Baufinanzierungsrechner

So funktioniert der Baufinanzierungsrechner

Die Immobilie ist gefunden, und jetzt kommt die Frage, die alles entscheidet: Was kostet das im Monat? Der Baufinanzierungsrechner beantwortet sie in drei Richtungen. Er rechnet aus Kaufpreis, Eigenkapital, Zins und Tilgung die Rate aus. Er dreht die Rechnung um und sagt, wie viel Haus eine bestimmte Rate erlaubt. Und er listet die Kaufnebenkosten auf, die in jedem Bundesland anders ausfallen.

Merksatz: Darlehen mal (Zins plus Tilgung) durch 1.200. Die Eselsbrücke: Zins und Tilgung in Prozent addieren, das ist der Jahresbetrag in Prozent des Darlehens, durch zwölf ergibt die Monatsrate. 400.000 Euro zu 3,6 Prozent Zins und 2,5 Prozent Tilgung sind 6,1 Prozent im Jahr, also 24.400 Euro oder 2.033,33 Euro im Monat.

Drei Fälle für den Baufinanzierung berechnen:

• Rate für ein Objekt: 550.000 Euro Kaufpreis plus 12 Prozent Nebenkosten sind 616.000 Euro. Nach 120.000 Euro Eigenkapital bleibt ein Darlehen von 496.000 Euro, das bei 3,6 Prozent Zins und 2,5 Prozent Tilgung 2.521,33 Euro im Monat kostet. Erster Kasten, mit Restschuld nach zehn Jahren.
• Wie viel Haus kann ich mir leisten: 2.000 Euro im Monat tragen bei denselben Konditionen 393.443 Euro Darlehen. Mit 150.000 Euro Eigenkapital und 12 Prozent Nebenkosten reicht das für einen Kaufpreis von 485.217 Euro. Zweiter Kasten.
• Nebenkosten: 650.000 Euro in Bayern ohne Makler kosten 35.750 Euro extra, nämlich 3,5 Prozent Grunderwerbsteuer, 1,5 Prozent Notar und 0,5 Prozent Grundbuch. In Nordrhein-Westfalen mit Makler wären es 12,07 Prozent. Dritter Kasten.

Die Formel: Monatsrate = Darlehen × (Sollzins + anfängliche Tilgung) ÷ 100 ÷ 12. Das Darlehen ist Kaufpreis plus Nebenkosten minus Eigenkapital. Der Rechner zeigt dazu den Beleihungsauslauf, also das Darlehen im Verhältnis zum Kaufpreis, die Restschuld nach zehn Jahren und die Zeit bis zur Volltilgung. Den Tilgungsplan Jahr für Jahr liefert der Annuitätendarlehen-Rechner, die Nebenkosten im Detail der Kaufnebenkosten-Rechner.

Neu ist der vierte Kasten Sondertilgung: Er zeigt, was eine jährliche Sondertilgung über die Laufzeit bringt. Bei 400.000 Euro zu 3,5 Prozent, 2,5 Prozent Tilgung und 10.000 Euro Sondertilgung je Jahr sinkt die Restschuld nach 10 Jahren von 280.473 Euro auf 162.851 Euro, die Zinsersparnis liegt bei 81.790 Euro, und das Darlehen ist 9 Jahre und 8 Monate früher getilgt, nach 15 Jahren und 5 Monaten statt nach 25 Jahren und 1 Monat. Der Tilgungsplan darunter führt die Sondertilgung in einer eigenen Spalte. Was nach der Zinsbindung passiert, rechnet der Anschlussfinanzierungs-Rechner.

Wissenswertes zum Thema

Wie viel Rate ist tragbar?

Die Bank rechnet mit einer Haushaltsrechnung: Nettoeinkommen minus Lebenshaltung, minus bestehende Kredite, minus Rücklage für das Haus, und was bleibt, ist der Spielraum für die Rate. Die Faustregel lautet, dass die Kreditrate höchstens 35 bis 40 Prozent des Haushaltsnettos ausmachen sollte; bei 5.000 Euro netto also 1.750 bis 2.000 Euro. Dazu kommen die Kosten, die der Rechner nicht enthält: Nebenkosten wie Grundsteuer, Versicherungen und Heizung mit rund 3 bis 4 Euro je Quadratmeter im Monat, und eine Instandhaltungsrücklage von etwa einem Euro je Quadratmeter. Ein Haus mit 150 Quadratmetern kostet also neben der Rate noch 600 bis 750 Euro im Monat. Wer den zweiten Kasten nutzt, sollte deshalb nicht die Rate eintragen, die rechnerisch geht, sondern die, bei der nach allen Abzügen noch Urlaub und ein kaputtes Auto drin sind. Was Sie heute netto haben, zeigt der Brutto-Netto-Rechner.

Eigenkapital, Beleihungsauslauf und Zins

Das Eigenkapital entscheidet nicht nur über die Höhe des Darlehens, sondern auch über den Zins. Banken staffeln ihre Konditionen nach dem Beleihungsauslauf, dem Verhältnis von Darlehen zum Wert der Immobilie: Bis 60 Prozent gibt es den besten Zins, bis 80 Prozent einen Aufschlag von etwa 0,2 bis 0,4 Prozentpunkten, über 80 und erst recht über 100 Prozent wird es deutlich teurer, und manche Banken steigen aus. Die klassische Empfehlung lautet, mindestens die Nebenkosten plus 10 bis 20 Prozent des Kaufpreises selbst zu bezahlen, denn die Nebenkosten schaffen keinen Wert, den die Bank als Sicherheit nehmen kann. Wer weniger hat, kann trotzdem finanzieren, zahlt aber über zwanzig Jahre Zehntausende Euro mehr. Ein Prozentpunkt Zinsunterschied kostet bei 400.000 Euro im ersten Jahr 4.000 Euro. Wie weit das eigene Geld reicht, lässt sich mit dem Eigenkapital-Rechner prüfen.

Tilgung, Zinsbindung und die Restschuld

Die anfängliche Tilgung bestimmt, wie lange Sie zahlen. Mit 1 Prozent dauert ein Darlehen zu 3,8 Prozent über 41 Jahre, mit 2 Prozent 28 Jahre, mit 3 Prozent knapp 22 Jahre. Das liegt daran, dass die Rate gleich bleibt und der Tilgungsanteil mit jeder Rate wächst, weil weniger Zinsen anfallen. Als Richtwert gelten 2 bis 3 Prozent, bei niedrigen Zinsen eher mehr, und wer mit 45 kauft, sollte so tilgen, dass das Haus zum Rentenbeginn abbezahlt ist. Die Zinsbindung legt fest, wie lange der Zins garantiert ist, meist 10, 15 oder 20 Jahre. Nach zehn Jahren darf jeder Kreditnehmer kündigen, auch bei längerer Bindung (§ 489 BGB), lange Bindungen sind also eine Versicherung gegen steigende Zinsen ohne Nachteil, wenn sie fallen. Was am Ende der Bindung noch offen ist, die Restschuld, muss neu finanziert werden, zu den Zinsen von dann. Bei 496.000 Euro Darlehen und 2,5 Prozent Tilgung sind nach zehn Jahren noch rund 347.000 Euro offen. Sondertilgungen von 5 Prozent im Jahr sind bei den meisten Banken kostenlos und verkürzen alles. Wer vorzeitig raus will, zahlt eine Vorfälligkeitsentschädigung.

Ein Stück Geschichte: Vom Pfandbrief zum Bausparvertrag

Die Idee, Grund und Boden zu beleihen, um Geld für den Bau zu bekommen, ist alt, aber lange war sie ein Geschäft für Adel und Kirche. Friedrich der Große schuf 1769 nach dem Siebenjährigen Krieg die Schlesische Landschaft, bei der verschuldete Gutsbesitzer Pfandbriefe auf ihre Güter ausgeben konnten; aus dieser Erfindung wurden später die Hypothekenbanken. Für normale Familien wurde das Eigenheim erst im 20. Jahrhundert erreichbar. 1924 gründete Georg Kropp in Wüstenrot die „Gemeinschaft der Freunde“, den ersten deutschen Bausparverein, dessen Prinzip bis heute gilt: Viele sparen gemeinsam, und reihum bekommt einer das Darlehen. In den 1950er Jahren finanzierte Bausparen zusammen mit staatlicher Wohnungsbauprämie den Wiederaufbau. Die Bauzinsen schwankten seither gewaltig: 1981 kosteten Hypotheken über 11 Prozent, 2020 und 2021 unter 1 Prozent, und 2022 verdreifachten sie sich innerhalb eines Jahres auf rund 4 Prozent. Wer heute mit 3,5 bis 4 Prozent rechnet, liegt historisch im unteren Mittelfeld. Die alte Regel, dass Immobilien nur mit viel Eigenkapital gehen, stammt aus den Hochzinsjahren, und sie ist seit 2022 wieder aktuell.

Die Nebenkosten im Detail

Die Grunderwerbsteuer ist der größte Posten und Ländersache: 3,5 Prozent in Bayern, 5 Prozent etwa in Niedersachsen und Baden-Württemberg, 6 Prozent in Berlin und Hessen, 6,5 Prozent in Nordrhein-Westfalen, Brandenburg, Schleswig-Holstein und im Saarland. Notar und Grundbuch kosten zusammen etwa 2 Prozent, nach der Gebührenordnung abhängig vom Kaufpreis. Die Maklerprovision liegt meist bei 3,57 Prozent für den Käufer, seit Dezember 2020 muss der Verkäufer bei Wohnungen und Einfamilienhäusern mindestens die Hälfte tragen. Dazu kommen Posten, die der Rechner nicht kennt: Gutachter, Umzug, Renovierung, Küche. Banken finanzieren Nebenkosten ungern, weil sie weg sind, sobald der Vertrag unterschrieben ist. Sparen lässt sich bei der Grunderwerbsteuer, indem bewegliche Dinge wie Küche oder Sauna im Vertrag separat ausgewiesen werden, denn auf sie fällt keine Steuer an. Was Ihr Bundesland genau verlangt, zeigt der Grunderwerbsteuer-Rechner, wie viel der Makler kostet, der Maklerprovision-Rechner.