Grunderwerbsteuer-Rechner

So funktioniert der Grunderwerbsteuer-Rechner

Der Grunderwerbsteuer-Rechner nimmt Kaufpreis und Bundesland und zeigt die Grunderwerbsteuer mit dem Satz des Landes, dazu Notar mit 1,5 Prozent, Grundbuch mit 0,5 Prozent und auf Wunsch die Maklerprovision mit 3,57 Prozent, als Summe und als Prozent vom Kaufpreis. Der zweite Rechner nimmt dieselben Nebenkosten und rechnet die Finanzierung durch: Darlehen nach Eigenkapital, Monatsrate aus Zins und Tilgung, Restschuld nach der Zinsbindung, Dauer bis zur Volltilgung und Beleihungsauslauf.

Merksatz: Die Nebenkosten sind weg, wenn der Schlüssel in der Hand ist, deshalb sollten sie aus dem Eigenkapital kommen. Die Eselsbrücke für die Kaufnebenkosten: ohne Makler 7 bis 9 Prozent, mit Makler 10 bis 13, und der Unterschied ist das Bundesland. Wer Grunderwerbsteuer sparen will, nimmt bewegliche Dinge aus dem Kaufpreis heraus und zahlt die Einbauküche separat.

Drei Beispiele:

• 400.000 Euro in Nordrhein-Westfalen mit Makler: 6,5 Prozent Grunderwerbsteuer sind 26.000 Euro, Notar 6.000, Grundbuch 2.000, Makler 14.280, zusammen 48.280 Euro oder 12,07 Prozent.
• 650.000 Euro in Bayern ohne Makler: 3,5 Prozent sind 22.750 Euro, Notar 9.750, Grundbuch 3.250, zusammen 35.750 Euro oder 5,5 Prozent. Dasselbe Haus in NRW kostet 19.500 Euro mehr Steuer.
• 550.000 Euro mit 120.000 Eigenkapital und 12 Prozent Nebenkosten, 3,6 Prozent Zins, 2,5 Prozent Tilgung: Darlehen 496.000 Euro, Rate 2.521,33 Euro im Monat, Restschuld nach 10 Jahren 347.008 Euro, Volltilgung nach 24 Jahren und 10 Monaten, Beleihung 90 Prozent.

Formeln: Grunderwerbsteuer = Kaufpreis × Landessatz, Darlehen = Kaufpreis × (1 + Nebenkosten) - Eigenkapital, Monatsrate = Darlehen × (Zins + Tilgung) / 12. Die vollständige Nebenkostenrechnung mit eigenen Sätzen macht der Kaufnebenkosten-Rechner, den Tilgungsverlauf Jahr für Jahr der Tilgungsplan-Rechner.

Wissenswertes zum Thema

Die Steuersätze der Bundesländer 2026

Seit 2006 dürfen die Länder den Satz selbst festlegen, und sie haben es getan: Bayern blieb bei 3,5 Prozent, Hamburg nahm 5,5, Baden-Württemberg, Bremen, Niedersachsen, Rheinland-Pfalz und Sachsen-Anhalt 5 Prozent, Sachsen 5,5, Berlin, Hessen und Mecklenburg-Vorpommern 6 Prozent, Thüringen 5 Prozent seit der Senkung 2024, und Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, das Saarland und Schleswig-Holstein liegen mit 6,5 Prozent an der Spitze. Zwischen Bayern und NRW liegen bei 500.000 Euro Kaufpreis 15.000 Euro, und zu Grunderwerbsteuer kommen Notar und Grundbuch mit zusammen rund 2 Prozent und der Makler, dessen Provision seit Ende 2020 bei Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen zur Hälfte vom Verkäufer getragen werden muss, was in den meisten Ländern 3,57 Prozent für den Käufer bedeutet, also die Hälfte von 7,14 Prozent inklusive Mehrwertsteuer. Der Rechner rechnet mit diesen Standardsätzen; Notarkosten hängen tatsächlich vom Umfang der Beurkundung ab, bei Finanzierung mit Grundschuld kommen 0,2 bis 0,3 Prozent dazu, und bei sehr günstigen Objekten kann der Prozentsatz höher liegen, weil es Mindestgebühren gibt. Die Grunderwerbsteuer fällt auch beim Erbbaurecht, beim Kauf von Anteilen an Grundstücksgesellschaften ab 90 Prozent und beim Tausch an, aber nicht beim Erben, Schenken oder Kauf unter Verwandten in gerader Linie. Was das Objekt an laufenden Kosten bringt, zeigt der Nebenkosten-Rechner.

Was zur Bemessungsgrundlage gehört und was nicht

Die Steuer wird vom Kaufpreis für Grund und Boden und Gebäude berechnet, nicht von dem, was beweglich ist: Einbauküche, Möbel, Markisen, Sauna, Gartengeräte, ein Kaminofen ohne feste Verbindung und auch die Instandhaltungsrücklage einer Eigentümergemeinschaft gehören nicht dazu, wenn sie im Kaufvertrag gesondert mit einem realistischen Wert ausgewiesen werden. Bei 15.000 Euro Küche in NRW sind das 975 Euro gesparte Steuer, und Finanzämter akzeptieren bis etwa 15 Prozent des Kaufpreises ohne Nachfrage, darüber verlangen sie Belege. Der große Posten beim Neubau: Wer ein Grundstück kauft und erst danach mit einem frei gewählten Unternehmen baut, zahlt Grunderwerbsteuer nur auf das Grundstück; wer Grundstück und Haus als Paket vom Bauträger kauft oder Bauvertrag und Grundstückskauf rechtlich verknüpft sind, zahlt sie auf den Gesamtpreis, das "einheitliche Vertragswerk". Die Steuer wird vom Finanzamt per Bescheid festgesetzt, fällig einen Monat nach Zustellung, und erst nach Zahlung erteilt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung, ohne die das Grundbuchamt den neuen Eigentümer nicht einträgt. Die Finanzierung der Nebenkosten rechnet die Bank nicht gern mit: Über 100 Prozent Beleihung gibt es kaum und nur mit Aufschlag. Die Monatsrate verschiedener Varianten vergleicht der Baufinanzierungsrechner.

Finanzierung: Rate, Restschuld und Beleihungsauslauf

Der zweite Rechner zeigt, was aus Kaufpreis, Nebenkosten und Eigenkapital an Darlehen wird und was es kostet. Die Monatsrate ist Darlehen mal Zins plus Tilgung durch 12, beim Annuitätendarlehen bleibt sie gleich, nur der Anteil verschiebt sich von Zinsen zu Tilgung. Die Restschuld nach der Zinsbindung von 10 Jahren ist die Zahl, die zählt: 496.000 Euro Darlehen mit 3,6 Prozent und 2,5 Prozent Tilgung haben nach 10 Jahren noch 347.008 Euro Restschuld, und das bei einem Zins, den niemand kennt. Der Beleihungsauslauf, Darlehen durch Kaufpreis, bestimmt den Zinssatz: Unter 60 Prozent gibt es die besten Konditionen, bis 80 Prozent Standard, über 90 Prozent Aufschläge von 0,3 bis 0,8 Prozentpunkten, weil die Bank bei Zwangsversteigerung ihr Geld nicht mehr sicher sieht. Faustregel: 20 Prozent Eigenkapital plus Nebenkosten, mindestens die Nebenkosten; Tilgung mindestens 2 Prozent, bei niedrigen Zinsen 3, damit das Darlehen vor der Rente weg ist; Rate nicht über 35 Prozent des Nettoeinkommens. Welche Tilgung zu Ihrer Wunschrate passt, zeigt der Immobilienkredit-Rechner.

Ein Stück Geschichte: Von 7 Prozent auf 2 und zurück

Eine Steuer auf den Grundstückswechsel kannten schon die römischen Provinzen, in Deutschland hieß sie im Mittelalter Laudemium oder Handlohn, ein Anteil des Grundherrn beim Wechsel eines Lehens, und die Städte erhoben die "Kaufgebühr". Das Reichsgesetz von 1919 führte die Grunderwerbsteuer als einheitliche Abgabe mit 4 Prozent ein, dazu kamen Landeszuschläge bis 7 Prozent, und das Grunderwerbsteuergesetz von 1940 ließ es bei hohen Sätzen mit vielen Ausnahmen. Die große Reform von 1983 vereinfachte: 2 Prozent auf alles, dafür fast keine Befreiungen mehr. 1997 stieg der Satz auf 3,5 Prozent, zur Finanzierung der Abschaffung der Vermögensteuer, und seit 2006 setzen die Länder ihn selbst, was zu einem Wettlauf nach oben führte, weil die Einnahmen vollständig den Ländern zustehen, aber im Finanzausgleich mit einem fiktiven Durchschnittssatz berücksichtigt werden, sodass ein höherer Satz dem Land ungeschmälert bleibt. Die Einnahmen stiegen von 5 Milliarden Euro 2005 auf fast 18 Milliarden im Jahr 2021, im Immobilienjahr mit Rekordpreisen, und fielen danach deutlich. Thüringen senkte 2024 als erstes Land wieder, von 6,5 auf 5 Prozent, und über Freibeträge für den ersten Eigenheimkauf wird seit Jahren diskutiert.

Praktische Tipps

Rechnen Sie die Nebenkosten mit dem Satz Ihres Bundeslandes und prüfen Sie, ob der Makler vom Käufer, Verkäufer oder beiden bezahlt wird. Weisen Sie bewegliches Inventar und bei Wohnungen die Instandhaltungsrücklage im Kaufvertrag gesondert aus. Kaufen Sie beim Neubau wenn möglich erst das Grundstück und schließen Sie den Bauvertrag danach, ohne Bindung an den Verkäufer. Zahlen Sie den Steuerbescheid pünktlich, sonst verzögert sich die Grundbucheintragung. Planen Sie die Nebenkosten aus Eigenkapital, damit die Beleihung unter 90 Prozent bleibt, und wählen Sie die Tilgung so, dass das Darlehen zum Rentenbeginn getilgt ist. Was der Kauf im Vergleich zur Miete kostet, zeigt der Mietrechner.