Baukredit-Rechner

So funktioniert der Baukredit-Rechner

Der Baukredit-Rechner stellt die drei Fragen, die jede Bank im Beratungsgespräch beantwortet, und beantwortet sie vorher. Erstens: Was kostet der Baukredit im Monat, aus Darlehenssumme, Sollzins und anfänglicher Tilgung, mit Zins- und Tilgungsanteil der ersten Rate und der Laufzeit bis zur Volltilgung. Zweitens: Wie hoch ist die Restschuld nach der Zinsbindung, nach 10, 15 oder 20 Jahren, die dann zu neuen Konditionen weiterläuft. Drittens: Welcher Tilgungssatz ergibt sich aus der Rate, die Sie sich leisten können, und wann sind Sie damit schuldenfrei.

Merksatz: Die Rate ist Darlehen mal Zins plus Tilgung durch zwölf, und sie bleibt gleich, während sich darin der Zinsanteil jeden Monat verkleinert. Die Eselsbrücke für die Laufzeit: 1 Prozent Tilgung sind gut 40 Jahre, 2 Prozent 30, 3 Prozent 22, 4 Prozent 18, bei Zinsen um 3,5 Prozent; wer bis zur Rente fertig sein will, rechnet die Jahre bis dahin und liest die Tilgung ab.

Drei Beispiele:

• 450.000 Euro, 3,5 Prozent Zins, 3 Prozent Tilgung: 2.437,50 Euro im Monat, davon anfangs 1.312,50 Zinsen und 1.125 Tilgung; Restschuld nach 10 Jahren 288.638 Euro, Volltilgung nach 22 Jahren und 2 Monaten, Zinsen gesamt 197.109 Euro.
• 250.000 Euro, 4,2 Prozent, 2,5 Prozent Tilgung, 15 Jahre Zinsbindung: Rate 1.395,83 Euro, nach 15 Jahren 130.290 Euro getilgt und 120.960 Euro Zinsen gezahlt, Restschuld 119.710 Euro, 47,9 Prozent.
• 200.000 Euro, 4 Prozent, Wunschrate 1.100 Euro: anfängliche Tilgung 2,60 Prozent, Restschuld nach 10 Jahren 136.192 Euro, schuldenfrei nach 23 Jahren und 4 Monaten.

Formeln: Rate = Darlehen × (Zins + Tilgung) / 12, Restschuld nach n Jahren = Darlehen × q^n - Rate × 12 × (q^n - 1) / (q - 1) mit q = 1 + Zins, Tilgung = Rate × 12 / Darlehen - Zins. Wie viel Haus das Eigenkapital trägt, rechnet der Eigenkapital-Rechner, die Nebenkosten obendrauf der Grunderwerbsteuer-Rechner.

Wissenswertes zum Thema

Zinsbindung: Die Wette auf die Zukunft

Der Baukredit läuft 20 bis 35 Jahre, der Zins ist aber nur für die Zinsbindung fest, 5, 10, 15, 20 oder 30 Jahre, und danach wird die Restschuld zum dann gültigen Zins weiterfinanziert, bei derselben Bank als Prolongation oder bei einer anderen als Anschlussfinanzierung. Das ist das Risiko des Baukredits: 288.638 Euro Restschuld nach 10 Jahren im ersten Beispiel kosten bei 3,5 Prozent weiter 2.437 Euro, bei 6 Prozent und gleichem Tilgungstempo rund 3.040 Euro im Monat, 600 Euro mehr. Längere Zinsbindung kostet mehr Zins, 15 Jahre etwa 0,2 bis 0,3 Prozentpunkte mehr als 10, 20 Jahre 0,4 bis 0,5, kauft aber Sicherheit, und seit 2022 mit Zinsen von 3,5 bis 4 Prozent nach einem Jahrzehnt unter 2 ist die Wahl schwerer als früher; die Faustregel sagt, bei niedrigen Zinsen lang binden, bei hohen kurz, nur weiß niemand, was niedrig ist. Das Sonderkündigungsrecht nach § 489 BGB hilft: Nach 10 Jahren seit Vollauszahlung darf jeder Kreditnehmer mit 6 Monaten Frist kündigen, auch bei 20 Jahren Zinsbindung, ohne Vorfälligkeitsentschädigung; die lange Bindung ist also eine Versicherung mit Ausstiegsoption, die Bank hat das Risiko, der Kunde die Wahl. Die Restschuld im Rechner ist die Zahl, auf die man die Zinsbindung abstimmt: Je kleiner sie nach der Bindung ist, desto weniger schadet ein Zinsanstieg, und mit 3 Prozent Tilgung sind nach 15 Jahren über die Hälfte weg. Was ein Forward-Darlehen für die Anschlussfinanzierung kostet, rechnet der Baufinanzierungsrechner.

Tilgung: Wie schnell und wie viel Spielraum

Die anfängliche Tilgung ist der Prozentsatz des Darlehens, der im ersten Jahr zurückgezahlt wird, und beim Annuitätendarlehen steigt sie jedes Jahr, weil die gesparten Zinsen in die Tilgung fließen: 3 Prozent anfangs werden nach 10 Jahren 4,2 und nach 20 Jahren 5,9 Prozent, deshalb ist das Darlehen nach 22 Jahren weg, nicht nach 33. Banken verlangen mindestens 1 Prozent, empfehlen 2, und bei Zinsen um 3,5 Prozent sind 3 Prozent sinnvoll, bei Zinsen unter 2 Prozent waren es 4, weil sonst die Laufzeit über 40 Jahre lief. Der dritte Rechner geht von der Rate aus, und die sollte 35 Prozent des Haushaltsnettos nicht übersteigen, inklusive Nebenkosten der Immobilie von 3 bis 4 Euro je Quadratmeter und Monat für Heizung, Strom, Grundsteuer, Versicherung und Rücklage; wer 1.100 Euro Rate tragen kann, tilgt 200.000 Euro bei 4 Prozent mit 2,6 Prozent und ist nach gut 23 Jahren fertig. Flexibilität kaufen Sondertilgungsrechte, üblich 5 Prozent der Darlehenssumme im Jahr ohne Aufschlag, und das Recht, den Tilgungssatz zwei- bis dreimal während der Bindung zu ändern, bei Gehaltserhöhung hoch, bei Elternzeit runter; beides steht im Vertrag oder nicht, und beides ist mehr wert als ein Zehntel Prozentpunkt Zins. Sondertilgungen in den ersten Jahren wirken am stärksten, weil sie die Zinsen auf den getilgten Betrag für die ganze Restlaufzeit sparen, 10.000 Euro im Jahr 2 sparen bei 3,5 Prozent und 20 Jahren rund 10.000 Euro Zinsen. Die Restschuld nach 10 Jahren bei verschiedenen Tilgungen vergleicht der Immobilienkredit-Rechner.

Was die Bank sonst noch prüft

Der Zins im Rechner ist der Sollzins; der Effektivzins liegt wegen der monatlichen Verrechnung etwa 0,05 Prozentpunkte höher und ist die Vergleichsgröße zwischen Banken. Er hängt vom Beleihungsauslauf ab, dem Darlehen im Verhältnis zum Beleihungswert, den die Bank 10 bis 20 Prozent unter dem Kaufpreis ansetzt: Bis 60 Prozent Beleihung der beste Zins, bis 80 ein Aufschlag von 0,1 bis 0,3, bis 90 von 0,3 bis 0,5, über 100 selten und teuer. Dazu kommen Bereitstellungszinsen von 0,25 Prozent im Monat auf den nicht abgerufenen Betrag, bei Neubauten nach 6 bis 12 bereitstellungsfreien Monaten ein Posten von mehreren tausend Euro, die Grundschuldbestellung mit 0,2 bis 0,3 Prozent für Notar und Grundbuch, und bei KfW-Darlehen und Bausparverträgen eigene Konditionen, die man als Baustein in die Finanzierung mischt. Die Bank rechnet außerdem die Haushaltsrechnung, Einkommen minus Pauschalen für Lebenshaltung je Person, und will die Rate mit 5 bis 6 Prozent fiktivem Zins tragbar sehen, der Stresstest für die Anschlussfinanzierung. Faustregel für die Summe: Das Darlehen sollte das Fünffache des Jahresbruttos nicht wesentlich übersteigen, bei 90.000 Euro Haushaltsbrutto also 450.000 Euro. Was Ihr Haushalt tragen kann, zeigt der Haushaltsbudget-Rechner.

Ein Stück Geschichte: Vom Pfandbrief zur Zinsbindung

Das deutsche Baudarlehen ist ein Kind des Pfandbriefs: Friedrich der Große ließ 1769 nach dem Siebenjährigen Krieg die Schlesische Landschaft gründen, bei der Gutsbesitzer Hypotheken aufnahmen, die durch Pfandbriefe an Anleger refinanziert wurden, und die erste Hypothekenbank für Bürger war 1862 die Frankfurter Hypothekenbank. Das Hypothekenbankgesetz von 1899 band den Pfandbrief an 60 Prozent des Beleihungswerts, die Grenze, die bis heute den besten Zins markiert, und die Zinsbindung von 10 Jahren entstand, weil Pfandbriefe mit dieser Laufzeit verkauft wurden; das Sonderkündigungsrecht nach 10 Jahren kam 1987 ins BGB. Die Bausparkassen begannen 1924 in Wüstenrot als Selbsthilfe, der Zins für Baugeld lag in den 1970ern bei 8 bis 10 Prozent, 1981 bei über 11, fiel bis 2016 auf unter 1 Prozent und stieg 2022 binnen Monaten auf 4. Die Tilgung von 1 Prozent, die bis in die 2000er Standard war, stammt aus Zeiten mit 7 Prozent Zins, in denen die Rate dann über 30 Jahre reichte; bei 1 Prozent Zins hätte sie 70 Jahre gebraucht, weshalb die Banken ab 2015 höhere Tilgungen verlangten. Die Wohnimmobilienkreditrichtlinie 2016 schrieb die Haushaltsrechnung und die Prüfung der Tragfähigkeit vor. Der Rechner rechnet die Annuität, die seit 1769 gilt, mit dem Zins von heute.

Praktische Tipps

Stimmen Sie die Zinsbindung auf die Restschuld ab: Je höher die Restschuld nach der Bindung, desto länger sollte sie sein. Wählen Sie die Tilgung so, dass die Volltilgung vor dem Rentenbeginn liegt, und rechnen Sie dafür die Laufzeit im ersten Kasten. Vereinbaren Sie 5 Prozent Sondertilgung und zwei Tilgungswechsel. Halten Sie die Rate unter 35 Prozent des Nettos, mit Nebenkosten. Holen Sie drei Angebote ein und vergleichen Sie den Effektivzins bei gleicher Bindung. Prüfen Sie KfW-Programme für Neubau und Sanierung. Und planen Sie die Anschlussfinanzierung mit 2 Prozentpunkten mehr Zins, dann überrascht nichts. Den Tilgungsverlauf Jahr für Jahr zeigt der Tilgungsplan-Rechner.