Vorfälligkeitsentschädigung-Rechner

So funktioniert der Vorfälligkeitsentschädigung-Rechner

Der Rechner für die Vorfälligkeitsentschädigung schätzt, was die Bank verlangt, wenn Sie Ihren Immobilienkredit vor Ende der Zinsbindung zurückzahlen, beim Hausverkauf, bei der Scheidung oder bei der Umschuldung. Sie geben Restschuld, Vertragszins, Restlaufzeit der Zinsbindung, den aktuellen Wiederanlagezins und die Monatsrate ein. Der Rechner rechnet nach der Aktiv-Passiv-Methode des Bundesgerichtshofs: Zinsschaden der Bank, abgezogen die ersparten Risiko- und Verwaltungskosten, und zeigt daneben einen Orientierungswert von 1 Prozent der Restschuld je Jahr Restlaufzeit.

Merksatz: Die Entschädigung ist der Zins, den die Bank verliert, weil sie Ihr Geld heute schlechter anlegen kann als in Ihrem Vertrag. Die Eselsbrücke: Hoher Vertragszins, niedriger Marktzins und lange Restlaufzeit machen sie teuer; ist der Marktzins höher als der Vertragszins, ist sie null, denn dann verdient die Bank an der Rückzahlung.

Drei Beispiele:

• 180.000 Euro Restschuld, 3,8 Prozent, 6 Jahre Restlaufzeit, Wiederanlage 2,2 Prozent, Rate 1.100 Euro: Zinsschaden 14.393,62 Euro, ersparte Kosten 1.770 Euro, Vorfälligkeitsentschädigung 12.624 Euro oder 7,0 Prozent der Restschuld.
• 250.000 Euro, 1,5 Prozent, 4 Jahre, Wiederanlage 3,2 Prozent: 0 Euro, weil die Bank das Geld heute besser anlegen kann als in Ihrem Vertrag.
• 200.000 Euro, 4,2 Prozent, 8 Jahre, Wiederanlage 2,5 Prozent, Rate 1.200 Euro: 18.922 Euro oder 9,5 Prozent, Zinsschaden 21.472,17 Euro.

Formel: Entschädigung = Barwert der vertraglichen Zahlungen zum Wiederanlagezins - Restschuld - ersparte Kosten, mit ersparten Kosten von 0,15 % je Jahr plus 150 Euro als Näherung; Orientierungswert Kappung: 1 % der Restschuld je Jahr Restlaufzeit, den der Rechner bei Vertragszinsen bis 2 Prozent als Obergrenze anwendet. Rate und Restschuld einer neuen Finanzierung rechnet der Immobilienkredit-Rechner, den Restschuldverlauf der Tilgungsplan-Rechner.

Wissenswertes zum Thema

Wann die Bank eine Entschädigung verlangen darf

Ein Immobiliendarlehen mit Zinsbindung ist ein Vertrag auf Zeit: Die Bank hat sich das Geld für zehn Jahre beschafft und darf verlangen, dass Sie es zehn Jahre verzinsen. Vorzeitig raus kommen Sie nur mit berechtigtem Interesse, beim Verkauf der Immobilie, bei Scheidung oder Arbeitsplatzwechsel mit Umzug, wenn die Bank eine Aufstockung verweigert, oder wenn die Bank zustimmt, und dann darf sie den Schaden ersetzt verlangen, die Vorfälligkeitsentschädigung nach § 490 Abs. 2 und § 502 BGB. Ohne Entschädigung kommen Sie heraus nach § 489 BGB: zehn Jahre nach vollständiger Auszahlung mit sechs Monaten Kündigungsfrist, bei jeder Zinsbindung über zehn Jahre, und am Ende der Zinsbindung sowieso; außerdem bei variablen Zinsen mit drei Monaten Frist, bei vertraglichen Sondertilgungen, meist 5 bis 10 Prozent im Jahr, und wenn die Bank fehlerhaft über die Berechnung belehrt hat, denn seit 2016 ist der Anspruch dann ausgeschlossen, was der BGH 2024 bestätigt hat und was in vielen Verträgen von 2016 bis 2020 der Fall ist. Umschuldung ist kein berechtigtes Interesse, die Bank muss nicht zustimmen, und sie wird es nur gegen Entschädigung tun. Wie viel eine Umschuldung trotz Entschädigung bringt, zeigt der Vergleich der Monatsraten im Baufinanzierungsrechner.

Die Aktiv-Passiv-Methode Schritt für Schritt

Der BGH erlaubt zwei Berechnungen, die Aktiv-Aktiv-Methode, bei der die Bank so tut, als vergebe sie Ihr Geld als neues Darlehen, und die Aktiv-Passiv-Methode, bei der sie es in Pfandbriefe anlegt; die zweite ist üblich, weil sie bei niedrigen Pfandbriefzinsen mehr bringt. Der Rechner macht sie nach: Erstens den Zahlungsstrom, den Sie bis Ende der Zinsbindung geschuldet hätten, alle Monatsraten und die Restschuld am Ende, aus Restschuld, Zins und Rate. Zweitens den Barwert dieses Stroms, abgezinst mit dem Wiederanlagezins, dem Pfandbriefzins für die Restlaufzeit, laufzeitgenau nach der Bundesbank-Statistik; bei 180.000 Euro, 3,8 Prozent Vertrag und 2,2 Prozent Wiederanlage über 6 Jahre ist der Barwert 14.393,62 Euro höher als die Restschuld, das ist der Zinsschaden. Drittens die Abzüge: ersparte Risikokosten, weil die Bank das Ausfallrisiko los ist, 0,01 bis 0,06 Prozent im Jahr nach Rechtsprechung, und ersparte Verwaltungskosten, 50 bis 150 Euro im Jahr, hier zusammen als 0,15 Prozent je Jahr plus 150 Euro angenähert, 1.770 Euro; dazu müssen vereinbarte Sondertilgungsrechte so berücksichtigt werden, als hätten Sie sie genutzt, was die Entschädigung spürbar senkt und im Rechner nicht enthalten ist. Ergebnis 12.624 Euro, 7 Prozent der Restschuld, plus Bearbeitungsgebühr für die Berechnung, die der BGH auf angemessene Höhe begrenzt. Den Barwert selbst rechnet der Zinseszinsrechner nach.

Die Kappung und die Fälle, in denen Sie nichts zahlen

Für Verbraucherdarlehen, die keine Immobiliardarlehen sind, gilt die Grenze von 1 Prozent der Restschuld, bei weniger als einem Jahr Restlaufzeit 0,5 Prozent; für grundpfandrechtlich gesicherte Immobiliendarlehen gilt sie nicht, dort kann die Entschädigung 10 Prozent und mehr erreichen. Der Rechner zeigt zur Orientierung eine Kappung von 1 Prozent der Restschuld je Jahr Restlaufzeit, bei 180.000 Euro und 6 Jahren 10.800 Euro, und wendet sie bei Vertragszinsen bis 2 Prozent, den Darlehen der Niedrigzinsjahre, als Obergrenze an; bei Vertragszins unter dem Marktzins ist die Entschädigung ohnehin null, wie im Beispiel mit 1,5 Prozent, da hat die Bank keinen Schaden, sondern einen Gewinn, den sie nicht herausgeben muss. Ganz entfällt die Entschädigung bei fehlerhafter Belehrung, bei Kündigung nach zehn Jahren, bei Rückzahlung nach Ablauf der Zinsbindung, und seit 2016 bei Verbraucherimmobiliendarlehen auch, wenn die Bank die Angaben zur Berechnung im Vertrag unzureichend gemacht hat, was Verbraucherzentralen prüfen; viele Banken haben in den Jahren danach Entschädigungen zurückgezahlt. Den Verkauf der Immobilie kann man sich mit der Entschädigung oft sparen: Der Käufer übernimmt das Darlehen mit Zustimmung der Bank, oder Sie nehmen es mit, Objekttausch, auf die neue Immobilie. Was der Verkauf nach Nebenkosten bringt, rechnet der Kaufnebenkosten-Rechner aus Käufersicht.

Ein Stück Geschichte: Wie der BGH die Formel vorgab

Bis in die 1990er berechneten Banken die Entschädigung nach eigenen Methoden, oft als pauschaler Prozentsatz, und wer vorzeitig zurückzahlen wollte, bekam oft ein Nein. Der Bundesgerichtshof entschied 1997 in zwei Urteilen, dass der Kunde bei Verkauf der Immobilie einen Anspruch auf vorzeitige Rückzahlung hat und die Bank im Gegenzug Ersatz ihres konkreten Zinsschadens, berechnet nach Aktiv-Aktiv- oder Aktiv-Passiv-Methode, mit Abzug der ersparten Risiko- und Verwaltungskosten; 2000 wurde diese Rechtsprechung mit § 490 Abs. 2 ins BGB geschrieben, in Kraft 2002 mit der Schuldrechtsreform. 2004 legte der BGH fest, dass Sondertilgungsrechte zugunsten des Kunden berücksichtigt werden müssen, 2005, dass die Wiederanlage in Pfandbriefen laufzeitkongruent sein muss, und 2016 übernahm die Wohnimmobilienkreditrichtlinie die Pflicht, die Berechnung im Vertrag zu erläutern, mit der Folge, dass unzureichende Angaben den Anspruch ganz ausschließen. Die Niedrigzinsjahre 2015 bis 2021 machten die Entschädigungen teuer, bei 4 Prozent Altverträgen und 0,5 Prozent Pfandbriefzins kamen 15 bis 20 Prozent der Restschuld zusammen, und seit dem Zinsanstieg 2022 sind viele Entschädigungen auf null gefallen, weil die Wiederanlage mehr bringt als der alte Vertrag. Der Rechner rechnet die BGH-Formel von 1997, mit dem Zins von heute.

Praktische Tipps

Lassen Sie sich die Berechnung der Bank im Detail geben und prüfen Sie sie mit dem Rechner, vor allem den Wiederanlagezins, der laufzeitgenau aus der Bundesbank-Statistik stammen muss, und die Berücksichtigung Ihrer Sondertilgungsrechte. Prüfen Sie den Vertrag auf fehlende oder fehlerhafte Angaben zur Berechnung, bei Verträgen ab 2016 lohnt die Anfrage bei der Verbraucherzentrale. Kündigen Sie nach zehn Jahren seit Vollauszahlung kostenlos. Bieten Sie beim Verkauf dem Käufer die Darlehensübernahme oder der Bank den Objekttausch an. Nutzen Sie Sondertilgungen vor der Ablösung. Und rechnen Sie bei Umschuldung ehrlich: Die Entschädigung muss aus der Zinsersparnis bis Ende der Zinsbindung bezahlt werden; die neue Rate dafür liefert der Immobilienkredit-Rechner.