Sondertilgungs-Rechner

So funktioniert der Sondertilgungs-Rechner

Der Sondertilgungsrechner beantwortet drei Fragen rund um die außerplanmäßige Rückzahlung. Der erste Kasten nimmt eine jährliche Sondertilgung an, wie sie die meisten Baufinanzierungen mit bis zu 5 Prozent der Darlehenssumme kostenlos erlauben, und zeigt die Restschuld nach der Zinsbindung mit und ohne, die Zinsersparnis über die gesamte Laufzeit, wie viele Jahre früher Sie schuldenfrei sind, und den Tilgungsplan mit Sondertilgung Jahr für Jahr. Der zweite Kasten rechnet eine einmalige Sondertilgung, etwa aus einer Erbschaft oder einem Bonus, in beiden Varianten durch: Rate behalten und früher fertig sein, oder Laufzeit behalten und die Rate senken. Der dritte Kasten stellt die Gretchenfrage Sondertilgung oder anlegen: Der Betrag spart als Tilgung den Kreditzins, angelegt bringt er den Anlagezins nach Steuern.

Merksatz: Eine Sondertilgung ist eine Geldanlage mit garantierter Rendite in Höhe des Kreditzinses, steuerfrei und ohne Kursrisiko. Eselsbrücke: Liegt der Kreditzins über dem Nettoanlagezins, tilgen; liegt er darunter, anlegen; vorher immer die Notreserve füllen.

Drei Beispiele:

• 300.000 Euro zu 3,8 Prozent mit 2 Prozent Tilgung, 5.000 Euro Sondertilgung je Jahr, 15 Jahre Zinsbindung: Restschuld nach 15 Jahren 79.813 Euro statt 178.946 Euro, Zinsersparnis 66.035 Euro, schuldenfrei nach 19 Jahren statt nach 28 Jahren und 1 Monat. Mit 15.000 Euro je Jahr wäre das Darlehen schon nach 12 Jahren getilgt, Ersparnis 114.215 Euro.
• 200.000 Euro Restschuld zu 3,8 Prozent, Rate 1.000 Euro, einmalig 20.000 Euro: Rate behalten: fertig nach 22 Jahren und 3 Monaten statt 26 Jahren und 6 Monaten, 31.000 Euro Zinsersparnis. Rate senken: 898,90 Euro statt 1.000 Euro, Ersparnis 12.148 Euro.
• 10.000 Euro, Kreditzins 3,8 Prozent, Anlage zu 3 Prozent mit Abgeltungsteuer, 10 Jahre: Tilgung spart 4.520 Euro Zinsen, die Anlage bringt netto 2.442 Euro, die Sondertilgung liegt um 2.079 Euro vorn. Bei einem Altdarlehen zu 1 Prozent und 3,5 Prozent Anlagezins gewinnt dagegen die Anlage um 1.367 Euro in fünf Jahren.

Formeln: Die Zinsersparnis ist die Differenz der Zinssummen zweier Tilgungspläne, einmal ohne und einmal mit Sondertilgung am Jahresende. Für die einmalige Sondertilgung gilt Laufzeit = -ln(1 - Restschuld × i / Rate) / ln(1 + i) mit dem Monatszins i, die neue Rate bei gleicher Laufzeit ist Restschuld × i / (1 - (1 + i)^-n). Den Tilgungsplan ohne Sondertilgung zeigt der Tilgungsplan-Rechner, die Zinseszinsformel dahinter der Zinseszinsrechner, und was Festgeld als Alternative bringt, der Festgeldrechner.

Wissenswertes zum Thema

Sondertilgung: Warum sie so viel bringt

Bei einem Annuitätendarlehen bleibt die Rate gleich, aber ihre Zusammensetzung wandert: Am Anfang sind es fast nur Zinsen, am Ende fast nur Tilgung. Eine Sondertilgung greift genau dort ein, wo es am meisten bringt, bei der Restschuld, auf die bis zum Ende Zinsen laufen. 5.000 Euro, die Sie im ersten Jahr eines Darlehens zu 3,8 Prozent zurückzahlen, sparen nicht 190 Euro Zinsen, sondern 190 Euro in jedem folgenden Jahr, mit Zinseszins über 20 Jahre mehr als 5.500 Euro. Dazu kommt der zweite Effekt: Weil die Rate unverändert bleibt, steigt der Tilgungsanteil jeder Rate, das Darlehen tilgt sich selbst schneller. Im Beispiel mit 300.000 Euro verkürzt die jährliche Sondertilgung von 5.000 Euro, zusammen rund 95.000 Euro über 19 Jahre, die Laufzeit um neun Jahre und spart 66.035 Euro Zinsen. Die meisten Banken erlauben Sondertilgungen bis 5 Prozent der ursprünglichen Darlehenssumme je Jahr ohne Aufschlag; 10 Prozent kosten oft 0,05 bis 0,1 Punkte mehr Zins. Nicht genutzte Sondertilgungsrechte verfallen zum Jahresende, nachholen geht nicht. Wer das Recht nicht im Vertrag hat, kann innerhalb der Zinsbindung nur mit Vorfälligkeitsentschädigung tilgen, nach zehn Jahren seit Vollauszahlung dagegen jederzeit mit sechs Monaten Frist (§ 489 BGB). Einen Unterschied macht der Zeitpunkt: Die Bank verbucht die Sondertilgung am Tag des Eingangs, früh im Jahr ist also besser als spät; der Rechner nimmt vereinfacht das Jahresende an und ist damit leicht konservativ.

Rate senken oder Laufzeit kürzen?

Bei einer einmaligen Sondertilgung bieten manche Banken die Wahl: Die Rate bleibt und das Darlehen endet früher, oder die Laufzeit bleibt und die Rate sinkt. Die Rechnung ist eindeutig. Wer die Rate behält, spart im Beispiel 31.000 Euro Zinsen und ist vier Jahre und drei Monate früher fertig; wer die Rate auf 898,90 Euro senkt, spart nur 12.148 Euro, hat dafür aber 101 Euro mehr im Monat. Laufzeit kürzen ist finanziell fast immer die bessere Wahl, weil die höhere Rate weiter Tilgung erzeugt. Rate senken ist richtig, wenn das Haushaltsbudget angespannt ist, etwa nach der Geburt eines Kindes oder beim Wechsel in Teilzeit, oder wenn die Rate ohnehin über der empfohlenen Grenze von 35 Prozent des Nettoeinkommens liegt. Ein dritter Weg ist in vielen Verträgen vorgesehen: der Tilgungssatzwechsel, mit dem die Tilgung zwei- oder dreimal während der Zinsbindung kostenlos verändert werden darf. Kombiniert mit der Sondertilgung lässt sich die Finanzierung an jede Lebensphase anpassen. Was die Bank nicht freiwillig anbietet, sollte man beim Abschluss verhandeln; nachträglich sind solche Rechte selten zu bekommen.

Sondertilgung oder anlegen: Die ehrliche Rechnung

Die Frage Sondertilgung oder Geldanlage hat eine einfache Grundregel: Vergleichen Sie den Kreditzins mit dem Anlagezins nach Steuern. Der Kreditzins ist die sichere Rendite der Tilgung, steuerfrei, weil gesparte Zinsen keine Einkünfte sind. Der Anlagezins ist unsicher und bei Zinsen und Dividenden um 26,375 Prozent Abgeltungsteuer plus Soli gekürzt, sobald der Sparerpauschbetrag von 1.000 Euro ausgeschöpft ist; 3 Prozent Tagesgeld werden so zu 2,21 Prozent. Bei einem Darlehen zu 3,8 Prozent gewinnt die Tilgung deshalb deutlich, bei einem Altdarlehen zu 1 Prozent aus der Niedrigzinsphase gewinnt fast jede Anlage, sogar Festgeld. Drei Einschränkungen gehören dazu. Erstens die Liquidität: Getilgtes Geld ist weg, bis das Haus verkauft wird; eine Notreserve von drei bis sechs Monatsgehältern gehört deshalb aufs Tagesgeld, bevor die erste Sondertilgung fließt. Zweitens das Risiko: Wer mit einem ETF rechnet, setzt die erwartete Rendite von 6 bis 7 Prozent gegen eine sichere Ersparnis, das ist kein fairer Vergleich; fair wäre der Vergleich mit einer gleich sicheren Anlage, also Tagesgeld oder Festgeld. Drittens die Anschlussfinanzierung: Jede Sondertilgung senkt die Restschuld zum Ende der Zinsbindung und damit das Risiko eines Zinsanstiegs. Wer 2026 bei 3,8 Prozent abschließt und 2036 verlängern muss, hat mit regelmäßigen Sondertilgungen deutlich weniger Restschuld im Feuer.

Ein Stück Geschichte

Das Recht, ein Darlehen vorzeitig zurückzuzahlen, war lange keine Selbstverständlichkeit. Das BGB von 1900 kannte in § 247 ein Kündigungsrecht nur bei Zinsen über 6 Prozent, und erst 1986 kam das heutige Kündigungsrecht nach zehn Jahren ins Gesetz. Die Sondertilgung als vertragliche Option verbreitete sich in den 1990er-Jahren, als die Bausparkassen mit ihrer traditionellen Freiheit zur jederzeitigen Rückzahlung die Hypothekenbanken unter Druck setzten; bis dahin war die Vorfälligkeitsentschädigung der Normalfall. Mit der Verbraucherkreditrichtlinie der EU von 2008 und der Wohnimmobilienkreditrichtlinie von 2014 wurde die vorzeitige Rückzahlung zum europäischen Verbraucherrecht, die Entschädigung der Bank allerdings erlaubt, weshalb die kostenlose Sondertilgung bis heute Verhandlungssache bleibt. Der Bundesgerichtshof hat die Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung seit 1997 in einer langen Urteilsreihe geregelt und 2016 entschieden, dass vereinbarte Sondertilgungsrechte bei der Berechnung zugunsten des Kunden zu berücksichtigen sind, auch wenn er sie nicht genutzt hätte. Dass gut die Hälfte der deutschen Baufinanzierungskunden ihre Sondertilgungsrechte nie nutzt, zeigen Erhebungen der großen Vermittler regelmäßig; der Rechner soll daran etwas ändern.

Praktische Tipps

Verhandeln Sie beim Abschluss 5 Prozent kostenlose Sondertilgung je Jahr und zwei kostenlose Tilgungssatzwechsel, beides ist bei den meisten Banken ohne Aufschlag zu haben. Tilgen Sie früh im Jahr, nicht im Dezember. Legen Sie Weihnachtsgeld, Steuererstattung und Bonus mit einem Dauerauftrag ans Tilgungskonto fest, sonst verfällt das Recht ungenutzt. Prüfen Sie vor jeder Sondertilgung, ob die Notreserve steht und ob teurere Kredite wie Dispo oder Ratenkredit existieren; die werden zuerst getilgt. Rechnen Sie bei Altdarlehen unter 2 Prozent nach, dort lohnt oft die Anlage mehr, solange die Zinsbindung läuft, und die Sondertilgung erst kurz vor der Anschlussfinanzierung. Und denken Sie an den Zeitpunkt zehn Jahre nach Vollauszahlung, ab dem jede Rückzahlung ohne Entschädigung möglich ist. Welche Rate das Darlehen überhaupt kostet, zeigt der Immobilienkredit-Rechner, was die Ablösung innerhalb der Zinsbindung kostet, der Vorfälligkeitsentschädigungs-Rechner, und wie es nach der Zinsbindung weitergeht, der Anschlussfinanzierungs-Rechner.