Wohnflächen-Rechner

So funktioniert der Wohnflächen-Rechner

Der Wohnflächen-Rechner wendet die Wohnflächenverordnung (WoFlV) an, die seit 2004 für Mietverträge, Wohngeld, Nebenkostenabrechnung und sozialen Wohnungsbau gilt. Der erste Kasten nimmt die Grundflächen nach Raumhöhe: Flächen mit mindestens 2 Metern lichter Höhe zählen voll, zwischen 1 und 2 Metern zur Hälfte, unter 1 Meter gar nicht; Balkone, Terrassen und Loggien gehen in der Regel zu einem Viertel, höchstens zur Hälfte ein, unbeheizte Wintergarten und Schwimmbäder zur Hälfte, Keller, Garage, Waschküche und Dachboden nie. Der zweite Kasten vergleicht die Wohnfläche im Mietvertrag mit der gemessenen und rechnet bei mehr als 10 Prozent Abweichung die Mietminderung und die Rückforderung aus. Der dritte Kasten ist für den Raum mit Dachschräge: Aus Kniestock und Dachneigung ermittelt er, wo die Schräge die 1-Meter- und 2-Meter-Linie erreicht, und teilt die Grundfläche in die drei Zonen auf.

Drei Beispiele:

• 62 m² mit voller Höhe, 9 m² unter der Schräge zwischen 1 und 2 m, 4 m² unter 1 m, 8 m² Balkon zu 25 Prozent: 62 + 4,5 + 0 + 2 = 68,50 m² Wohnfläche bei 83 m² Grundfläche; 14,50 m² sind nicht anrechenbar. Mit 70 m² voller Höhe und 10 m² Balkon zur Hälfte ergeben sich 77 m².
• 75 m² im Mietvertrag, 66 m² gemessen, 900 Euro Miete: Abweichung 12 Prozent, also über der 10-Prozent-Grenze; Minderung 108 Euro im Monat, Rückforderung für drei Jahre 3.888 Euro, die tatsächliche Quadratmetermiete liegt bei 13,64 statt 12 Euro. Bei 80 und 70 m² mit 1.000 Euro sind es 12,5 Prozent und 125 Euro. Bei 100 statt 92 m² (8 Prozent) gibt es keine Minderung.
• Dachraum 5 × 4 m, Kniestock 0,8 m, Neigung 45 Grad, eine Schräge: Die Schräge erreicht 1 m Höhe nach 0,20 m und 2 m Höhe nach 1,20 m vom Rand. 14 m² zählen voll, 5 m² zur Hälfte, 1 m² gar nicht: 16,50 m², 83 Prozent der Grundfläche. Mit zwei Schrägen sind es 13 m² (65 Prozent).

Formel: Wohnfläche = volle Flächen + 0,5 × Flächen von 1 bis 2 m + Anteil der Balkone (25 bis 50 Prozent) + 0,5 × unbeheizte Wintergarten. Abgezogen werden außerdem Schornsteine, Pfeiler und Säulen über 1,5 m² Grundfläche und 1,5 m Höhe, Treppen mit mehr als drei Steigungen und Türnischen; Fensternischen zählen ab 13 cm Tiefe. Ob die Miete je Quadratmeter marktüblich ist, zeigt der Mieterhöhungs-Rechner, die Minderung bei anderen Mängeln der Mietminderungs-Rechner, die Verteilung der Betriebskosten nach Fläche der Nebenkosten-Rechner, die Dachneigung aus Höhe und Tiefe der Dachneigungs-Rechner und die Heizlast je Quadratmeter der Heizlast-Rechner.

Wissenswertes zum Thema

Wohnflächenverordnung, DIN 277 und II. Berechnungsverordnung

Für dieselbe Wohnung gibt es drei Flächen. Die Wohnflächenverordnung von 2004 ist der Maßstab im Mietrecht und bei allen Förderungen; sie zählt Schrägen zur Hälfte und Balkone zu einem Viertel. Die DIN 277 ermittelt die Netto-Raumfläche für Bauanträge, Verkaufsprospekte und den Energieausweis und zählt Schrägen und Keller voll, weshalb Maklerangaben oft 10 bis 20 Prozent über der Wohnfläche nach WoFlV liegen. Die II. Berechnungsverordnung galt bis 2003 und rechnete Balkone zur Hälfte; in Altverträgen, die ausdrücklich darauf verweisen, gilt sie weiter. Der Bundesgerichtshof hat 2007 entschieden, dass ohne Vereinbarung die WoFlV anzuwenden ist, auch bei frei finanzierten Wohnungen, und dass ein Balkon im Zweifel mit einem Viertel zählt. Bei der Mieterhöhung zur ortsüblichen Vergleichsmiete gilt seit dem Urteil von 2015 immer die tatsächliche Fläche, auch wenn die Abweichung unter 10 Prozent liegt und der Vertrag mehr nennt. Die Grundsteuer seit 2025 rechnet in den meisten Bundesländern ebenfalls mit der Wohnfläche nach WoFlV, in Bayern und Hamburg nach dem Flächenmodell.

Die 10-Prozent-Grenze und was sie bedeutet

Weicht die tatsächliche Wohnfläche um mehr als 10 Prozent von der im Mietvertrag genannten ab, liegt nach ständiger Rechtsprechung des BGH ein Mangel vor, ohne dass der Mieter einen konkreten Nachteil beweisen muss. Die Miete darf dann um den Prozentsatz der Abweichung gemindert werden, bezogen auf die Bruttomiete einschließlich Betriebskosten, und zu viel gezahlte Miete kann für die Vergangenheit zurückverlangt werden; die Verjährung beträgt drei Jahre ab Kenntnis. Unter 10 Prozent gibt es keine Minderung, weil der Gesetzgeber eine Toleranz für Messungenauigkeiten zugesteht. Umgekehrt kann der Vermieter bei einer zu klein angegebenen Fläche die Miete nicht einfach anheben, aber bei der nächsten Mieterhöhung mit der richtigen Fläche rechnen. Bei der Betriebskostenabrechnung nach Quadratmetern zählt immer die tatsächliche Fläche der Wohnung und des Hauses; ein Mieter mit zu großer Vertragsfläche zahlt sonst für Fläche, die er nicht hat. Eine ungefähre Angabe wie "ca. 75 m²" ändert an der 10-Prozent-Regel nichts, nur ein ausdrücklicher Ausschluss der Flächenangabe als Beschaffenheit ("die Fläche dient nicht zur Festlegung des Mietgegenstands") schützt den Vermieter, und auch der nur eingeschränkt.

Dachschrägen, Kniestock und die Praxis des Messens

Beim Dachgeschoss entscheidet der Kniestock, also die Höhe der Außenwand bis zum Dachansatz, über die anrechenbare Fläche. Bei 45 Grad Neigung steigt das Dach je Meter Tiefe um einen Meter; bei 0,8 m Kniestock liegt die 2-Meter-Linie also 1,2 m von der Wand entfernt, bei 1,5 m Kniestock nur 0,5 m. Flachere Dächer mit 30 oder 35 Grad verschieben die Linie weit in den Raum: Bei 1,2 m Kniestock und 35 Grad liegt sie bei 1,14 m, bei 0,8 m Kniestock und 30 Grad schon bei 2,08 m. Gemessen wird nach WoFlV von Wand zu Wand mit Putz, ohne Fußleisten, Türzargen und Einbaumöbel; eine Drempelwand vor der Schräge gilt als Wand, dahinter zählt nichts. Gauben zählen wie der übrige Raum nach Höhe, Treppenöffnungen werden abgezogen. Wer selbst misst, braucht einen Laser-Entfernungsmesser und eine Wasserwaage für die Höhenlinien; ein Vermessungsbüro oder Sachverständiger nimmt für eine Wohnung 150 bis 400 Euro, und das Gutachten gilt vor Gericht. Die Wohnfläche nach WoFlV liegt bei Dachwohnungen oft 20 bis 30 Prozent unter der Grundfläche, was Käufer und Mieter von Dachgeschossen einplanen sollten.

Ein Stück Geschichte

Die erste bundeseinheitliche Flächenregel war die DIN 283 von 1951, entstanden für den Wiederaufbau, als Millionen Wohnungen nach Fläche gefördert und zugeteilt wurden; sie zählte Balkone zur Hälfte und Schrägen ab einem Meter halb. 1957 übernahm die II. Berechnungsverordnung diese Regeln für den sozialen Wohnungsbau, und weil es sonst keine Vorschrift gab, wandten Gerichte sie auch auf freie Mietverträge an. Die DIN 283 wurde 1983 zurückgezogen, blieb aber in Verträgen jahrzehntelang präsent. Mit der Wohnraumförderungsreform 2001 beschloss der Bund eine eigene Verordnung; die WoFlV trat am 1. Januar 2004 in Kraft und senkte den Balkonanteil auf ein Viertel, weil ein Balkon in Hamburg nun einmal weniger wert ist als einer in Freiburg. Die 10-Prozent-Rechtsprechung des BGH begann 2004 mit dem Urteil VIII ZR 295/03 und wurde 2007 und 2015 verfeinert. Seit 2022 müssen Eigentümer die Wohnfläche für die Grundsteuererklärung angeben, was viele erstmals zum Nachmessen brachte.

Praktische Tipps

Messen Sie vor dem Mietvertrag oder gleich nach dem Einzug nach, besonders bei Dachgeschossen, Altbauten und Wohnungen mit großen Balkonen; die Abweichung ist häufiger, als man denkt. Rechnen Sie Balkone im Zweifel mit 25 Prozent, 50 Prozent sind nur bei besonders wertvollen Balkonen (Südlage, groß, ruhig) gerechtfertigt. Prüfen Sie bei Kaufobjekten, nach welcher Norm der Makler rechnet; "Wohnfläche nach DIN 277" ist meist größer als nach WoFlV. Heben Sie das Aufmaß auf, es hilft bei Nebenkostenabrechnung, Mieterhöhung, Versicherung und Grundsteuer. Und sprechen Sie bei einer Abweichung über 10 Prozent den Vermieter schriftlich an, bevor Sie mindern; die Minderung tritt zwar kraft Gesetzes ein, aber der Nachweis der Fläche liegt beim Mieter.