Grundsteuer-Rechner

So funktioniert der Grundsteuer-Rechner

Seit 2025 wird die Grundsteuer in Deutschland nach neuen Regeln berechnet, und weil die Bundesländer sich nicht auf ein Modell einigen konnten, gibt es gleich mehrere. Der Grundsteuer-Rechner kennt alle: das Bundesmodell mit dem Grundsteuerwert, die Flächenmodelle in Bayern, Hamburg, Niedersachsen und Hessen und das Bodenwertmodell in Baden-Württemberg. Sie tragen die Zahlen aus Ihrem Bescheid und den Hebesatz der Gemeinde ein und sehen die Steuer im Jahr, im Quartal und im Monat.

Merksatz: Messbetrag mal Hebesatz. Die Eselsbrücke: Das Finanzamt liefert den Messbetrag, die Gemeinde den Hebesatz, und erst das Produkt aus beiden ist die Steuer. Ein Messbetrag von 77,50 Euro wird bei 470 Prozent Hebesatz zu 364,25 Euro im Jahr, bei 800 Prozent, wie in manchen Großstädten, zu 620 Euro.

Drei Beispiele für den Grundsteuer berechnen:

• Bundesmodell: Grundsteuerwert 250.000 Euro, Wohnnutzung, Messzahl 0,31 Promille: Messbetrag 77,50 Euro. Mit Hebesatz 470 Prozent sind das 364,25 Euro im Jahr, 91,06 Euro je Quartal.
• Bayern: 600 Quadratmeter Grundstück mal 0,04 Euro plus 150 Quadratmeter Wohnfläche mal 0,50 Euro mal 70 Prozent ergeben 76,50 Euro Messbetrag, bei 450 Prozent Hebesatz 344,25 Euro.
• Baden-Württemberg: 500 Quadratmeter mal 350 Euro Bodenrichtwert sind 175.000 Euro Bodenwert, mal 0,91 Promille (1,3 mit 30 Prozent Wohnabschlag) ergibt 159,25 Euro, bei 470 Prozent 748,48 Euro.

Die Formel: Grundsteuer = Grundsteuermessbetrag × Hebesatz ÷ 100. Der Messbetrag entsteht im Bundesmodell aus Grundsteuerwert × Steuermesszahl (0,31 Promille für Wohnen, 0,34 für andere Nutzung; Saarland und Sachsen mit eigenen Messzahlen), in den Flächenmodellen aus Fläche × Äquivalenzzahl, in Baden-Württemberg aus Bodenwert × 1,3 Promille. Alle Werte stehen im Grundsteuerwert- beziehungsweise Messbetragsbescheid des Finanzamts, der Hebesatz auf der Website Ihrer Gemeinde. Beim Kauf fällt daneben die einmalige Grunderwerbsteuer an, und als Vermieter legen Sie die Grundsteuer über die Nebenkosten um.

Wissenswertes zum Thema

Warum die Grundsteuer neu berechnet wurde

Die Grundsteuerreform war keine politische Idee, sondern ein Befehl aus Karlsruhe. Bis 2024 wurde die Steuer aus den sogenannten Einheitswerten berechnet, die im Westen auf den Wertverhältnissen von 1964 beruhten und im Osten sogar auf denen von 1935. Zwei Häuser gleicher Größe in derselben Straße konnten völlig unterschiedlich besteuert werden, je nachdem, was 1964 dort stand. Das Bundesverfassungsgericht erklärte das im April 2018 für verfassungswidrig und gab dem Gesetzgeber bis Ende 2019 Zeit für ein neues Gesetz und bis Ende 2024 für die Umsetzung. 36 Millionen Grundstücke mussten neu bewertet werden, dafür gaben alle Eigentümer 2022 eine Grundsteuererklärung ab. Seit dem 1. Januar 2025 gelten die neuen Bescheide. Die Reform sollte aufkommensneutral sein, also insgesamt nicht mehr Geld bringen; für den einzelnen Eigentümer kann sie trotzdem deutlich teurer oder billiger ausfallen, weil sich die Last innerhalb der Gemeinde verschiebt, meist von Gewerbe und Altbauten in Randlagen hin zu Einfamilienhäusern in guten Lagen.

Bundesmodell und Ländermodelle

Das Bundesmodell gilt in Berlin, Brandenburg, Bremen, Mecklenburg-Vorpommern, Nordrhein-Westfalen, Rheinland-Pfalz, Schleswig-Holstein, Sachsen-Anhalt und Thüringen sowie mit abweichenden Messzahlen im Saarland und in Sachsen. Es bewertet das Grundstück annähernd nach seinem Wert: Bodenrichtwert, Fläche, Baujahr, Wohnfläche und eine pauschale Nettokaltmiete fließen in den Grundsteuerwert ein, der dann mit der Messzahl 0,31 Promille für Wohngrundstücke multipliziert wird. Bayern wollte das nicht und führte ein reines Flächenmodell ein: 0,04 Euro je Quadratmeter Grund und 0,50 Euro je Quadratmeter Gebäudefläche, für Wohnen um 30 Prozent ermäßigt, völlig unabhängig von der Lage. Hamburg nimmt dieselben Zahlen und zieht in normalen Wohnlagen weitere 25 Prozent ab, Niedersachsen und Hessen multiplizieren mit einem Lagefaktor, der aus dem Bodenrichtwert im Verhältnis zum Gemeindedurchschnitt gebildet wird. Baden-Württemberg geht den dritten Weg und besteuert nur den Boden: Fläche mal Bodenrichtwert mal 1,3 Promille, für Wohnen 30 Prozent weniger, egal ob eine Villa oder eine Hütte darauf steht. Der Rechner blendet je nach Bundesland die passenden Felder ein.

Der Hebesatz: Wo die Gemeinde am Rad dreht

Der Messbetrag ist nur die halbe Rechnung. Die Gemeinde multipliziert ihn mit ihrem Hebesatz, und der reicht von unter 300 Prozent in manchen Dörfern bis über 900 Prozent in einigen Städten; der Bundesdurchschnitt liegt bei rund 500 Prozent. Mit der Reform haben viele Gemeinden ihre Hebesätze neu festgesetzt, oft mit dem Versprechen, insgesamt nicht mehr einzunehmen. Einige Länder erlauben außerdem differenzierte Hebesätze, also einen niedrigeren Satz für Wohngrundstücke als für Gewerbe. Es gibt drei Arten: Grundsteuer A für land- und forstwirtschaftliche Betriebe, Grundsteuer B für alle anderen bebauten und unbebauten Grundstücke, das ist die, um die es hier geht, und seit 2025 wahlweise die Grundsteuer C mit höherem Hebesatz für baureife, aber unbebaute Grundstücke, mit der Gemeinden Spekulanten zum Bauen bewegen wollen. Die Steuer wird vierteljährlich fällig, jeweils zum 15. Februar, Mai, August und November, kleine Beträge einmal im Jahr. Der Rechner zeigt zum Vergleich, was Ihr Messbetrag bei 400 und 600 Prozent kosten würde.

Ein Stück Geschichte: Die älteste Steuer der Welt

Grund und Boden zu besteuern, ist so alt wie der Staat. Schon die Pharaonen ließen nach jeder Nilflut die Felder neu vermessen, um die Abgabe festzusetzen, und die Geometrie, wörtlich „Erdvermessung“, verdankt dieser Steuer ihren Namen. Die Römer führten Katasterkarten, die Preußen ab 1861 ein Grundsteuerkataster für den ganzen Staat. Die moderne deutsche Grundsteuer stammt aus der Reichsreform von 1936, von der auch der Begriff des Einheitswerts übrig blieb: Man wollte alle Grundstücke einmal einheitlich bewerten und dann alle sechs Jahre neu. Aus den sechs Jahren wurden im Westen 28, denn die Hauptfeststellung von 1964 war die letzte, und im Osten blieb es bis 2024 bei den Werten von 1935, weil die DDR nie neu bewertet hatte. Dass das Bundesverfassungsgericht so lange brauchte, lag daran, dass niemand klagen wollte: Für die Gemeinden ist die Grundsteuer mit rund 15 Milliarden Euro im Jahr eine der wichtigsten Einnahmen, und veraltete Werte waren für viele Eigentümer günstig. Jetzt gilt im Bundesmodell eine Neubewertung alle sieben Jahre, die nächste zum 1. Januar 2029.

Umlage, Einspruch und Tipps

Als Vermieter dürfen Sie die Grundsteuer nach § 2 der Betriebskostenverordnung voll auf die Mieter umlegen, bei gemischt genutzten Häusern nach Fläche aufgeteilt; eine Nachzahlung aus geänderten Bescheiden ebenfalls, solange die Abrechnungsfrist läuft. Prüfen Sie Ihre Bescheide: Gegen den Grundsteuerwertbescheid und den Messbetragsbescheid des Finanzamts ist innerhalb eines Monats Einspruch möglich, gegen den Grundsteuerbescheid der Gemeinde Widerspruch, aber nur wegen Fehlern beim Hebesatz oder bei der Zuordnung, nicht wegen des Werts. Im Bundesmodell kann seit einem Urteil des Bundesfinanzhofs von 2024 ein niedrigerer Verkehrswert nachgewiesen werden, wenn der festgestellte Wert ihn um mehr als 40 Prozent übersteigt. Und rechnen Sie die Steuer in die Nebenkosten ein: 364 Euro im Jahr sind gut 30 Euro im Monat, bei der Kalkulation einer Immobilie neben Zinsen und Rücklage ein Posten, den der Baufinanzierungsrechner nicht kennt und der Mietrendite-Rechner einrechnen sollte.