Erbpacht-Rechner

So funktioniert der Erbpacht-Rechner

Der Erbpacht-Rechner rechnet, was ein Erbbaurecht über die Jahre kostet und wie es gegen den Kauf des Grundstücks abschneidet: Sie tragen den Bodenwert, den Erbbauzins in Prozent, die Restlaufzeit, die erwartete Anpassung an die Inflation, Zins und Tilgung eines Grundstückskredits und den Vergleichszeitraum ein, und der Rechner zeigt den Erbbauzins im Monat und Jahr, seine Höhe nach Anpassung am Ende des Zeitraums, die Summe aller Zahlungen über den Zeitraum und über die gesamte Restlaufzeit, die Kreditrate beim Grundstückskauf, die Zahlungen und Zinsen dafür, die Restschuld und das Grundstücksvermögen danach und unterm Strich, welche Variante nach Abzug des Vermögens vorn liegt. Das ist der Rechner für das Haus auf Kirchengrund, für das Angebot der Kommune mit 99 Jahren Laufzeit und für die Frage, ob die niedrige Monatsrate der Erbpacht den fehlenden Grundbesitz wert ist.

Merksatz: Erbbauzins ist Miete fürs Grundstück, bei 4 Prozent vom Bodenwert zahlt man den Boden alle 25 Jahre einmal, ohne ihn je zu besitzen. Die Eselsbrücke: Erbbauzins unter dem Kreditzins spart monatlich, Kauf baut Vermögen, der Unterschied ist die Tilgung.

Drei Beispiele:

• Bodenwert 200.000 €, 4 % Erbbauzins, 99 Jahre, 2 % Anpassung, Vergleich über 30 Jahre: 8.000 € im Jahr, 666,67 € im Monat, im Jahr 30 bei 14.207 €, Summe 324.545 €; der Kauf auf Kredit zu 3,8 % mit 2 % Tilgung kostet 966,67 € im Monat, 325.532 € über 30 Jahre und ist dann abbezahlt, der Käufer besitzt Grund im Wert von 200.000 € plus Wertzuwachs, netto liegt der Kauf um rund 199.000 € vorn.
• Bodenwert 350.000 €, 3 % Erbbauzins, 75 Jahre, 2,5 % Anpassung, Vergleich über 40 Jahre: 10.500 € im Jahr, 875 € im Monat, im Jahr 40 schon 27.506 €, Summe 707.727 €; Kauf: 1.750 € im Monat, nach knapp 28 Jahren abbezahlt, 577.733 € Zahlungen und 350.000 € Vermögen, netto liegt der Kauf um rund 480.000 € vorn.
• Dieselben 200.000 € mit 2 % Erbbauzins: 333 € im Monat, nur ein Drittel der Kreditrate; für wen die Monatsrate zählt, ist das der günstigste Weg ins eigene Haus, auf 30 Jahre gerechnet bleibt der Kauf trotzdem vorn.

Formeln: Erbbauzins = Bodenwert × Zinssatz, Zins im Jahr n = Erbbauzins × (1 + Anpassung)^(n-1), Kreditrate = Bodenwert × (Zins + Tilgung) / 12, Kauf netto = Zahlungen - Grundstückswert. Die Finanzierung des Hauses dazu rechnet der Baufinanzierungsrechner, die Grunderwerbsteuer auf Kauf und Erbbauzins der Grunderwerbsteuer-Rechner.

Wissenswertes zum Thema

Was ein Erbbaurecht ist und wie der Zins entsteht

Beim Erbbaurecht gehört das Grundstück dem einen und das Haus dem anderen: Der Grundstückseigentümer, meist Kirche, Kommune, Stiftung oder Wohnungsgesellschaft, räumt dem Erbbauberechtigten für 50 bis 99 Jahre das Recht ein, auf seinem Boden ein Haus zu bauen und zu besitzen, und bekommt dafür den Erbbauzins, geregelt im Erbbaurechtsgesetz von 1919. Das Haus steht im Erbbaugrundbuch, kann verkauft, vererbt und beliehen werden, der Erbbauzins wird als Reallast eingetragen. Der Zins liegt üblich bei 2 bis 5 Prozent des Bodenwerts im Jahr, kirchliche und kommunale Geber nehmen 3 bis 4, in Ballungsräumen mit hohen Bodenwerten manchmal weniger, bei 200.000 Euro Bodenwert und 4 Prozent also 8.000 Euro im Jahr. Der Bodenwert ergibt sich aus Bodenrichtwert mal Fläche, 500 Quadratmeter zu 400 Euro sind 200.000 Euro, und für den Vergleich im Rechner ist das zugleich der Preis, den der Kauf kosten würde. Fast alle Verträge enthalten eine Wertsicherungsklausel: Der Erbbauzins wird alle 3 bis 10 Jahre an den Verbraucherpreisindex angepasst, bei Wohngebäuden nach § 9a ErbbauRG gedeckelt auf die Entwicklung der allgemeinen wirtschaftlichen Verhältnisse; der Rechner schreibt ihn mit der eingetragenen Rate fort, 2 Prozent im Jahr verdoppeln ihn in 35 Jahren.

Erbpacht gegen Kauf: Die ehrliche Rechnung

Die Erbpacht gewinnt bei der Monatsrate, der Kauf beim Vermögen, und der Rechner stellt beides nebeneinander. Im Beispiel kostet der Erbbauzins 667 Euro im Monat, der Kredit für das Grundstück 967 Euro, die Erbpacht ist also 300 Euro günstiger, und das ist der Grund, warum sie für Familien mit wenig Eigenkapital der Weg ins Haus ist: Die Bank muss 200.000 Euro weniger finanzieren, das Eigenkapital reicht für das Haus allein. Über 30 Jahre dreht sich das Bild: Der Erbbauberechtigte hat 325.000 Euro gezahlt und besitzt nichts außer dem Haus auf fremdem Boden, der Käufer hat ebenfalls 325.000 Euro gezahlt, davon 125.000 Zinsen, und besitzt ein Grundstück, das in 30 Jahren bei nur 2 Prozent Wertzuwachs 360.000 Euro wert ist. Netto, Zahlungen minus Vermögen, liegt der Kauf um rund 200.000 Euro vorn, bei steigenden Bodenwerten mehr, und der Erbbauzins läuft nach den 30 Jahren weiter, der Kredit nicht. Die Erbpacht rechnet sich nur, wenn der Erbbauzins deutlich unter dem Kreditzins liegt, etwa 2 Prozent gegen 4, und das Geld, das die niedrigere Rate freisetzt, angelegt wird, oder wenn der Kauf schlicht nicht finanzierbar ist. Dazu kommen die weichen Faktoren: Beim Verkauf des Hauses braucht man die Zustimmung des Grundstückseigentümers, der Preis liegt wegen der Restlaufzeit und des Erbbauzinses 20 bis 30 Prozent unter dem eines vergleichbaren Hauses mit Grund, und je kürzer die Restlaufzeit, desto schwerer die Finanzierung, Banken wollen meist mindestens 40 Jahre.

Laufzeitende, Heimfall, Grunderwerbsteuer

Am Ende der Laufzeit fällt das Haus an den Grundstückseigentümer, der dafür eine Entschädigung zahlt, nach Gesetz mindestens zwei Drittel des Verkehrswerts bei Wohngebäuden, oft den vollen Wert, und in der Praxis wird das Erbbaurecht meist verlängert, bei Kirchen und Kommunen fast immer, zu dann aktuellen Zinsen und Bodenwerten, was ein Sprung sein kann. Der Heimfall, die vorzeitige Rückgabe, droht bei Zahlungsverzug von zwei Jahresraten oder Verstößen gegen den Vertrag, etwa Verfall des Hauses oder unerlaubte Nutzung; auch hier gibt es Entschädigung. Viele Verträge räumen dem Erbbauberechtigten ein Vorkaufsrecht ein, und manche Geber bieten den Kauf des Grundstücks an, meist zum Bodenrichtwert mit Abschlag für das laufende Erbbaurecht, 20 bis 40 Prozent; das ist oft die beste Gelegenheit, aus der Erbpacht herauszukommen, und der Rechner mit dem reduzierten Bodenwert zeigt, ob es sich lohnt. Steuerlich fällt beim Erwerb des Erbbaurechts Grunderwerbsteuer auf den kapitalisierten Erbbauzins an, Jahreszins mal Vervielfältiger nach Restlaufzeit, bei 99 Jahren etwa das 18-fache, bei 8.000 Euro also auf rund 145.000 Euro, und die Grundsteuer zahlt der Erbbauberechtigte wie ein Eigentümer. Vermieter können den Erbbauzins als Werbungskosten absetzen, Selbstnutzer nicht.

Ein Stück Geschichte: Vom Erbzins zur Bodenpolitik

Das Erbbaurecht hat Vorläufer im römischen Erbpachtrecht und im mittelalterlichen Erbzins, mit dem Grundherren und Klöster Land gegen eine ewige Abgabe vergaben; die Bodenreformbewegung um 1900 griff die Idee auf, um Spekulation zu dämpfen und Arbeiterfamilien Häuser zu ermöglichen, ohne den Boden zu verkaufen. Die Erbbaurechtsverordnung vom 15. Januar 1919, heute Erbbaurechtsgesetz, schuf die Rechtsform, die bis heute gilt, mit Erbbaugrundbuch, Beleihbarkeit und Heimfall. Genutzt haben sie vor allem die Kirchen, die ihren Grundbesitz nicht verkaufen dürfen oder wollen, und Städte wie Frankfurt, Wolfsburg und Hamburg, die ganze Siedlungen im Erbbaurecht vergaben; rund 5 Prozent der Wohngrundstücke in Deutschland stehen im Erbbaurecht, in Hamburg und Wolfsburg weit mehr. Nach Jahrzehnten als Auslaufmodell erlebt das Erbbaurecht seit 2015 ein Comeback: Steigende Bodenpreise und die Wohnungsnot in den Städten haben Kommunen wie München, Berlin und Ulm dazu gebracht, Bauland nur noch im Erbbaurecht zu vergeben, oft mit vergünstigtem Zins für Familien und Genossenschaften, und der Deutsche Erbbaurechtsverband zählt über 400 Geber. Die Wertsicherungsklausel, die den Zins mit der Inflation steigen lässt, kam in den 1960er Jahren auf, der Schutz für Wohnimmobilien in § 9a 1974.

Praktische Tipps

Lesen Sie den Vertrag auf Restlaufzeit, Anpassungsklausel, Heimfallgründe, Entschädigung und Zustimmungspflichten, bevor Sie rechnen. Tragen Sie den Bodenrichtwert Ihres Grundstücks ein, er steht beim Gutachterausschuss. Rechnen Sie die Anpassung mit 2 bis 3 Prozent, nicht mit null. Fragen Sie den Geber nach Kaufangebot und Verlängerung, viele Kirchen und Kommunen bieten beides. Prüfen Sie bei Kauf eines Hauses auf Erbpacht die Restlaufzeit, unter 40 Jahren wird die Bank schwierig. Legen Sie die Differenz zur Kreditrate an, sonst bleibt der Vorteil der Erbpacht Theorie. Und rechnen Sie das ganze Vorhaben durch: die Nebenkosten mit dem Kaufnebenkosten-Rechner, den Kredit mit dem Immobilienkredit-Rechner und die Tilgung über die Jahre mit dem Tilgungsplan-Rechner.