Notarkosten-Rechner

So funktioniert der Notarkosten-Rechner

Der Notarkosten-Rechner rechnet die Notar- und Grundbuchkosten beim Immobilienkauf so, wie sie später auf der Rechnung stehen: nicht als Pauschale, sondern Position für Position nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG). Im ersten Kasten tragen Sie Kaufpreis und Grundschuld ein; der Rechner bestimmt die Wertgebühr nach Tabelle B und berechnet die Beurkundung des Kaufvertrags mit 2,0 Gebühren, Vollzug und Betreuung mit je 0,5, die Grundschuldbestellung mit 1,0, Auslagen und Umsatzsteuer, dazu die Gebühren des Grundbuchamts für Eigentumsumschreibung, Auflassungsvormerkung und Grundschuldeintragung. Der zweite Kasten rechnet die Grundschuld allein, etwa bei einer Umschuldung, der dritte einzelne Grundbuchkosten: Umschreibung, Vormerkung, Löschung, Erbfall, Schenkung und Grundbuchauszug.

Merksatz: Beim Kauf kostet der Notar 2,0 Gebühren für den Vertrag und 1,0 für die Grundschuld, das Grundbuchamt 1,0 für die Umschreibung, 0,5 für die Vormerkung und 1,0 für die Grundschuld. Eselsbrücke: Notar und Grundbuch zusammen rund 1,5 Prozent des Kaufpreises, bei Barzahlung ohne Grundschuld knapp über 1 Prozent.

Drei Beispiele:

• 450.000 Euro Kaufpreis mit 350.000 Euro Grundschuld: Wertgebühr 885 Euro, Notar 2,0 + 0,5 + 0,5 Gebühren plus 1,0 aus 685 Euro für die Grundschuld, mit Auslagen und 19 Prozent Umsatzsteuer 3.998,40 Euro; Grundbuch 885 + 442,50 + 685 = 2.012,50 Euro. Zusammen 6.010,90 Euro, das sind 1,34 Prozent.
• 300.000 Euro ohne Finanzierung: Wertgebühr 635 Euro, Notar 2.290,75 Euro, Grundbuch 952,50 Euro, zusammen 3.243,25 Euro (1,08 Prozent). Bei 600.000 Euro mit 500.000 Euro Grundschuld sind es 7.623,10 Euro.
• Grundschuld über 350.000 Euro allein: 1,0 Beurkundung plus 0,5 Vollzug auf 685 Euro, mit Umsatzsteuer 1.246,52 Euro Notar, 685 Euro Grundbuch, zusammen 1.931,52 Euro; die spätere Löschung kostet 342,50 Euro beim Grundbuchamt.

Formeln: Notar = (2,0 + 0,5 + 0,5) × Gebühr(Kaufpreis) + 1,0 × Gebühr(Grundschuld) + Auslagen, × 1,19, Grundbuch = 1,5 × Gebühr(Kaufpreis) + 1,0 × Gebühr(Grundschuld), Gebühr nach Tabelle B: 15 Euro bis 500 Euro Geschäftswert, dann in Stufen, etwa 435 Euro bei 200.000, 935 Euro bei 500.000 und 1.735 Euro bei einer Million. Alle Nebenkosten des Kaufs inklusive Grunderwerbsteuer und Makler zeigt der Kaufnebenkosten-Rechner, die Grunderwerbsteuer je Bundesland der Grunderwerbsteuer-Rechner.

Wissenswertes zum Thema

GNotKG und Tabelle B: Warum jeder Notar gleich viel kostet

Notarkosten sind in Deutschland keine Verhandlungssache. Das Gerichts- und Notarkostengesetz von 2013 schreibt für jede Amtshandlung einen Gebührensatz vor und bindet ihn an den Geschäftswert, beim Kauf also an den Kaufpreis. Die Wertgebühr steht in Tabelle B des Gesetzes: 15 Euro bis 500 Euro, dann je angefangene 500 Euro plus 4 Euro bis 2.000 Euro, je 1.000 Euro plus 6 Euro bis 10.000 Euro, je 3.000 Euro plus 8 Euro bis 25.000 Euro, je 5.000 Euro plus 10 Euro bis 50.000 Euro, je 15.000 Euro plus 27 Euro bis 200.000 Euro, je 30.000 Euro plus 50 Euro bis 500.000 Euro und je 50.000 Euro plus 80 Euro bis fünf Millionen. So kommt ein Kaufpreis von 300.000 Euro auf 635 Euro und einer von 450.000 Euro auf 885 Euro. Diese Gebühr wird mit dem Satz aus dem Kostenverzeichnis multipliziert: 2,0 für die Beurkundung eines Kaufvertrags (Nr. 21100), 1,0 für eine Grundschuld (Nr. 21200), 0,5 für Vollzugstätigkeiten wie das Einholen von Genehmigungen und der Lastenfreistellung (Nr. 22110) und 0,5 für die Betreuung, etwa die Überwachung der Kaufpreisfälligkeit (Nr. 22200). Dazu kommen Auslagen für Post und Dokumente und 19 Prozent Umsatzsteuer, denn der Notar ist Unternehmer. Ein Notar darf weder Rabatt geben noch Zuschlag nehmen; die Gebühren sind bundesweit identisch, nur Auslagen schwanken um wenige Euro.

Grundbuchamt: Dieselbe Tabelle, keine Umsatzsteuer

Das Grundbuchamt beim Amtsgericht rechnet nach derselben Tabelle B, aber mit eigenen Sätzen und ohne Umsatzsteuer, weil es eine Behörde ist. Die Eigentumsumschreibung kostet 1,0 Gebühren aus dem Kaufpreis (Nr. 14110), die Auflassungsvormerkung, die den Käufer zwischen Vertrag und Umschreibung schützt, 0,5 (Nr. 14150), die Eintragung einer Grundschuld 1,0 aus dem Grundschuldbetrag (Nr. 14121) und ihre spätere Löschung 0,5 (Nr. 14140). Bei 450.000 Euro Kaufpreis und 350.000 Euro Grundschuld sind das 2.012,50 Euro, die das Grundbuchamt per Kostenrechnung vom Käufer verlangt, oft Monate nach dem Notartermin. Zwei Sonderfälle sind wichtig: Erben zahlen für die Umschreibung nichts, wenn sie den Antrag innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall stellen, danach die volle Gebühr aus dem Verkehrswert; und bei Schenkungen gilt der Verkehrswert als Geschäftswert, dazu kommt der notarielle Übergabevertrag mit meist 2,0 Gebühren. Ein einfacher Grundbuchauszug kostet 10 Euro, ein beglaubigter 20 Euro. Wer die Grundschuld des Verkäufers übernimmt oder abtreten lässt, spart die Neubestellung komplett; wer sie nach Tilgung im Grundbuch stehen lässt, spart die Löschungskosten und kann sie bei einer späteren Finanzierung wiederverwenden.

Was der Rechner nicht enthält und wo Kosten verhandelbar sind

Notar und Grundbuch sind nur ein Teil der Kaufnebenkosten. Die Grunderwerbsteuer liegt je nach Bundesland zwischen 3,5 Prozent in Bayern und 6,5 Prozent in Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, dem Saarland, Schleswig-Holstein und Thüringen, bei 450.000 Euro also 15.750 bis 29.250 Euro, und ist damit der größte Posten. Die Maklerprovision wird seit 2020 beim Verkauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern an Verbraucher geteilt, meist je 3,57 Prozent. Beim Notar können Zusatzkosten entstehen, die der Rechner nicht abbildet: die Beglaubigung von Vollmachten, die Löschungsbewilligung für Grundschulden des Verkäufers (trägt üblicherweise der Verkäufer), ein Notaranderkonto mit Hebegebühr, Übersetzungen, Genehmigungen von Behörden oder Gerichten und eine Verwalterzustimmung bei Eigentumswohnungen. Beim Bauträgervertrag und beim Kauf vom Bauträger ist der Geschäftswert der gesamte Preis inklusive Bauleistung. Sparen lässt sich wenig, aber etwas: Die Grundschuld nur so hoch wie nötig eintragen, Vollmachten vom Notar nur dort einholen, wo sie gebraucht werden, bei Käufen in der Familie die Übertragung als Schenkung oder gemischte Schenkung prüfen und beim Erbfall die Zweijahresfrist nicht verstreichen lassen. Die Kosten des Notars sind bei Vermietung Anschaffungsnebenkosten und werden über die Abschreibung steuerlich wirksam, Grundschuldkosten sind sofort als Werbungskosten absetzbar.

Ein Stück Geschichte

Der Notar ist eines der ältesten Rechtsberufe: Schon im römischen Reich beurkundeten "notarii" Verträge, im Mittelalter bestellten Kaiser und Papst Notare, die mit ihrem Signet Urkunden Beweiskraft gaben. In Deutschland regelte die Reichsnotariatsordnung von 1512 unter Maximilian I. erstmals Pflichten und Gebühren. Dass Grundstücksgeschäfte zwingend vor einem Notar beurkundet werden müssen, schreibt das Bürgerliche Gesetzbuch seit 1900 in § 311b vor, zum Schutz vor übereilten Entscheidungen und zur sicheren Eintragung im Grundbuch, das die Grundbuchordnung von 1897 reichsweit einführte und das bis heute den Eigentumsnachweis liefert. Die Gebühren folgten über 150 Jahre der preußischen Kostenordnung und ab 1935 der "KostO", die mit ihren Bruchteilsgebühren und Mindestsätzen zuletzt kaum noch zu durchschauen war. Das GNotKG löste sie zum 1. August 2013 ab, führte die Tabellen A und B mit festen Gebührensätzen ein und hob das Niveau um durchschnittlich 15 Prozent an; seither wurde die Tabelle nicht verändert, so dass Notarkosten nur über die Kaufpreise gestiegen sind. Rund 7.000 Notare beurkunden in Deutschland jährlich etwa eine Million Immobilienverträge; in den südlichen Bundesländern als hauptberufliche Nur-Notare, im Norden und in Berlin meist als Anwaltsnotare.

Praktische Tipps

Lassen Sie sich vom Notar vorab eine Kostenaufstellung geben und vergleichen Sie sie mit dem Rechner; weicht sie deutlich ab, fragen Sie nach den Positionen. Tragen Sie die Grundschuld nicht höher ein als das Darlehen, jede 50.000 Euro mehr kosten rund 200 Euro bei Notar und Grundbuch zusammen. Bezahlen Sie den Kaufpreis direkt an den Verkäufer, das Notaranderkonto ist nur in Sonderfällen nötig und kostet extra. Prüfen Sie beim Kauf vom Erben, ob die Umschreibung auf ihn schon erfolgt ist, sonst entstehen doppelte Gebühren, die im Vertrag zu verteilen sind. Nach der Rückzahlung des Darlehens lassen Sie die Grundschuld nur löschen, wenn Sie sie sicher nie mehr brauchen; die Löschungsbewilligung der Bank ist kostenlos und kann warten. Die gesamte Rechnung des Hauskaufs mit Grunderwerbsteuer und Makler stellt der Kaufnebenkosten-Rechner auf, die monatliche Belastung aus der Grundschuld der Baufinanzierungs-Rechner, und was der Makler verlangen darf, der Maklerprovisions-Rechner.