Kaufnebenkosten-Rechner

So funktioniert der Kaufnebenkosten-Rechner

Der Kaufnebenkosten-Rechner zeigt, was beim Immobilienkauf zusätzlich zum Preis fällig wird: Grunderwerbsteuer nach Bundesland, Notarkosten mit 1,5 Prozent, Grundbuch mit 0,5 Prozent und auf Wunsch die Maklerprovision mit 3,57 Prozent, in Euro und als Prozent des Kaufpreises. Der zweite Kasten rechnet die Finanzierung mit Nebenkosten durch, Darlehen, Monatsrate, Restschuld, Beleihung. Der dritte dreht die Frage um und ist der nützlichste vor der Suche: Wie viel Haus kann ich mir bei meiner Monatsrate und meinem Eigenkapital leisten, wenn die Nebenkosten mitbezahlt werden müssen?

Merksatz: Die Nebenkosten sind weg, wenn der Schlüssel in der Hand ist, sie stecken nicht im Haus und werden von keiner Bank beliehen. Die Eselsbrücke: ohne Makler 7 bis 9 Prozent, mit Makler 10 bis 13, je nach Bundesland, und wer 500.000 Euro Haus kauft, braucht 50.000 Euro Eigenkapital allein dafür.

Drei Beispiele:

• 650.000 Euro in Bayern ohne Makler: 3,5 Prozent Grunderwerbsteuer 22.750 Euro, Notar 9.750, Grundbuch 3.250, zusammen 35.750 Euro oder 5,5 Prozent; mit Makler kämen 23.205 Euro dazu.
• Rate 2.000 Euro, 150.000 Euro Eigenkapital, 12 Prozent Nebenkosten, 3,6 Prozent Zins, 2,5 Prozent Tilgung: mögliches Darlehen 393.443 Euro, Gesamtbudget 543.443 Euro, davon 58.226 Nebenkosten, Kaufpreis bis 485.217 Euro, Beleihung 81 Prozent.
• Rate 1.200 Euro, 40.000 Euro Eigenkapital, 10 Prozent Nebenkosten, 4 Prozent Zins, 2 Prozent Tilgung: Darlehen 240.000 Euro, Kaufpreis bis 254.545 Euro, Nebenkosten 25.455 Euro, Beleihung 94 Prozent, was die Bank teuer macht.

Formeln: Nebenkosten = Kaufpreis × (GrESt + 1,5 % + 0,5 % + ggf. 3,57 %), Darlehen = Rate × 12 / (Zins + Tilgung), Kaufpreis = (Darlehen + Eigenkapital) / (1 + Nebenkostensatz). Die Steuersätze aller Länder und ihre Geschichte erklärt der Grunderwerbsteuer-Rechner, wie viel Eigenkapital die Bank sehen will, der Eigenkapital-Rechner.

Wissenswertes zum Thema

Notar und Grundbuch: Was die 2 Prozent enthalten

Ohne Notar kein Hauskauf, der Kaufvertrag muss beurkundet werden, und die Gebühren stehen im Gerichts- und Notarkostengesetz, nach dem Geschäftswert gestaffelt, so dass sie bei teuren Objekten prozentual sinken: Die Beurkundung des Kaufvertrags kostet eine doppelte Gebühr, bei 650.000 Euro gut 2.000 Euro, dazu der Vollzug mit halber Gebühr, die Betreuung mit halber Gebühr, die Auflassungsvormerkung, die Grundschuldbestellung für die Bank mit einer vollen Gebühr auf den Darlehensbetrag, Auslagen und Umsatzsteuer; zusammen kommen 1 bis 1,5 Prozent des Kaufpreises zusammen, bei Finanzierung eher 1,5, ohne eher 1. Das Grundbuchamt nimmt für die Eigentumsumschreibung eine volle Gebühr, bei 650.000 Euro gut 1.000 Euro, für die Vormerkung eine halbe, für die Grundschuld eine volle auf den Darlehensbetrag, zusammen 0,3 bis 0,5 Prozent. Der Rechner nimmt 1,5 und 0,5 als sichere Pauschale, 13.000 Euro bei 650.000, und wer ohne Darlehen kauft, spart davon ein Drittel. Der Notar wird vom Käufer bezahlt, der ihn auch wählen darf, und er ist neutral, berät beide Seiten, prüft Grundbuch und Belastungen, stellt die Fälligkeit sicher, so dass der Kaufpreis erst fließt, wenn die Vormerkung eingetragen und die Lastenfreistellung gesichert ist, und meldet den Kauf dem Finanzamt für die Grunderwerbsteuer. Sparen lässt sich hier wenig, die Gebühren sind gesetzlich, aber eine Grundschuld über die spätere Baufinanzierung hinaus, "Reserve", kostet extra und sollte überlegt sein. Was das Darlehen danach im Monat kostet, rechnet der Baukredit-Rechner.

Makler: Wer zahlt seit 2020, und was verhandelbar ist

Seit Dezember 2020 gilt für Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen, die an Verbraucher verkauft werden, die Teilung der Maklerprovision: Wer den Makler beauftragt, meist der Verkäufer, zahlt mindestens die Hälfte, und der Käufer höchstens so viel wie der Verkäufer; die übliche Gesamtprovision von 7,14 Prozent inklusive Umsatzsteuer teilt sich so in 3,57 Prozent je Seite, den Satz im Rechner, 23.205 Euro bei 650.000 Euro. Regional ist die Provision niedriger, in Hamburg, Berlin und Hessen waren früher 5,95 bis 6,25 Prozent üblich, und sie ist verhandelbar, vor allem bei teuren Objekten, wo 3,57 Prozent 30.000 Euro und mehr sind, und bei Objekten, die lange am Markt stehen. Keine Provision zahlt, wer direkt vom Eigentümer kauft, vom Bauträger, bei Zwangsversteigerungen oder wenn der Makler vom Verkäufer allein bezahlt wird, was Verkäufer als Verkaufsargument nutzen; bei Mehrfamilienhäusern und Gewerbe gilt die Teilungsregel nicht, dort ist alles Verhandlungssache. Die Provision ist fällig, wenn der Kaufvertrag beurkundet ist und der Makler nachweislich vermittelt oder nachgewiesen hat, und der Maklervertrag mit dem Käufer muss in Textform geschlossen sein, eine mündliche Zusage reicht seit 2020 nicht mehr. Steuerlich ist die Provision beim Eigenheim verloren, bei vermieteten Objekten gehört sie zu den Anschaffungskosten und wird abgeschrieben. Was der Mietkauf oder die Miete dagegen kostet, vergleicht der Mietrechner.

Wie viel Haus kann ich mir leisten: Die Rechnung rückwärts

Der dritte Kasten geht von der Rate aus, die man tragen kann, und die Bank rechnet ähnlich: Rate mal 12 geteilt durch Zins plus Tilgung ist das Darlehen, 2.000 Euro bei 3,6 plus 2,5 Prozent sind 393.443 Euro, plus Eigenkapital ist das Gesamtbudget, 543.443 Euro, und daraus müssen Kaufpreis und Nebenkosten bezahlt werden, also Budget durch 1,12 gleich 485.217 Euro Kaufpreis bei 12 Prozent Nebenkosten. Die Nebenkosten fressen so 58.226 Euro vom Eigenkapital, und ohne sie wäre das Budget 58.000 Euro höher, was in Ballungsräumen ein Zimmer ist. Die Beleihung, Darlehen durch Kaufpreis, bestimmt den Zins: 81 Prozent im ersten Beispiel sind in Ordnung, 94 Prozent im zweiten kosten 0,3 bis 0,5 Prozentpunkte Aufschlag, und über 100 Prozent, wenn das Eigenkapital nicht einmal die Nebenkosten deckt, finanzieren nur wenige Banken, zu Zinsen von 5 Prozent und mehr. Faustregeln: Rate höchstens 35 Prozent des Nettos, dazu die laufenden Hauskosten von 3 bis 4 Euro je Quadratmeter und Monat, Eigenkapital mindestens die Nebenkosten plus 10 bis 20 Prozent des Preises, Reserve von drei Monatsgehältern, die nicht ins Haus fließt. Wer am Budget drehen will, hat vier Hebel: höhere Rate, mehr Eigenkapital, längere Laufzeit durch niedrigere Tilgung, was die Zinsen treibt, und niedrigere Nebenkosten durch Verzicht auf Makler oder Kauf in einem Land mit 3,5 statt 6,5 Prozent, was 15.000 Euro bei 500.000 Euro ausmacht. Was die Rate über die Jahre tilgt, zeigt der Immobilienkredit-Rechner.

Ein Stück Geschichte: Notariat, Grundbuch und Courtage

Das Grundbuch stammt aus den Stadtbüchern des Mittelalters, Köln führte ab 1135 die Schreinsbücher, in denen Grundstücksgeschäfte eingetragen wurden, und Preußen schuf 1872 das moderne Grundbuch mit Eintragungszwang, das 1900 mit dem BGB reichsweit galt: Eigentum geht erst mit der Eintragung über, nicht mit dem Vertrag, deshalb die Auflassungsvormerkung als Schutz des Käufers. Das Notariat ist römisch-italienischen Ursprungs, die Reichsnotariatsordnung von 1512 unter Maximilian I. regelte den Beruf erstmals, und die Beurkundungspflicht für Grundstückskäufe kam 1900 mit dem BGB, damit niemand ein Haus auf dem Bierdeckel verkauft. Die Kostenordnung von 1935 legte die Gebühren nach Geschäftswert fest, das GNotKG von 2013 löste sie ab und erhöhte die Gebühren um rund 15 Prozent. Der Makler ist alt, Courtage kommt vom französischen courtier, dem Vermittler, und das BGB von 1900 regelte den Maklerlohn in § 652; wer ihn zahlt, war bis 2020 regional verschieden, in Berlin und Hamburg der Käufer allein, in Bayern geteilt, bis das Gesetz zur Verteilung der Maklerkosten 2020 die Halbteilung bei Wohnimmobilien bundesweit vorschrieb, nach dem Vorbild des Bestellerprinzips bei Mietwohnungen von 2015. Die Nebenkosten insgesamt stiegen von rund 5 Prozent in den 1990ern auf heute 10 bis 13, vor allem durch die Grunderwerbsteuer. Der Rechner rechnet die Posten, die seit 1900 auf jeder Kaufabrechnung stehen.

Praktische Tipps

Rechnen Sie vor der Suche den dritten Kasten und suchen Sie unter dem Ergebnis, nicht darüber. Legen Sie die Nebenkosten als eigenen Betrag auf ein Tagesgeldkonto, bevor Sie suchen. Fragen Sie beim Makler nach der Provisionshöhe und verhandeln Sie bei Objekten über 500.000 Euro. Lassen Sie Einbauküche und Inventar im Vertrag gesondert ausweisen, das spart Grunderwerbsteuer. Wählen Sie den Notar selbst und lassen Sie sich den Vertragsentwurf zwei Wochen vorher schicken, das ist Ihr Recht. Bestellen Sie die Grundschuld nicht höher als nötig. Und planen Sie nach dem Kauf 2 bis 3 Prozent für Umzug, Renovierung und Erstausstattung, die in keiner Nebenkostenliste stehen. Was der Umzug ins neue Haus kostet, schätzt der Umzugskosten-Rechner.