Mietrendite-Rechner

So funktioniert der Mietrendite-Rechner

Der Mietrendite-Rechner beantwortet die erste Frage jeder Kapitalanlage in Immobilien: Was bringt die Miete im Verhältnis zum Kaufpreis? Aus Kaufpreis und monatlicher Kaltmiete berechnet er die Bruttomietrendite, den Kaufpreisfaktor, also wie viele Jahresmieten der Kaufpreis entspricht, und als grobe Näherung die Nettomietrendite, bei der 10 Prozent Kaufnebenkosten auf den Preis und 20 Prozent Bewirtschaftungskosten von der Miete abgezogen sind.

Merksatz: Jahreskaltmiete durch Kaufpreis mal 100. Die Eselsbrücke für den Faktor: Faktor 20 heißt 5 Prozent, Faktor 25 heißt 4 Prozent, Faktor 33 heißt 3 Prozent, denn der Faktor ist einfach der Kehrwert der Rendite. Wer die Mietrendite berechnen will, braucht also nur zwei Zahlen aus dem Exposé.

Drei Beispiele:

• 420.000 Euro Kaufpreis, 1.400 Euro Kaltmiete: 16.800 Euro im Jahr, Bruttomietrendite 4,00 Prozent, Faktor 25, Nettorendite grob 2,91 Prozent.
• 300.000 Euro, 950 Euro Kaltmiete: 11.400 Euro im Jahr, 3,80 Prozent, Faktor 26,3, netto 2,76 Prozent, typisch für eine Großstadt.
• 250.000 Euro, 1.100 Euro Kaltmiete: 5,28 Prozent, Faktor 18,9, netto 3,84 Prozent, eher Kleinstadt oder Randlage, und damit die Rendite, ab der sich die Finanzierung von selbst trägt.

Die Formeln: Bruttomietrendite = Jahreskaltmiete / Kaufpreis x 100, Kaufpreisfaktor = Kaufpreis / Jahreskaltmiete, Nettomietrendite (grob) = Jahreskaltmiete x 0,8 / (Kaufpreis x 1,1) x 100. Faustregel: Ab etwa 4 Prozent brutto oder Faktor unter 25 gilt eine Immobilie als eher günstig. Die echten Kaufnebenkosten je Bundesland liefert der Kaufnebenkosten-Rechner, die Finanzierung der Immobilienkredit-Rechner.

Wissenswertes zum Thema

Brutto, netto, Eigenkapitalrendite: Drei Zahlen, drei Aussagen

Die Bruttomietrendite ist die Zahl aus dem Exposé, schnell und vergleichbar, aber geschönt, weil sie weder die Kaufnebenkosten noch die laufenden Kosten kennt. Die Nettomietrendite rechnet beides ein: Zum Kaufpreis kommen Grunderwerbsteuer von 3,5 bis 6,5 Prozent, Notar und Grundbuch mit etwa 1,5 Prozent und gegebenenfalls Makler mit 3 bis 3,57 Prozent, zusammen 8 bis 12 Prozent, und von der Miete gehen die nicht umlegbaren Kosten ab: Instandhaltungsrücklage, nach der Faustformel 1 Euro je Quadratmeter und Monat oder 10 bis 15 Prozent der Miete, Hausverwaltung mit 25 bis 40 Euro je Monat, Mietausfallwagnis von 2 bis 4 Prozent und der Verwaltungsaufwand; der Rechner setzt pauschal 10 Prozent Nebenkosten und 20 Prozent Bewirtschaftung an, in der Praxis sind es bei alten Wohnungen eher 25 bis 30 Prozent. Die dritte Zahl, die Eigenkapitalrendite, bezieht den Überschuss nach Zinsen nur auf das eingesetzte Eigenkapital und kann mit Kredit deutlich höher sein als die Nettorendite, der Hebeleffekt, der aber in beide Richtungen wirkt: Liegt der Kreditzins über der Nettomietrendite, zahlt der Käufer jeden Monat drauf und setzt auf Wertsteigerung. Bei 4 Prozent Kreditzins und 2,9 Prozent Nettorendite ist das die Regel, nicht die Ausnahme. Was die Finanzierung monatlich kostet, zeigt der Baufinanzierungsrechner.

Kaufpreisfaktor: Die Zahl der Profis

Investoren reden nicht in Prozent, sondern im Kaufpreisfaktor, dem Vielfachen der Jahreskaltmiete: Faktor 20 bedeutet, dass die Miete den Kaufpreis in 20 Jahren wieder einspielt, Faktor 30, dass es 30 Jahre dauert. In München, Hamburg und Frankfurt lagen die Faktoren 2021 bei 35 bis 45, nach dem Zinsanstieg 2022 bis 2024 fielen sie auf 28 bis 35, in Berlin auf 25 bis 30, in Städten wie Leipzig, Dresden oder Hannover auf 20 bis 25, in Kleinstädten und auf dem Land auf 12 bis 18. Ein niedriger Faktor heißt hohe Rendite, aber meist auch höheres Risiko: schlechtere Lage, weniger Nachfrage, mehr Leerstand, älterer Zustand, und ein hoher Faktor heißt sichere Lage mit Wertsteigerungshoffnung bei magerer laufender Rendite. Als Faustregel für Kapitalanleger gilt seit dem Zinsanstieg wieder, dass der Faktor unter 25 liegen sollte, damit die Miete die Finanzierung trägt; bei Faktor 33, also 3 Prozent, muss man mindestens 40 Prozent Eigenkapital einsetzen oder auf Wertzuwachs setzen. Der Faktor hängt dabei an der aktuellen Miete: Eine Wohnung mit alter Miete von 8 Euro je Quadratmeter bei Marktmiete 12 hat Potenzial, aber nur mit Mieterwechsel oder im Rahmen der Kappungsgrenze von 15 bis 20 Prozent in drei Jahren. Was die Miete im Vergleich zum Ortsüblichen taugt, prüft der Mietrechner.

Was die Rendite verändert: Steuer, Zustand, Lage

Vermieter versteuern die Mieteinnahmen abzüglich Werbungskosten, zu denen Zinsen, Verwaltung, Instandhaltung und die Abschreibung gehören: 2 Prozent vom Gebäudeanteil im Jahr bei Baujahr vor 2023, 3 Prozent bei Neubau ab 2023, zeitweise degressiv 5 Prozent, wobei der Bodenanteil nicht abgeschrieben wird. Bei fremdfinanzierten Wohnungen entsteht oft ein steuerlicher Verlust, der das übrige Einkommen mindert, was die Nettorendite nach Steuern über die vor Steuern hebt. Der Verkauf ist nach zehn Jahren Haltefrist steuerfrei, davor als Spekulationsgewinn zu versteuern. Der Zustand ist der zweite Hebel: Eine Wohnung mit Energieklasse G oder H braucht in den nächsten Jahren Dämmung, Fenster oder Heizung, und die Sanierungsumlage bei Eigentümergemeinschaften kann fünfstellig werden, weshalb man vor dem Kauf die Protokolle der letzten drei Eigentümerversammlungen und die Höhe der Rücklage liest. Die Lage entscheidet über Leerstand und Wertentwicklung: In Städten mit wachsender Bevölkerung ist Leerstand kein Thema, in schrumpfenden Regionen frisst er die schöne Rendite von 6 Prozent schnell auf. Die Rendite aus dem Rechner ist der Anfang der Prüfung, nicht ihr Ende. Was die Grunderwerbsteuer in Ihrem Land ausmacht, rechnet der Grunderwerbsteuer-Rechner.

Ein Stück Geschichte: Mietshäuser als Altersvorsorge

Das Mietshaus als Kapitalanlage ist eine Erfindung der Gründerzeit: Zwischen 1870 und 1914 entstanden in Berlin, Hamburg und dem Ruhrgebiet Hunderttausende Wohnungen, gebaut von Terraingesellschaften und Handwerkern, die sie an Rentiers verkauften, mit Mietrenditen von 6 bis 8 Prozent, die ein Leben ohne Arbeit ermöglichten, der Rentier war ein Berufsstand. Die Inflation von 1923 vernichtete die Hypotheken, die Mieten blieben per Mieterschutz von 1917 gedeckelt, und der Mietwohnungsbau war für Jahrzehnte tot, bis das Wohnungsbaugesetz von 1950 und die Abschreibung nach § 7b den Nachkriegsbau anstieß. Die Steuervorteile der 1970er bis 1990er, Sonderabschreibungen in Berlin und nach 1990 im Osten mit bis zu 50 Prozent, schufen die "Steuersparimmobilie", bei der die Rendite egal war, und viele Käufer, die 1995 in Leipzig mit Faktor 30 kauften, hatten 2005 Leerstand und halbe Preise. Ab 2010 drehte die Nullzinsphase die Logik um: Faktoren von 40 waren normal, weil die Alternative null brachte, und seit 2022 gilt wieder, was der Rechner mit seiner Faustregel sagt: Unter Faktor 25 wird es interessant. Die Formel Miete durch Preis hat sich seit 1870 nicht geändert.

Praktische Tipps

Rechnen Sie mit der tatsächlichen Ist-Miete aus dem Mietvertrag, nicht mit der Marktmiete aus dem Exposé, und bei leer stehenden Wohnungen mit einer vorsichtigen Annahme. Ziehen Sie das Hausgeld in seinem nicht umlegbaren Teil ab, es steht in der Wirtschaftsplan-Aufstellung der Verwaltung. Prüfen Sie die Rücklage der Eigentümergemeinschaft und die Protokolle, bevor Sie die Rendite glauben. Vergleichen Sie den Faktor mit dem der Stadt, Gutachterausschüsse und Portale veröffentlichen ihn. Setzen Sie die Finanzierungskosten gegen die Nettorendite: Liegt der Zins darüber, kaufen Sie eine Wette auf Wertsteigerung, kein Renditeobjekt. Rechnen Sie den Energieausweis in Euro um, Klasse G heißt Sanierung in zehn Jahren. Und planen Sie die Steuer mit, die Abschreibung macht aus 2,9 Prozent vor Steuern oft 3,5 nach Steuern. Was eine Vollfinanzierung mit Tilgungsplan kostet, zeigt der Tilgungsplan-Rechner.