GRZ- und GFZ-Rechner

So funktioniert der GRZ- und GFZ-Rechner

Zwei Zahlen im Bebauungsplan entscheiden, wie groß Ihr Haus werden darf: Die Grundflächenzahl (GRZ) sagt, welcher Anteil des Grundstücks überbaut werden darf, die Geschossflächenzahl (GFZ), wie viel Geschossfläche in allen Vollgeschossen zusammen erlaubt ist. Der GRZ-Rechner übersetzt beide in Quadratmeter: Bei 600 m² Grundstück und GRZ 0,4 darf das Haus 240 m² Grundfläche haben, bei GFZ 0,8 sind 480 m² Geschossfläche erlaubt, bei zwei Vollgeschossen also 240 m² je Geschoss. Dazu rechnet er die Überschreitung für Nebenanlagen aus: Garage, Stellplätze, Terrasse und Wege dürfen die GRZ um bis zu 50 Prozent überschreiten, höchstens bis 0,8, hier also bis 360 m².

Drei Beispiele:

• Kleines Grundstück: 450 m² mit GRZ 0,3 und GFZ 0,6 erlauben 135 m² Grundfläche und 270 m² Geschossfläche, mit Nebenanlagen bis 202,5 m². Für ein zweigeschossiges Haus mit 135 m² je Geschoss reicht das genau.
• Planung prüfen: Ein Haus von 12 × 8 m (96 m²) auf 400 m² mit GRZ 0,3 hält die Grenze ein (Reserve 24 m²). Mit 40 m² Garage, 30 m² Terrasse und 30 m² Wegen sind aber 196 m² versiegelt, erlaubt sind 180 m²; 16 m² Nebenanlagen müssen weg.
• Grundstückswert: 450 m² bei 900 Euro je m² Bodenrichtwert sind 405.000 Euro; in Bayern kommen 3,5 Prozent Grunderwerbsteuer und 1,5 Prozent Notar und Grundbuch dazu, zusammen 425.250 Euro.

Der zweite Kasten dreht die Rechnung um: Sie tragen die Außenmaße des geplanten Hauses, die Geschosszahl und die Flächen von Garage, Terrasse und Wegen ein, und der Rechner prüft, ob GRZ und GFZ eingehalten sind, mit Reserve oder Überschreitung in Quadratmetern. Der dritte Kasten rechnet den Bodenrichtwert aus dem Portal der Gutachterausschüsse in einen Grundstückswert um und addiert die Kaufnebenkosten nach Bundesland.

Wichtig zur Einordnung: GRZ und GFZ sind Obergrenzen des Bebauungsplans, keine Garantie. Abstandsflächen der Landesbauordnung, Baugrenzen, Firsthöhen und Dachformen schränken oft stärker ein als die beiden Zahlen. Und die Wohnfläche ist deutlich kleiner als die Geschossfläche, weil Außenwände, Treppenhaus und Dachschrägen abgehen, meist 20 bis 30 Prozent; der Wohnflächenrechner rechnet das nach der Wohnflächenverordnung.

Wissenswertes zum Thema

GRZ: Was zur Grundfläche zählt

Die Grundfläche nach § 19 BauNVO ist die Fläche, die bauliche Anlagen am Boden überdecken, gemessen an den Außenmaßen. Zum Hauptgebäude kommen nach Absatz 4 Garagen und Stellplätze mit ihren Zufahrten, Nebenanlagen wie Schuppen und Gartenhäuser sowie unterirdische Anlagen wie Tiefgaragen; Terrassen und befestigte Wege werden in der Praxis meist mitgerechnet, weil sie den Boden versiegeln. Für diese Anlagen darf die festgesetzte GRZ um bis zu 50 Prozent überschritten werden, höchstens bis zu einer GRZ von 0,8, also 80 Prozent des Grundstücks. Das ist die GRZ II, die in Bauanträgen neben der GRZ I des Hauptgebäudes auftaucht. Der Bebauungsplan kann abweichende Regeln setzen, etwa die Überschreitung ausschließen oder statt einer Zahl eine feste Grundfläche in Quadratmetern vorgeben. Dachüberstände bis etwa 0,5 m und Balkone zählen je nach Plan und Landesrecht nicht oder nur teilweise, ein Keller zählt zur GRZ nicht, solange er unter der Geländeoberfläche bleibt.

GFZ: Geschossfläche und Vollgeschoss

Die Geschossfläche nach § 20 BauNVO ist die Summe der Flächen aller Vollgeschosse, gemessen an den Außenmaßen in jedem Geschoss. Was ein Vollgeschoss ist, regelt die Landesbauordnung: In den meisten Ländern zählt ein Geschoss, dessen Oberkante im Mittel mehr als 1,40 m über die Geländeoberfläche hinausragt und das eine lichte Höhe von mindestens 2,30 m auf einem Großteil seiner Grundfläche hat, je nach Land zwei Dritteln oder drei Vierteln. Ein ausgebautes Dachgeschoss mit steilem Dach ist deshalb oft Vollgeschoss, mit flacher Neigung nicht; ein Keller mit Hanglage kann unversehens Vollgeschoss werden. Nebenräume wie Treppenhäuser zählen in der Geschossfläche mit, Balkone und Loggien nicht. Der Bebauungsplan kann statt der GFZ auch die Baumasse (BMZ) oder die Zahl der Vollgeschosse festsetzen; dann ergibt sich die Geschossfläche aus Grundfläche mal Geschosse, wie der Rechner es ohne GFZ-Eingabe tut.

Obergrenzen der Baunutzungsverordnung

§ 17 BauNVO nennt Orientierungswerte, die Bebauungspläne in der Regel nicht überschreiten: reine und allgemeine Wohngebiete GRZ 0,4 und GFZ 1,2, Dorf- und Mischgebiete 0,6 und 1,2, urbane Gebiete 0,8 und 3,0, Kerngebiete 1,0 und 3,0, Gewerbe- und Industriegebiete 0,8 ohne GFZ-Vorgabe. Typische Einfamilienhausgebiete liegen bei GRZ 0,2 bis 0,4 und GFZ 0,4 bis 0,8. Fehlt ein Bebauungsplan, gilt § 34 BauGB: Das Vorhaben muss sich nach Art und Maß in die Umgebung einfügen, und die GRZ der Nachbarhäuser wird zum Maßstab. Im Außenbereich nach § 35 BauGB ist Wohnbebauung grundsätzlich nicht zulässig. Die Werte des Bebauungsplans stehen in der Planzeichnung und im Textteil, meist als Bruchzahl wie 0,4 oder im Nutzungsschablonen-Kasten; Einsicht gibt das Bauamt, viele Kommunen stellen Pläne online.

Bodenrichtwert und Grundstückspreis

Der Bodenrichtwert ist der durchschnittliche Lagewert des Bodens je Quadratmeter für eine Richtwertzone, abgeleitet aus den Kaufpreisen, die die Gutachterausschüsse der Länder sammeln. Er bezieht sich auf ein Grundstück mit den in der Zone typischen Merkmalen, etwa baureif, erschlossen, GFZ 0,4, 600 m². Weicht Ihr Grundstück ab, wird der Wert angepasst: Eckgrundstücke, Hanglagen, schlechte Zuschnitte oder fehlende Erschließung drücken, größere zulässige GFZ hebt ihn, weil mehr Baurecht mehr Wert bedeutet. Zum Bodenwert kommen beim Kauf die Grunderwerbsteuer von 3,5 Prozent in Bayern bis 6,5 Prozent in Nordrhein-Westfalen, Brandenburg, dem Saarland und Schleswig-Holstein (Thüringen liegt seit 2024 bei 5 Prozent), dazu Notar und Grundbuch mit rund 1,5 Prozent und gegebenenfalls Makler. Seit 2025 bestimmen dieselben Bodenrichtwerte auch die Grundsteuer im Bundesmodell.

Ein Stück Geschichte

Die Baunutzungsverordnung stammt vom 26. Juni 1962 und war die Antwort auf das Bundesbaugesetz von 1960, das den Gemeinden erstmals bundesweit einheitliche Bebauungspläne vorschrieb. Vorher regelten das preußische Fluchtliniengesetz von 1875 und städtische Bauordnungen die Dichte über Bauklassen, Geschosszahlen und Hinterlandbebauung. GRZ und GFZ lösten die alten Begriffe ab und gelten im Kern bis heute; die Fassungen von 1968, 1977, 1990 und 2017 änderten vor allem die Baugebietstypen, 2017 kam das urbane Gebiet mit GFZ 3,0 dazu, 2021 wurden die Obergrenzen des § 17 zu Orientierungswerten herabgestuft, um dichteres Bauen in Städten zu erleichtern. Die Bodenrichtwerte gibt es seit dem Bundesbaugesetz von 1960 ebenfalls, flächendeckend online erst seit den 2000er Jahren über die BORIS-Portale der Länder.

Praktische Tipps

Besorgen Sie sich vor dem Grundstückskauf den Bebauungsplan und rechnen Sie GRZ, GFZ und Abstandsflächen durch; ein Grundstück, das das Wunschhaus nicht trägt, ist zu teuer, egal wie günstig es scheint. Rechnen Sie Garage, Carport und Terrasse von Anfang an in die GRZ II ein, hier scheitern viele Bauanträge. Fragen Sie beim Bauamt nach einer Bauvoranfrage, wenn der Plan unklar ist; sie kostet wenig und gibt Sicherheit. Beim Bodenrichtwert schauen Sie in die Zone und die Merkmale, nicht nur auf die Zahl, und vergleichen Sie mit tatsächlichen Angeboten in der Straße.