Immobilienkredit-Rechner

So funktioniert der Immobilienkredit-Rechner

Der Immobilienkredit-Rechner rechnet das Annuitätendarlehen, mit dem fast jede Immobilie in Deutschland finanziert wird, von drei Seiten: die Monatsrate aus Kreditsumme, Sollzins und anfänglicher Tilgung, mit Zins- und Tilgungsanteil der ersten Rate, Restschuld nach 10 Jahren und Laufzeit bis zur Volltilgung; die Restschuld nach der gewählten Zinsbindung, die Zahl, mit der die Anschlussfinanzierung beginnt; und den Tilgungssatz, der sich aus einer Wunschrate ergibt. Jeder Kasten hat einen Tilgungsplan je Jahr.

Merksatz: Beim Immobilienkredit vergleicht man nicht Raten, sondern Restschulden, denn die Rate kann jede Bank klein rechnen, die Restschuld nicht. Die Eselsbrücke für den Angebotsvergleich: gleiche Summe, gleicher Tilgungssatz, gleiche Zinsbindung, dann Effektivzins und Restschuld nebeneinander, und wer die niedrigste Restschuld bei gleicher Rate hat, gewinnt.

Drei Beispiele:

• 300.000 Euro, 3,8 Prozent, 2 Prozent Tilgung: 1.450 Euro im Monat, davon 950 Zinsen und 500 Tilgung; Restschuld nach 10 Jahren 227.146 Euro, 75,7 Prozent, bis dahin 72.854 getilgt und 101.146 Euro Zinsen gezahlt, Volltilgung nach 28 Jahren und 1 Monat, Zinsen gesamt 188.297 Euro.
• Dasselbe Darlehen mit 1.500 Euro Wunschrate: 2,2 Prozent Tilgung, Restschuld nach 10 Jahren 219.861 Euro, schuldenfrei nach 26 Jahren und 6 Monaten; 50 Euro mehr im Monat sparen 19 Monate.
• 250.000 Euro, 4,2 Prozent, 2,5 Prozent Tilgung, 15 Jahre Zinsbindung: Rate 1.395,83 Euro, Restschuld 119.710 Euro oder 47,9 Prozent, 130.290 getilgt, 120.960 Euro Zinsen.

Formeln: Rate = Kredit × (Sollzins + Tilgung) / 12, Restschuld = Kredit × q^n - Rate × 12 × (q^n - 1) / (q - 1) mit q = 1 + Sollzins, Laufzeit = ln(1 + Zins / Tilgung) / ln(1 + Zins). Die Nebenkosten, die vor dem Kredit fällig sind, rechnet der Kaufnebenkosten-Rechner, und was eine vorzeitige Ablösung kostet, der Vorfälligkeitsrechner.

Wissenswertes zum Thema

Angebote vergleichen: Sollzins, Effektivzins, Restschuld

Der Sollzins ist der Preis des Geldes, der Effektivzins rechnet die monatliche Verrechnung, Bereitstellungszinsen und Kontoführung ein und liegt 0,03 bis 0,1 Prozentpunkte darüber; er ist die gesetzliche Vergleichsgröße, aber nur bei gleicher Zinsbindung, 10 Jahre gegen 15 Jahre lassen sich nicht über den Effektivzins vergleichen. Der zweite Vergleichswert ist die Restschuld am Ende der Zinsbindung bei gleicher Rate: Bank A mit 3,8 Prozent und 1.450 Euro Rate lässt 227.146 Euro übrig, Bank B mit 3,6 Prozent und derselben Rate tilgt automatisch mehr, 2,2 Prozent statt 2, und lässt nach 10 Jahren rund 222.000 Euro übrig, 5.000 Euro Unterschied aus 0,2 Prozentpunkten. Der dritte sind die Bedingungen: Sondertilgung 5 oder 10 Prozent, Tilgungswechsel, bereitstellungszinsfreie Zeit von 6 bis 12 Monaten bei Neubau, die Möglichkeit, das Darlehen bei Verkauf auf ein neues Objekt mitzunehmen, und die Konditionen für die Prolongation. Angebote holt man bei der Hausbank, zwei Direktbanken und einem Vermittler wie Interhyp, Dr. Klein oder Hüttig & Rompf, die 300 bis 500 Banken vergleichen und von der Bank bezahlt werden, und man legt alle in den Rechner: gleiche Summe, gleiche Tilgung, gleiche Bindung, Restschuld ablesen. Die Zinsen hängen am Beleihungsauslauf, an der Bonität, am Objekt, Eigentumswohnung oder Haus, Neubau oder Altbau, an der Zinsbindung und an der Region, und die Bank mit dem niedrigsten Schaufensterzins ist selten die mit dem besten Angebot für den konkreten Fall. Wie viel Eigenkapital den Zins senkt, zeigt der Eigenkapital-Rechner.

Anschlussfinanzierung: Prolongation, Umschuldung, Forward

Die Restschuld nach der Zinsbindung, 227.146 Euro im Beispiel, muss neu finanziert werden, und dafür gibt es drei Wege. Die Prolongation bei der eigenen Bank, die drei Monate vor Ablauf ein Angebot schickt, meist nicht das beste, weil sie weiß, dass 70 Prozent der Kunden unterschreiben; wer das Angebot zum Vergleich nutzt und mit einem Konkurrenzangebot nachverhandelt, bekommt oft 0,2 Prozentpunkte nach. Die Umschuldung zu einer anderen Bank, die die Grundschuld übernimmt, was per Abtretung 0,2 Prozent kostet, deutlich weniger als Löschung und Neueintragung, und sich ab 0,1 Prozentpunkten Zinsvorteil bei 200.000 Euro Restschuld lohnt. Und das Forward-Darlehen, das die Anschlussfinanzierung bis zu fünf Jahre im Voraus zum heutigen Zins sichert, gegen einen Aufschlag von 0,01 bis 0,03 Prozentpunkten je Monat Vorlauf, 0,3 Prozentpunkte bei einem Jahr; es ist eine Wette auf steigende Zinsen, die 2021 Gold wert war und 2024 teuer, und es muss abgenommen werden, auch wenn die Zinsen gefallen sind. Die Anschlussfinanzierung ist der Moment, die Tilgung zu erhöhen: Mit 227.146 Euro Restschuld, 4 Prozent und 4 Prozent Tilgung ist man nach gut 17 Jahren fertig, mit 2 Prozent erst nach 28. Nach 10 Jahren seit Vollauszahlung gilt außerdem § 489 BGB: kostenlose Kündigung mit 6 Monaten Frist, auch bei längerer Bindung, was die Prolongation zu einem Zeitpunkt der freien Wahl macht. Den Verlauf mit neuer Rate zeigt der Tilgungsplan-Rechner Jahr für Jahr.

Förderung und Bausteine: KfW, Bausparen, Familienbaustein

Kaum eine Finanzierung besteht aus einem Darlehen. Die KfW fördert den Neubau nach dem Standard Klimafreundliches Wohngebäude mit zinsgünstigen Darlehen bis 150.000 Euro je Wohneinheit, Familien mit Kindern und begrenztem Einkommen über das Programm Wohneigentum für Familien mit bis zu 270.000 Euro, und die Sanierung mit Zuschüssen und Tilgungszuschüssen von 5 bis 20 Prozent; die Darlehen laufen über die Hausbank, haben eigene Zinsbindungen von 10 Jahren und müssen in die Gesamtrechnung eingebaut werden, als zweites Darlehen mit eigener Rate. Bausparverträge liefern den Nachrangbaustein mit festem Zins für die ganze Laufzeit, was Sicherheit gegen die Anschlussfinanzierung ist, aber Abschlussgebühr und niedrige Guthabenzinsen kostet; die Vorfinanzierung eines Bausparvertrags ist ein Zinsrisiko, das man rechnen muss. Arbeitgeberdarlehen, Familiendarlehen, Wohn-Riester und Landesprogramme wie das bayerische Eigenheimprogramm sind weitere Bausteine, und die Faustregel heißt: Je weniger Bausteine, desto übersichtlicher, je mehr Förderung, desto günstiger, und der Vergleich läuft immer über die Gesamtrate und die Gesamtrestschuld nach 10 Jahren, die man im Rechner Darlehen für Darlehen addiert. Die Bank verlangt bei mehreren Darlehen eine Rangfolge im Grundbuch, KfW im Nachrang, und berechnet den Zins des Hauptdarlehens nach dem Beleihungsauslauf aller Darlehen zusammen. Die Grunderwerbsteuer, die kein Darlehen trägt, rechnet der Grunderwerbsteuer-Rechner.

Ein Stück Geschichte: Von der Hypothek zur Baufinanzierung

Die Hypothek ist griechisch, hypotheke, das Unterpfand, und die Römer kannten das Pfandrecht ohne Besitzübergabe, das im Mittelalter in den Stadtbüchern als "Satzung" auftauchte, Köln führte sie im 12. Jahrhundert. Das Annuitätendarlehen mit gleichbleibender Rate entstand mit den Landschaften Preußens 1769 und den Hypothekenbanken des 19. Jahrhunderts, die Pfandbriefe mit fester Laufzeit verkauften und deshalb feste Zinsen über zehn Jahre bieten konnten, das Muster der heutigen Zinsbindung. Die Bausparkassen kamen 1924, als Georg Kropp in Wüstenrot die "Gemeinschaft der Freunde" gründete, die Zinsen für Baugeld lagen nach der Währungsreform 1948 bei 7 bis 8 Prozent, in den 1970ern und 1981 über 10, und das Eigenheim wurde über Bausparen, Eigenheimzulage und 7b-Abschreibung gefördert, bis die Eigenheimzulage 2006 auslief. Die Grundschuld löste die Hypothek ab den 1960ern als Sicherheit ab, weil sie nicht an die Forderung gebunden ist und wiederverwendet werden kann. Die Zinsen fielen von 1990 bis 2016 von 9 auf unter 1 Prozent, die niedrigste Phase der Geschichte, in der 30 Jahre Zinsbindung für 1,5 Prozent zu haben waren, und stiegen 2022 in zehn Monaten auf 4; die Wohnimmobilienkreditrichtlinie von 2016 brachte die Kreditwürdigkeitsprüfung und die Beratungspflicht, das Sonderkündigungsrecht nach 10 Jahren stammt aus der BGB-Reform von 1987. Der Rechner rechnet die Annuität der Landschaften mit den Zinsen von heute.

Praktische Tipps

Vergleichen Sie Angebote bei gleicher Tilgung und Bindung über Restschuld und Effektivzins. Nehmen Sie Vermittler und Direktbanken in den Vergleich, nicht nur die Hausbank. Verhandeln Sie das Prolongationsangebot mit einem Fremdangebot in der Hand. Lassen Sie die Grundschuld bei Umschuldung abtreten, nicht löschen. Prüfen Sie ein Forward-Darlehen zwölf Monate vor Ablauf, wenn die Zinsen steigen, und lassen Sie es, wenn sie fallen. Erhöhen Sie bei der Anschlussfinanzierung die Tilgung, die Rate kennen Sie schon. Bauen Sie KfW-Darlehen als eigenen Baustein ein und rechnen Sie die Gesamtrate. Und kündigen Sie nach 10 Jahren, wenn ein besserer Zins wartet, es kostet nichts. Was eine vorzeitige Ablösung vor den 10 Jahren kostet, rechnet der Vorfälligkeitsrechner.