Immobilienverkauf-Rechner

So funktioniert der Immobilienverkauf-Rechner

Der Immobilienverkauf-Rechner zeigt, was vom Verkaufspreis wirklich übrig bleibt. Der erste Kasten rechnet den Nettoerlös beim Hausverkauf: Verkaufspreis minus Restschuld, minus Vorfälligkeitsentschädigung, minus Maklerprovision, minus Löschung der Grundschuld und sonstige Kosten wie Energieausweis oder Gutachten. Die Löschungskosten ermittelt er aus der eingetragenen Grundschuld nach der Gebührentabelle des GNotKG. Der zweite Kasten prüft die Spekulationssteuer: Liegen zwischen notariellem Kauf und Verkauf weniger als zehn Jahre und war die Immobilie nicht selbst bewohnt, ist der Gewinn einkommensteuerpflichtig; der Rechner nennt die Frist taggenau, den Gewinn inklusive nachversteuerter Abschreibung und die ungefähre Steuer. Der dritte Kasten rechnet den Wertzuwachs je Jahr aus Kaufpreis, Nettoerlös und Haltedauer, mit Zinseszins und damit vergleichbar mit einer Geldanlage.

Merksatz: Zehn Jahre und ein Tag nach dem Kaufvertrag ist der Gewinn steuerfrei, bei Selbstnutzung im Verkaufsjahr und den beiden Jahren davor sofort. Eselsbrücke für die Kosten: Makler drei, Vorfälligkeit je nach Restzeit, Löschung Kleinkram.

Drei Beispiele:

• 450.000 Euro Verkaufspreis, 180.000 Euro Restschuld, 3,57 Prozent Makler, 250.000 Euro Grundschuld, 500 Euro Sonstiges: Kosten 17.150,83 Euro (Makler 16.065 Euro, Löschung etwa 585,83 Euro, Sonstiges 500 Euro), Nettoerlös 252.849,18 Euro.
• 400.000 Euro Verkaufspreis, 220.000 Euro Restschuld, 8.000 Euro Vorfälligkeitsentschädigung, 300.000 Euro Grundschuld: Es bleiben 156.624,68 Euro. Ohne Vorfälligkeitsentschädigung, also nach Ablauf der Zinsbindung oder nach zehn Jahren Laufzeit, wären es 8.000 Euro mehr.
• Kauf am 15. März 2018 für 300.000 Euro Anschaffungskosten, Verkauf im Oktober 2026 für 450.000 Euro, 15.000 Euro Verkaufskosten, vermietet, 42 Prozent Grenzsteuersatz: Haltedauer 8 Jahre und 7 Monate, Gewinn 135.000 Euro, Steuer etwa 56.700 Euro. Steuerfrei wäre der Verkauf ab dem 16. März 2028. Bei Selbstnutzung fällt keine Steuer an.

Formeln: Nettoerlös = Verkaufspreis - Kosten - Restschuld, Gewinn = Verkaufspreis - Verkaufskosten - (Anschaffungskosten - AfA), Wertzuwachs je Jahr = (Nettoerlös / Kaufpreis)^(1 / Jahre) - 1. Die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung liefert der Vorfälligkeitsentschädigungs-Rechner, die Provision je Bundesland der Maklerprovisionsrechner, und was der Käufer an Notar und Grundbuch zahlt, der Notarkostenrechner.

Wissenswertes zum Thema

Vom Verkaufspreis zum Nettoerlös: Die Posten beim Hausverkauf

Wer sein Haus verkaufen will, denkt an den Verkaufspreis und vergisst die Abzüge. Der größte ist meist die Restschuld, die mit dem Kaufpreis an die Bank fließt; der Notar überweist sie direkt vom Käufer an die Bank, erst der Rest geht an den Verkäufer. Dann die Maklerprovision: Seit Dezember 2020 muss der Verkäufer bei Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen mindestens die Hälfte tragen, wenn der Käufer ein Verbraucher ist, üblich sind 2,98 bis 3,57 Prozent je Seite inklusive Mehrwertsteuer; bei 450.000 Euro also 13.400 bis 16.065 Euro. Wer ohne Makler verkauft, spart das, trägt aber Aufwand und Verhandlungsrisiko. Die Vorfälligkeitsentschädigung fällt an, wenn das Darlehen innerhalb der Zinsbindung abgelöst wird; sie ersetzt der Bank den entgangenen Zins und kann bei großer Restschuld, niedrigem Vertragszins und langer Restlaufzeit fünfstellig werden. Drei Auswege: Die Zinsbindung läuft ohnehin aus, der Kredit läuft schon länger als zehn Jahre seit Vollauszahlung (dann ist er mit sechs Monaten Frist kündbar, § 489 BGB), oder der Käufer übernimmt das Darlehen. Die Löschung der Grundschuld kostet beim Grundbuchamt eine halbe Gebühr nach Tabelle B des GNotKG und beim Notar noch einmal etwa so viel, oft weniger, wenn er nur die Unterschrift beglaubigt; bei 250.000 Euro Grundschuld rechnet der Rechner mit rund 586 Euro. Manche Käufer übernehmen die Grundschuld lieber, das spart beiden Seiten Geld. Dazu kommen Energieausweis (50 bis 500 Euro), eventuell ein Gutachten und kleine Renovierungen; Grunderwerbsteuer, Notar für den Kaufvertrag und Grundbuchumschreibung zahlt der Käufer.

Spekulationssteuer: Zehnjahresfrist und Eigennutzung

Gewinne aus dem Verkauf privater Immobilien sind nach § 23 EStG steuerpflichtig, wenn zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre liegen; der Volksmund nennt das Spekulationssteuer, obwohl es ganz normale Einkommensteuer zum persönlichen Satz ist. Maßgeblich sind die Daten der notariellen Verträge, nicht Übergabe oder Grundbucheintrag. Die Spekulationsfrist endet also zehn Jahre nach dem Kauftag; wer am 15. März 2018 gekauft hat, verkauft ab dem 16. März 2028 steuerfrei. Zwei Ausnahmen machen die Steuer für die meisten Eigenheimbesitzer bedeutungslos: Steuerfrei bleibt, wer die Immobilie zwischen Kauf und Verkauf durchgehend selbst bewohnt hat, und ebenso, wer sie im Verkaufsjahr und den beiden vorangegangenen Kalenderjahren selbst bewohnt hat, wobei angebrochene Jahre genügen. Ein Einzug im Dezember 2024 und ein Verkauf im Januar 2026 reichen demnach aus. Der Gewinn ist Verkaufspreis minus Verkaufskosten minus Anschaffungskosten, wobei zu den Anschaffungskosten Grunderwerbsteuer, Notar, Makler und nachträgliche Herstellungskosten zählen. Bei vermieteten Objekten kommt eine Tücke dazu: Die in der Vermietungszeit abgesetzte AfA mindert die Anschaffungskosten und erhöht damit den Gewinn; 28.000 Euro AfA bedeuten 28.000 Euro mehr steuerpflichtigen Gewinn. Gewinne unter der Freigrenze von 1.000 Euro im Jahr bleiben steuerfrei, ein Euro darüber ist alles steuerpflichtig. Verluste aus solchen Verkäufen dürfen nur mit Gewinnen aus anderen privaten Veräußerungsgeschäften verrechnet werden. Wer innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Objekte verkauft, rutscht in den gewerblichen Grundstückshandel mit Gewerbesteuer, unabhängig von der Zehnjahresfrist.

Wertzuwachs ehrlich rechnen

"Gekauft für 275.000, verkauft für 395.000, 120.000 Euro Gewinn" klingt nach einem großen Geschäft. Auf zwölf Jahre verteilt und mit Zinseszins gerechnet sind es 3,06 Prozent je Jahr, kaum mehr als ein Festgeld in guten Zeiten. Der dritte Kasten rechnet genau das: die geometrische Jahresrendite aus Anschaffungskosten inklusive Nebenkosten und Nettoerlös nach Verkaufskosten. Die Zahl ist absichtlich nüchtern, denn sie zeigt nur den Wertzuwachs; wer selbst darin gewohnt hat, muss die gesparte Miete dazurechnen, wer vermietet hat, die Mieteinnahmen abzüglich Instandhaltung und Zinsen. Erst dann ergibt sich die Gesamtrendite, und die liegt bei Selbstnutzung meist deutlich höher. Die Rechnung lohnt sich auch rückwärts: Wer 2026 verkaufen will und in den Jahren 2010 bis 2021 gekauft hat, sitzt oft auf 40 bis 80 Prozent Wertzuwachs, während Käufer von 2022 je nach Region mit Verlusten rechnen müssen. Ein Verkauf unter dem Kaufpreis bringt steuerlich nichts, der Verlust ist nur mit anderen Veräußerungsgewinnen verrechenbar.

Ein Stück Geschichte

Die Besteuerung von Spekulationsgewinnen ist ein Kind der Weimarer Zeit: Das Einkommensteuergesetz von 1925 führte die Besteuerung von Spekulationsgeschäften ein; über Jahrzehnte galten zwei Jahre Frist für Grundstücke und sechs Monate für Wertpapiere. Die große Verlängerung auf zehn Jahre kam 1999 mit dem Steuerentlastungsgesetz der rot-grünen Koalition, zusammen mit der Einjahresfrist für Aktien, die 2009 durch die Abgeltungsteuer ersetzt wurde. Die Ausnahme für selbstgenutztes Wohneigentum stammt aus derselben Reform; das Bundesverfassungsgericht hatte die rückwirkende Fristverlängerung 2010 nur für Fälle beanstandet, in denen die alte Frist bereits abgelaufen war. Die Maklerprovision war in Deutschland bis 2020 Verhandlungssache und lag in vielen Bundesländern komplett beim Käufer; das Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten von Dezember 2020 schrieb die hälftige Teilung fest, nachdem die Bestellerprinzip-Regel für Mietwohnungen 2015 vorangegangen war. Die Vorfälligkeitsentschädigung hat der Bundesgerichtshof 1997 im Grundsatz gebilligt und seither in Dutzenden Urteilen eingegrenzt, zuletzt zugunsten der Kunden bei fehlerhaften Vertragsangaben.

Praktische Tipps

Prüfen Sie vor dem Verkauf drei Daten: das Datum des Kaufvertrags für die Zehnjahresfrist, das Datum der Vollauszahlung des Darlehens für die Kündigung nach zehn Jahren und das Ende der Zinsbindung. Liegt die Steuerfreiheit nur wenige Monate entfernt, lohnt oft das Warten; alternativ lässt sich der Notartermin so legen, dass die Frist abgelaufen ist, denn es zählt der Vertrag, nicht die Übergabe. Lassen Sie sich die Vorfälligkeitsentschädigung von der Bank schriftlich berechnen und prüfen Sie sie nach, zu hohe Berechnungen sind keine Seltenheit. Verhandeln Sie die Maklerprovision; 2,5 Prozent je Seite sind in vielen Regionen durchsetzbar. Bieten Sie dem Käufer die Übernahme der Grundschuld an, das spart Löschung und Neueintragung. Und bedenken Sie beim vermieteten Objekt die AfA-Nachversteuerung in der Gewinnrechnung, sie überrascht viele erst beim Steuerbescheid. Die Grunderwerbsteuer des Käufers, die den erzielbaren Preis mit beeinflusst, zeigt der Grunderwerbsteuer-Rechner; ob Kaufen oder Mieten für den nächsten Schritt besser ist, der Kaufen-oder-Mieten-Rechner.