Bausparrechner

So funktioniert der Bausparrechner

Ein Bausparvertrag ist zwei Verträge in einem: erst sparen, dann leihen. Der Bausparrechner rechnet beide Hälften durch. Sie tragen die Bausparsumme ein, also den Betrag, den der Vertrag am Ende insgesamt bereitstellen soll, dazu den monatlichen Sparbeitrag, den Guthabenzins, die Abschlussgebühr und das Mindestsparguthaben Ihres Tarifs. Der Rechner spielt die Ansparphase Monat für Monat durch und sagt, wann das Mindestguthaben erreicht ist, wie viel Zinsen und Wohnungsbauprämie dazukommen und wie hoch das Darlehen ausfällt, das Sie nach der Zuteilung bekommen.

Drei Beispiele:

• Standardvertrag: 50.000 Euro Bausparsumme, 200 Euro im Monat, 0,1 Prozent Guthabenzins, 1 Prozent Abschlussgebühr, 40 Prozent Mindestguthaben. Die Zuteilungsreife ist nach 8 Jahren und 1 Monat erreicht, das Guthaben beträgt dann 20.106,52 Euro, davon 1.120 Euro Prämie und 86,52 Euro Zinsen; das Darlehen liegt bei 29.893,48 Euro.
• Kleiner Vertrag für die Modernisierung: 30.000 Euro mit 150 Euro im Monat, 0,5 Prozent Zins, 1,6 Prozent Gebühr, 50 Prozent Mindestguthaben: Zuteilungsreife nach 8 Jahren und 2 Monaten, Darlehen 14.901,83 Euro.
• Darlehensphase: 60.000 Euro Bauspardarlehen bei 1,5 Prozent Sollzins und 4 Promille Tilgungsbeitrag kosten 400 Euro im Monat, sind nach 13 Jahren und 11 Monaten getilgt und verursachen 6.486,16 Euro Zinsen.

Der zweite Kasten übernimmt die Darlehensphase: Bausparsumme minus Guthaben ist das Bauspardarlehen, der tarifliche Zins- und Tilgungsbeitrag in Promille der Bausparsumme ergibt die Monatsrate, daraus folgen Laufzeit und Gesamtzinsen. Der dritte Kasten stellt die Gretchenfrage: Lohnt sich Bausparen gegenüber dem freien Weg, bei dem Sie dieselbe Rate aufs Festgeld legen und den Rest später mit einem Bankkredit finanzieren? Er rechnet beide Wege mit gleicher Rate und gleicher Dauer und nennt den Unterschied in Euro.

Die Logik dahinter in einem Satz: Beim Bausparen verzichten Sie in der Sparphase auf Zinsen und kaufen sich damit einen festen, meist niedrigen Darlehenszins für später. Ob das Geschäft aufgeht, hängt davon ab, wo die Bauzinsen in acht oder zehn Jahren stehen, und genau das weiß niemand. Der Rechner macht die Wette sichtbar: Mit 200 Euro im Monat, 2,5 Prozent Festgeld und 3,8 Prozent Bankzins ist der freie Weg um 519,82 Euro günstiger; mit 400 Euro im Monat, 2 Prozent Festgeld und 4,2 Prozent Bankzins gewinnt das Bausparen um 13.152,66 Euro, weil die Wohnungsbauprämie und der 1,5-Prozent-Darlehenszins dann voll durchschlagen.

Wissenswertes zum Thema

Wie die Zuteilung funktioniert: Mindestguthaben und Bewertungszahl

Zugeteilt wird ein Bausparvertrag, wenn zwei Bedingungen erfüllt sind. Erstens muss das Mindestsparguthaben auf dem Konto liegen, je nach Tarif 30, 40 oder 50 Prozent der Bausparsumme. Zweitens muss die Bewertungszahl den Zielwert des Tarifs erreichen; sie misst, wie lange wie viel Geld auf dem Vertrag lag, und belohnt frühe Einzahlungen. Der Rechner prüft das Mindestguthaben, die Bewertungszahl kann er nicht kennen, weil jede Bausparkasse sie anders berechnet. In der Praxis kommt die Zuteilung oft wenige Monate nach dem Mindestguthaben, bei sehr schnellem Besparen (etwa durch eine große Einmalzahlung) aber deutlich später, weil die Bewertungszahl dann noch nicht reicht. Die Bausparkasse teilt den Termin schriftlich mit; einen Anspruch auf ein Datum gibt es nicht, deshalb taugt der Bausparvertrag nicht für eine Finanzierung mit festem Stichtag.

Was ein Bausparvertrag kostet

Die Abschlussgebühr von 1 bis 1,6 Prozent der Bausparsumme wird mit den ersten Sparraten verrechnet, bei 50.000 Euro sind das 500 bis 800 Euro, die zunächst ein Minus auf dem Konto bedeuten. Dazu kommen bei manchen Tarifen Kontogebühren von 10 bis 25 Euro im Jahr. Der Guthabenzins liegt 2026 meist zwischen 0,01 und 0,5 Prozent, in Tarifen mit höherem Darlehenszins auch etwas darüber. Das Bauspardarlehen selbst ist günstig verzinst (Tarife zwischen 1,25 und 3 Prozent), die Zinsbindung gilt bis zur letzten Rate, und Sondertilgungen sind jederzeit kostenlos möglich, was bei Bankdarlehen meist nur begrenzt geht. Dafür ist der Tilgungsbeitrag hoch: 4 bis 7 Promille der Bausparsumme im Monat bedeuten bei 50.000 Euro 200 bis 350 Euro, und das Darlehen ist in 8 bis 14 Jahren weg.

Wohnungsbauprämie und Arbeitnehmersparzulage

Der Staat fördert das Bausparen zweimal. Die Wohnungsbauprämie beträgt 10 Prozent auf eigene Einzahlungen bis 700 Euro im Jahr (Ehepaare 1.400 Euro), also höchstens 70 beziehungsweise 140 Euro, wenn das zu versteuernde Einkommen 35.000 Euro (70.000 Euro) nicht übersteigt. Sie wird erst bei wohnwirtschaftlicher Verwendung ausgezahlt, also für Bau, Kauf, Modernisierung oder Ablösung eines Immobilienkredits; wer den Vertrag vor dem 25. Geburtstag abgeschlossen hat, darf das Guthaben nach sieben Jahren einmalig frei verwenden und behält die Prämie trotzdem. Fließen vermögenswirksame Leistungen des Arbeitgebers in den Vertrag, gibt es zusätzlich die Arbeitnehmersparzulage von 9 Prozent auf bis zu 470 Euro im Jahr bei Einkommen bis 40.000 Euro (80.000 Euro bei Zusammenveranlagung); die Details rechnet der VL-Rechner. Beide Förderungen zusammen können den mageren Guthabenzins auf eine Rendite von 3 bis 5 Prozent heben, was den Bausparvertrag für Förderberechtigte deutlich attraktiver macht als für alle anderen.

Wann Bausparen passt und wann nicht

Bausparen passt, wenn Sie in fünf bis zehn Jahren eine Immobilie kaufen, bauen oder modernisieren wollen und sich heute einen Darlehenszins sichern möchten, der niedriger ist als das, was Sie für die Zukunft erwarten. Es passt auch für Förderberechtigte, die Prämie und Sparzulage mitnehmen, und als Baustein neben einem Bankdarlehen, um die Zinsbindung zu verlängern. Es passt nicht als reine Geldanlage, denn ohne Darlehen bleiben nur die Guthabenzinsen minus Gebühr, und auch nicht, wenn Sie das Geld kurzfristig oder zu einem festen Termin brauchen. Vorsicht bei zu hoher Bausparsumme: Die Abschlussgebühr richtet sich nach ihr, und ein Vertrag, den Sie nie zuteilungsreif besparen, hat die Gebühr umsonst gekostet. Faustregel: Bausparsumme so wählen, dass das Mindestguthaben mit dem geplanten Sparbeitrag in der gewünschten Zeit erreichbar ist; der Rechner zeigt das sofort.

Ein Stück Geschichte

Die Idee stammt aus England: 1775 gründeten Handwerker in Birmingham die erste "building society", in der Mitglieder gemeinsam sparten und reihum Häuser bauten. In Deutschland folgte 1885 die "Bausparkasse für Jedermann" in Bielefeld, der Durchbruch kam in den 1920er Jahren mit der Gemeinschaft der Freunde Wüstenrot, gegründet 1921 in dem gleichnamigen Dorf bei Heilbronn, und mit der Schwäbisch Hall 1931. Die Grundregel war von Anfang an das Kollektiv: Die Sparer von heute finanzieren die Darlehen von gestern, deshalb gibt es die Wartezeit und die Bewertungszahl. Das Bausparkassengesetz von 1972 regelt bis heute, was die Kassen mit dem Geld tun dürfen. In der Hochzinsphase der 1980er und 1990er Jahre war Bausparen fast ein Volkssport, in der Niedrigzinsphase ab 2010 galten die Darlehen als überflüssig, und ab 2022 drehte sich das Bild erneut, als die Bauzinsen binnen eines Jahres von einem auf vier Prozent sprangen und alte Verträge mit 1,5 Prozent plötzlich Gold wert waren. Heute haben die Bausparkassen über 20 Millionen Verträge im Bestand.

Praktische Tipps

Prüfen Sie zuerst die Förderung: Liegt Ihr Einkommen unter den Grenzen, gehört ein Bausparvertrag mit 700 Euro Eigenleistung im Jahr fast immer ins Depot. Vergleichen Sie Tarife nicht nach Guthabenzins, sondern nach Darlehenszins, Tilgungsbeitrag und Abschlussgebühr; manche Kassen erstatten die Gebühr bei Darlehensverzicht. Wer flexibel bleiben will, nimmt eine kleinere Bausparsumme und legt den Rest aufs Festgeld. Und planen Sie die Zuteilung nie auf den Monat genau; wer das Darlehen zu einem festen Termin braucht, kann die Lücke mit einer Vorfinanzierung schließen, das kostet aber extra Zinsen.