eigentumswohnung

Die Vermietung als Kapitalanlage ist so alt wie die Stadt: Im Rom der Kaiserzeit vermieteten Investoren die Stockwerke der Insulae, Cicero klagte über den Ärger mit seinen Mietshäusern, und in den Gründerjahren nach 1871 entstanden die Berliner Mietskasernen als Renditeobjekte für Bauunternehmer und Sparer, finanziert über Hypothekenbanken mit 4 Prozent. Die Eigentumswohnung, die den Kleinanleger zum Vermieter macht, gibt es in Deutschland erst seit dem Wohnungseigentumsgesetz von 1951, der Aufteilung von Mietshäusern folgte ab den 1970er Jahren der Markt der Kapitalanlagewohnungen mit Steuersparmodellen, der in den 1990er Jahren mit der Sonderabschreibung Ost seinen Höhepunkt und seine Abstürze erlebte. Die AfA von 2 Prozent stammt aus dem Einkommensteuergesetz 1985, die degressive AfA für Neubauten gab es mit Unterbrechungen bis 2005 und seit 2024 wieder, und die Spekulationsfrist von zehn Jahren seit 1999. Mit den Niedrigzinsen ab 2012 wurde die vermietete Wohnung zum Volkssport, Kaufpreisfaktoren stiegen von 15 auf 30 und mehr, und seit der Zinswende 2022 ist der Cashflow wieder die entscheidende Zahl: Was bei 1 Prozent Zins Überschuss brachte, kostet bei 4 Prozent Zuschuss, und genau das rechnet dieser Rechner.

Praktische Tipps

Rechnen Sie mit der tatsächlichen Kaltmiete aus dem Mietvertrag, nicht mit der Marktmiete aus dem Exposé. Tragen Sie das nicht umlagefähige Hausgeld aus dem Wirtschaftsplan ein und 12 bis 15 Euro je Quadratmeter eigene Rücklage bei Bestandswohnungen. Setzen Sie 3 Prozent Mietausfall an, auch wenn die Wohnung vermietet ist. Prüfen Sie den Gebäudeanteil, das Finanzamt rechnet ihn nach der Arbeitshilfe des Bundesfinanzministeriums, oft niedriger als gewünscht, ein Gutachten kann sich lohnen. Rechnen Sie das Objekt mit 1 Prozent mehr Zins durch, die Anschlussfinanzierung kommt. Vergleichen Sie Kaufpreisfaktor und Nettomietrendite vor der Besichtigung mit dem Mietrendite-Rechner, die Nebenkosten mit dem Kaufnebenkosten-Rechner, den Kredit mit dem Immobilienkredit-Rechner und den Verlauf der Zinsen mit dem Tilgungsplan-Rechner.