Mieterhöhungs-Rechner

So funktioniert der Mieterhöhungs-Rechner

Der Brief vom Vermieter liegt auf dem Tisch, und die Frage ist nicht, ob die Erhöhung ärgerlich ist, sondern ob sie zulässig ist. Dafür gibt es klare Regeln. Der Mietrechner prüft eine Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete gegen die beiden Grenzen aus § 558 BGB, die Kappungsgrenze und die Vergleichsmiete selbst, und rechnet im zweiten Kasten aus, was nach einer Modernisierung auf die Miete umgelegt werden darf.

Merksatz: Höchstens 20 Prozent in drei Jahren und nie über die Vergleichsmiete. Die Eselsbrücke: Zwei Deckel, der niedrigere gilt. In Städten mit angespanntem Wohnungsmarkt sind es 15 statt 20 Prozent. Und für Modernisierungen gilt die dritte Zahl: 8 Prozent der Kosten im Jahr, höchstens 3 Euro je Quadratmeter in sechs Jahren.

Drei Beispiele für den Mieterhöhung berechnen:

• Kappungsgrenze greift: 950 Euro Kaltmiete, vor drei Jahren ebenfalls 950 Euro, Vergleichsmiete 1.300 Euro. Mit 20 Prozent Kappung sind höchstens 1.140 Euro zulässig, mit 15 Prozent 1.092,50 Euro. Die Vergleichsmiete von 1.300 Euro bleibt unerreichbar.
• Vergleichsmiete greift: 800 Euro Miete, vor drei Jahren 780 Euro, Vergleichsmiete 1.050 Euro, 15 Prozent Kappung: höchstens 897 Euro, also plus 97 Euro oder 12,1 Prozent.
• Modernisierung: 12.000 Euro Kosten für eine 55-Quadratmeter-Wohnung mit 480 Euro Miete: 8 Prozent sind 960 Euro im Jahr, 80 Euro im Monat. Die Kappung läge bei 165 Euro, zulässig sind also 80 Euro. Die Miete steigt auf 560 Euro.

Die Formeln: Obergrenze 1 = Miete vor 3 Jahren × 1,20 (oder 1,15), Obergrenze 2 = ortsübliche Vergleichsmiete, die niedrigere gilt. Modernisierung: Umlage = Kosten × 8 % ÷ 12, begrenzt auf 3 Euro je Quadratmeter im Monat innerhalb von sechs Jahren, 2 Euro bei Mieten unter 7 Euro je Quadratmeter. Alle Beträge sind Kaltmieten. Was eine Mieterhöhung für die Nebenkosten bedeutet, rechnet der Nebenkosten-Rechner, wie eine Indexmiete steigt, der Indexmiete-Rechner.

Neu ist der Kasten Miete je Quadratmeter: Kaltmiete geteilt durch Wohnfläche ergibt den Quadratmeterpreis, mit dem sich Angebote und der Mietspiegel vergleichen lassen. 850 Euro kalt für 68 m² sind 12,50 Euro je m² kalt und mit 220 Euro Nebenkosten 15,74 Euro warm; liegt der Mietspiegelwert bei 11,50 Euro, zahlen Sie 8,7 Prozent darüber, das sind 68 Euro im Monat. Mehr als 10 Prozent über der Vergleichsmiete ist bei Neuvermietung in Gebieten mit Mietpreisbremse meist unzulässig.

Ebenfalls neu ist der Kasten Gewerbemiete: Bei Büros, Läden und Praxen wird je Quadratmeter netto kalt gerechnet, dazu kommen Nebenkosten und, wenn der Vermieter zur Umsatzsteuer optiert, 19 Prozent Umsatzsteuer, die der Mieter als Vorsteuer zurückholt. 120 Quadratmeter zu 12 Euro plus 3,50 Euro Nebenkosten ergeben 1.440 Euro netto kalt, 1.860 Euro mit Nebenkosten und 2.213,40 Euro brutto im Monat; die Kaution von drei Nettokaltmieten beträgt 4.320 Euro. Kappungsgrenze und Mietpreisbremse gelten im Gewerbemietrecht nicht.

Mietpreisbremse: 110 Prozent der Vergleichsmiete

Bei Neuvermietung in angespannten Wohnungsmärkten greift die Mietpreisbremse (§ 556d BGB): Die Miete darf höchstens zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Bei 9,50 Euro Vergleichsmiete und 65 m² sind das 679,25 Euro kalt; eine vereinbarte Miete von 780 Euro liegt 100,75 Euro im Monat darüber. Nach einer einfachen Rüge in Textform muss der Vermieter auf die zulässige Miete heruntergehen, und bei Verträgen ab April 2020 können Sie die zu viel gezahlte Miete rückwirkend ab Mietbeginn zurückfordern, wenn die Rüge innerhalb von 30 Monaten nach Einzug zugeht: bei zwölf Monaten 1.209 Euro. Ausgenommen sind Neubauten (Erstbezug nach dem 1. Oktober 2014), umfassend modernisierte Wohnungen und eine höhere Vormiete, die der Vermieter vorab offenlegen muss. Der Bundestag hat die Regelung 2025 bis Ende 2029 verlängert.

Wissenswertes zum Thema

Die Mieterhöhung nach § 558 BGB: Form, Frist, Begründung

Im laufenden Mietverhältnis darf der Vermieter die Miete nur bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete anheben, und auch das nur unter Bedingungen. Die Miete muss seit mindestens 15 Monaten unverändert sein, das Erhöhungsverlangen muss in Textform kommen, also auch per E-Mail, und es muss begründet werden: mit dem Mietspiegel, mit drei vergleichbaren Wohnungen, mit einem Sachverständigengutachten oder einer Mietdatenbank. Der Mieter hat bis zum Ende des übernächsten Monats Zeit, zuzustimmen; stimmt er nicht zu, muss der Vermieter innerhalb von drei weiteren Monaten auf Zustimmung klagen. Die erhöhte Miete gilt ab dem dritten Monat nach Zugang des Schreibens. Wer die Erhöhung für zu hoch hält, kann teilweise zustimmen, etwa bis zur Kappungsgrenze, die der erste Kasten ausrechnet. Ein formal fehlerhaftes Verlangen, ohne Begründung oder mit falschem Mietspiegel, ist unwirksam, und der Vermieter muss von vorn beginnen. Nebenkostenerhöhungen laufen über die Abrechnung, nicht über § 558.

Kappungsgrenze und Mietspiegel

Die Kappungsgrenze begrenzt die Erhöhung auf 20 Prozent innerhalb von drei Jahren, gerechnet ab der Miete, die vor drei Jahren galt. In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt, die die Länder per Verordnung festlegen, gilt die abgesenkte Grenze von 15 Prozent; das betrifft die meisten Großstädte, darunter Berlin, Hamburg, München, Köln, Frankfurt und viele Universitätsstädte. Modernisierungsumlagen und Nebenkosten zählen bei der Kappung nicht mit. Der Mietspiegel ist die wichtigste Begründung: Gemeinden über 50.000 Einwohner müssen seit 2023 einen haben, qualifizierte Mietspiegel beruhen auf einer wissenschaftlichen Erhebung und haben vor Gericht die Vermutung der Richtigkeit. Er nennt für Baujahr, Größe, Lage und Ausstattung eine Spanne je Quadratmeter, und der Vermieter darf bis zum Mittelwert oder mit Begründung bis zum oberen Wert gehen. In Städten ohne Mietspiegel muss er drei Vergleichswohnungen benennen, die der Mieter nachprüfen kann. Die Vergleichsmiete selbst bildet die Mieten der letzten sechs Jahre ab, seit 2020, vorher vier.

Modernisierung: 8 Prozent und der Deckel

Nach einer Modernisierung, also Maßnahmen, die Energie sparen, den Wohnwert erhöhen oder Barrieren abbauen, darf der Vermieter 8 Prozent der Kosten auf die Jahresmiete umlegen, bis 2019 waren es 11 Prozent. Instandhaltungsanteile müssen abgezogen werden: Wer ein kaputtes Fenster durch ein besseres ersetzt, darf nur den Mehrwert umlegen, nicht die ganze Rechnung. Die Umlage ist gedeckelt: höchstens 3 Euro je Quadratmeter im Monat innerhalb von sechs Jahren, 2 Euro bei Mieten unter 7 Euro je Quadratmeter. Die Modernisierung muss drei Monate vorher angekündigt werden, mit Art, Umfang, Beginn, Dauer und der zu erwartenden Mieterhöhung, und der Mieter kann eine wirtschaftliche Härte einwenden, wenn die neue Miete mehr als 30 Prozent seines Haushaltsnettos ausmacht. Die Umlage läuft, anders als eine Kreditrate, dauerhaft; nach rund zwölf Jahren hat der Vermieter die Kosten wieder herein, der Mieter zahlt weiter. Für energetische Sanierungen diskutiert der Gesetzgeber seit Jahren ein Drittelmodell, bei dem Staat, Vermieter und Mieter sich die Kosten teilen. Was eine Sanierung an Heizkosten spart, lässt sich mit dem Heizkosten-Rechner gegenrechnen.

Ein Stück Geschichte: Vom Mietwucher zur Vergleichsmiete

Die Vergleichsmiete ist ein Kompromiss, und ihre Geschichte ist die Geschichte des deutschen Wohnungsmangels. Nach dem Ersten Weltkrieg fror das Reich die Mieten ein, die Zwangsbewirtschaftung mit Mietpreisstopp galt im Westen bis in die 1960er Jahre und in Westberlin bis 1988. Als die Bundesregierung ab 1960 die Wohnungszwangswirtschaft abbaute, der Lücke-Plan, benannt nach dem Wohnungsbauminister Paul Lücke, stiegen die Mieten in den Städten so schnell, dass 1971 das erste Wohnraumkündigungsschutzgesetz kam und 1974 das Gesetz zur Regelung der Miethöhe mit der ortsüblichen Vergleichsmiete. Die Idee: Der Vermieter darf die Miete nicht frei setzen, aber auch nicht beliebig lange einfrieren lassen; sie folgt dem Durchschnitt der Nachbarschaft. Der Mietspiegel wurde 1974 eingeführt, die Kappungsgrenze 1982 mit 30 Prozent, 2001 auf 20 Prozent gesenkt, 2013 kamen die 15 Prozent für angespannte Märkte und 2015 die Mietpreisbremse für Neuverträge. Die Modernisierungsumlage von 11 Prozent stammt aus den 1970ern und sollte Vermieter zu Investitionen ermutigen; dass sie 2019 auf 8 Prozent gesenkt und gedeckelt wurde, ist die Antwort auf das „Herausmodernisieren“ von Mietern in begehrten Lagen.

Praktische Tipps

Prüfen Sie zuerst die Form: Textform, Begründung, 15 Monate seit der letzten Erhöhung, Zustimmungsfrist. Rechnen Sie dann mit dem ersten Kasten beide Grenzen nach und tragen Sie als Miete vor drei Jahren die Miete ein, die tatsächlich galt, bei kürzerer Mietdauer die Anfangsmiete. Vergleichen Sie die Einordnung im Mietspiegel, oft ist die Wohnung dort zu gut eingestuft. Stimmen Sie teilweise zu, wenn nur ein Teil zulässig ist, und lassen Sie sich im Zweifel vom Mieterverein beraten; der Jahresbeitrag ist bei einer strittigen Erhöhung schnell wieder drin. Bei Modernisierungen fordern Sie die Kostenaufstellung an und prüfen Sie den Instandhaltungsabzug. Und wenn Sie Vermieter sind: Erhöhen Sie regelmäßig in kleinen Schritten statt nach zehn Jahren in einem großen, die Kappungsgrenze bestraft das Warten. Was Ihnen als Vermieter nach Steuern bleibt, zeigt der Mietrendite-Rechner, was eine Kaution an Zinsen bringt, der Mietkaution-Rechner.