Mietminderungs-Rechner

So funktioniert der Mietminderungs-Rechner

Der Mietminderungsrechner macht aus einer Prozentzahl einen Euro-Betrag. Im ersten Kasten tragen Sie die Warmmiete, die Minderungsquote und die Tage ein, an denen der Mangel bestand; heraus kommt der Minderungsbetrag für genau diesen Monat und die Miete, die Sie stattdessen überweisen. Der zweite Kasten ist eine Mietminderungstabelle zur Orientierung: Für 13 typische Mängel von Heizungsausfall über Schimmel bis Baulärm zeigt er die Spanne, die Gerichte anerkannt haben, umgerechnet auf Ihre Miete. Der dritte Kasten rechnet die Rückforderung aus, wenn Sie monatelang die volle Miete gezahlt haben, obwohl ein Mangel bestand, und sagt Ihnen, ob die Rückforderung überhaupt Aussicht hat.

Merksatz: Gemindert wird von der Bruttomiete, also Kaltmiete plus alle Nebenkosten, und zwar taggenau für die Zeit des Mangels. Eselsbrücke für die Quote: Ein Zehntel für lästig, ein Viertel für erheblich, die Hälfte für kaum bewohnbar, alles für unbewohnbar.

Drei Beispiele:

• 1.100 Euro Warmmiete, 20 Prozent Minderung, 14 von 30 Tagen: Für den vollen Monat wären es 220 Euro, für 14 Tage 102,67 Euro. Sie überweisen 997,33 Euro statt 1.100 Euro.
• 950 Euro Warmmiete, Heizung im Winter 10 von 31 Tagen komplett ausgefallen, 50 Prozent: Minderung 153,23 Euro, zu zahlen sind 796,77 Euro. Bei 1.250 Euro Warmmiete und 100 Prozent für 5 Tage wären es 201,61 Euro.
• Rückforderung: 1.100 Euro Warmmiete, 15 Prozent, 6 Monate seit der Mängelanzeige, Zahlung unter Vorbehalt: 165 Euro je Monat, zusammen 990 Euro, die Sie zurückverlangen oder mit den nächsten Mieten verrechnen können.

Formel: Minderung = Bruttomiete × Quote × Tage mit Mangel / Tage des Monats. Die Quote selbst steht in keinem Gesetz; sie ergibt sich aus § 536 BGB ("angemessen herabgesetzt") und der Rechtsprechung. Ob Ihre Miete überhaupt im Rahmen liegt, prüft der Mietrechner, die Nebenkostenabrechnung der Nebenkostenrechner, und was eine Indexmiete steigen darf, der Indexmiete-Rechner.

Wissenswertes zum Thema

Mietminderung nach § 536 BGB: Recht, nicht Gnade

Die Mietminderung ist kein Antrag, den der Vermieter genehmigen müsste, sondern tritt kraft Gesetzes ein: Hat die Wohnung einen Mangel, der ihre Tauglichkeit nicht nur unerheblich mindert, ist die Miete für diese Zeit automatisch herabgesetzt (§ 536 Abs. 1 BGB). Die praktische Schwierigkeit liegt in drei Fragen. Erstens, was ist ein Mangel: alles, was den vertragsgemäßen Gebrauch beeinträchtigt, von der defekten Heizung über Schimmel und Wasserschaden bis zu Lärm von der Nachbarbaustelle, nicht aber Bagatellen wie ein tropfender Wasserhahn oder der Kratzer im Parkett. Zweitens, ab wann: Der Mieter muss den Mangel unverzüglich anzeigen (§ 536c BGB); unterlässt er das, verliert er die Minderung für die Zeit, in der der Vermieter hätte abhelfen können, und haftet sogar für Folgeschäden. Drittens, wie viel: Hier gibt es keine amtliche Tabelle, nur tausende Einzelfallurteile der Amts- und Landgerichte, die Mietervereine und Fachverlage zu Mietminderungstabellen zusammenfassen. Der Bundesgerichtshof hat 2005 klargestellt, dass Bemessungsgrundlage die Bruttomiete ist, also die Kaltmiete samt aller Vorauszahlungen für Betriebs- und Heizkosten (BGH VIII ZR 347/04). Wer nur von der Kaltmiete mindert, verschenkt Geld; wer von der Bruttomiete mindert, muss das bei der Nebenkostenabrechnung nicht zurückrechnen.

Welche Quote ist angemessen?

Die Spannen in der Tabelle sind breit, weil Gerichte Dauer, Jahreszeit und Schwere gewichten. Ein Heizungsausfall im Januar bei Minusgraden rechtfertigt 50 bis 100 Prozent, Gerichte haben bei vollständigem Ausfall im Winter bis zu 100 Prozent zugesprochen, derselbe Ausfall im Mai fast nichts; Temperaturen unter 18 Grad tagsüber gelten als Mangel, nachts darf es auf 16 Grad absinken. Bei Schimmel reicht die Spanne von 5 Prozent für einen kleinen Fleck hinter dem Schrank bis 50 und mehr Prozent, wenn mehrere Räume betroffen sind und Gesundheitsgefahr besteht; entscheidend ist, dass der Schimmel nicht durch falsches Lüften des Mieters entstanden ist, was der Vermieter beweisen muss, wenn die Bausubstanz als Ursache in Betracht kommt. Baulärm von einer Nachbarbaustelle bringt je nach Intensität 10 bis 30 Prozent, der BGH hat 2020 aber eingeschränkt, dass der Mieter bei Lärm von außerhalb des Hauses nur mindern kann, wenn der Vermieter selbst Ansprüche gegen den Verursacher hätte. Ein defekter Aufzug ist für die Erdgeschosswohnung kein Mangel, für den fünften Stock 10 bis 15 Prozent. Und bei einer zu klein angegebenen Wohnfläche gilt eine klare Regel: Ab 10 Prozent Abweichung darf die Miete um genau den Prozentsatz der Abweichung gemindert werden. Die wichtigste Faustregel für die Praxis: Lieber eine Quote am unteren Rand der Spanne wählen, als mit einer zu hohen Minderung in Zahlungsverzug zu geraten, denn zwei Monatsmieten Rückstand reichen für eine fristlose Kündigung.

Vorbehalt, Rückforderung und die Fallen

Wer sich unsicher ist, zahlt die volle Miete unter Vorbehalt und fordert später zurück. Der Vorbehalt muss ausdrücklich erklärt werden, am besten schriftlich bei der Mängelanzeige und im Verwendungszweck der Überweisung. Ohne Vorbehalt droht § 814 BGB: Wer in Kenntnis des Mangels vorbehaltlos die volle Miete zahlt, kann sie nicht zurückverlangen, weil er wusste, dass er sie nicht schuldet. Die Rechtsprechung ist hier nicht einheitlich; der BGH hat 2003 immerhin entschieden, dass das Minderungsrecht nicht schon dadurch verwirkt ist, dass der Mieter sechs Monate lang vorbehaltlos weiterzahlt. Trotzdem gilt: Rückforderungen für Zeiten vor der Mängelanzeige sind praktisch aussichtslos, und für die Zeit danach sind sie ohne Vorbehalt ein Risiko. Verjährt sind Rückforderungen nach drei Jahren, gerechnet ab Ende des Jahres der Zahlung. Zwei weitere Fallen: Die Minderung endet, sobald der Mangel beseitigt ist, auch wenn es nur eine Notreparatur war, und sie gilt nicht für Mängel, die der Mieter selbst verursacht hat. Umgekehrt darf der Vermieter die Minderung nicht durch eine Klausel im Mietvertrag ausschließen; solche Klauseln sind in Wohnraummietverträgen unwirksam (§ 536 Abs. 4 BGB).

Ein Stück Geschichte

Dass der Mieter bei einer mangelhaften Wohnung weniger zahlen muss, kannte schon das römische Recht: Beim Mietvertrag, der locatio conductio, konnte der Mieter den Mietzins herabsetzen lassen, wenn die Sache nicht wie versprochen nutzbar war. Das Preußische Allgemeine Landrecht von 1794 regelte bereits, dass der Mieter vom Zins so viel abziehen kann, wie der Gebrauch der Sache geschmälert ist. Das BGB von 1900 übernahm den Gedanken in § 537, dem heutigen § 536, und zwar als automatische Rechtsfolge, nicht als Gestaltungsrecht; der Mieter muss die Minderung also nicht erklären, sie tritt ein. Die Mietrechtsreform von 2001 fügte die Unwirksamkeit von Ausschlussklauseln ein und ordnete die Paragrafen neu. Die ersten gedruckten Mietminderungstabellen erschienen in den 1970er-Jahren, als der Deutsche Mieterbund begann, Urteile systematisch zu sammeln; die bekannteste, die Hamburger Tabelle, kommt heute auf weit über 1.000 ausgewertete Entscheidungen. Der Grundsatz der Bruttomiete als Bemessungsgrundlage war lange umstritten, bis der BGH ihn 2005 festschrieb und damit eine Flut unterschiedlicher Amtsgerichtsurteile beendete.

Praktische Tipps

Dokumentieren Sie den Mangel mit Fotos, Datum und, bei Lärm oder Kälte, einem Protokoll mit Uhrzeiten und gemessenen Temperaturen. Zeigen Sie den Mangel schriftlich an, setzen Sie eine Frist zur Beseitigung und kündigen Sie die Minderung ab diesem Zeitpunkt an. Mindern Sie erst, wenn die Frist verstrichen ist, und bleiben Sie mit der Quote vorsichtig; bei größeren Beträgen lohnt die Beratung beim Mieterverein, die Mitgliedschaft kostet 60 bis 100 Euro im Jahr. Zahlen Sie im Zweifel unter Vorbehalt und fordern Sie zurück. Prüfen Sie den Mietvertrag auf die Wohnfläche, denn eine Abweichung über 10 Prozent ist der einfachste Minderungsgrund überhaupt. Und bedenken Sie: Neben der Minderung können Sie den Mangel nach Fristsetzung selbst beseitigen lassen und die Kosten verlangen (§ 536a BGB) oder bei erheblichen Mängeln fristlos kündigen. Was die Kaution nach dem Auszug bringt, rechnet der Mietkaution-Zinsrechner, und was der Umzug kosten würde, der Umzugskostenrechner.