Kaufen-oder-Mieten-Rechner

So funktioniert der Kaufen-oder-Mieten-Rechner

Der Kaufen-oder-Mieten-Rechner beantwortet die Frage, die sich fast jeder einmal stellt: Soll ich kaufen oder weiter mieten? Der erste Kasten ist ein echter Vermögensvergleich über einen frei wählbaren Zeitraum. Auf der Käuferseite rechnet er mit Kaufpreis, Nebenkosten, Eigenkapital, Zins und Tilgung, dazu Instandhaltung und Wertsteigerung der Immobilie. Auf der Mieterseite legt er das Eigenkapital an und spart jedes Jahr zusätzlich die Differenz zwischen dem, was der Käufer ausgibt, und der Miete. Am Ende stehen zwei Zahlen gegenüber: Immobilienwert minus Restschuld gegen Depot. Der zweite Kasten liefert das Kaufpreis-Miete-Verhältnis, die schnelle Faustregel aus Kaufpreis geteilt durch Jahreskaltmiete, mit Einordnung und Bruttomietrendite. Der dritte Kasten rechnet den Mietkauf durch, bei dem ein Teil der Miete auf den Kaufpreis angerechnet wird.

Merksatz: Kaufen gewinnt, wenn Wertsteigerung plus gesparte Miete mehr bringen als Zinsen, Instandhaltung und die Rendite, die das Eigenkapital anderswo erzielt hätte. Eselsbrücke: Unter 20 Jahresmieten ist der Kauf meist günstig, über 25 wird es eng, über 30 braucht es Glück bei der Wertentwicklung.

Drei Beispiele:

• 450.000 Euro Kaufpreis, 10 Prozent Nebenkosten, 100.000 Euro Eigenkapital, 3,8 Prozent Zins, 2 Prozent Tilgung, 1.300 Euro Vergleichsmiete, 2 Prozent Wertsteigerung, 4 Prozent Anlagerendite, 20 Jahre: Der Käufer hat am Ende 509.784 Euro Vermögen (668.676 Euro Immobilienwert minus 158.892 Euro Restschuld), der Mieter 485.292 Euro im Depot. Kaufen liegt um 24.492 Euro vorn, ein knappes Rennen.
• Dieselbe Rechnung mit 3 Prozent Wertsteigerung: Kaufen liegt plötzlich um 168.566 Euro vorn. Mit 6 Prozent Anlagerendite statt 4 kippt es umgekehrt: Mieten gewinnt um 147.959 Euro. Die Annahmen entscheiden, nicht die Rechenart.
• 380.000 Euro Kaufpreis bei 1.500 Euro Kaltmiete: Kaufpreisfaktor 21,1, Bruttomietrendite 4,74 Prozent, im üblichen Rahmen. 450.000 Euro bei 1.300 Euro wären Faktor 28,8 und damit teuer.

Formel für den Käufer: Vermögen = Immobilienwert - Restschuld, wobei der Wert jedes Jahr mit der Wertsteigerung wächst und die Restschuld mit jeder Rate sinkt. Für den Mieter: Depot = Eigenkapital × (1 + Rendite)^Jahre + angesparte Differenzen. Die Rate selbst liefert der Baufinanzierungsrechner, die Nebenkosten je Bundesland der Kaufnebenkosten-Rechner, und wer das Objekt vermieten statt bewohnen will, rechnet mit dem Mietrendite-Rechner.

Wissenswertes zum Thema

Kaufen oder mieten: Warum die Bauchentscheidung meist falsch rechnet

Die typische Milchmädchenrechnung lautet: "Ich zahle 1.300 Euro Miete, die Rate wäre 1.900 Euro, das ist doch fast dasselbe, und am Ende gehört mir das Haus." Sie übersieht drei Dinge. Erstens enthält die Rate Zinsen, die genauso verloren sind wie Miete; bei 395.000 Euro Darlehen und 3,8 Prozent sind das im ersten Jahr rund 15.000 Euro. Zweitens kostet ein Haus Instandhaltung, und zwar nicht nur die kleine Reparatur, sondern Dach, Heizung und Fenster im Abstand von Jahrzehnten; die Faustregel von 1 bis 1,5 Prozent des Kaufpreises im Jahr ist nicht übertrieben. Drittens hätte das Eigenkapital auch anderswo Zinsen gebracht. Der Kaufen-oder-Mieten-Vergleich stellt deshalb nicht Miete gegen Rate, sondern Vermögen gegen Vermögen: Was besitzt der Käufer nach 20 Jahren, was besitzt der Mieter, der sein Eigenkapital angelegt und jeden Monat die Differenz gespart hat. Erst dieser Blick zeigt, dass der Kauf in der Regel eine Wette auf die Wertsteigerung ist. Steigt der Wert jährlich um 2 Prozent, ist das Rennen knapp; bei 3 Prozent gewinnt der Käufer klar; bei 1 Prozent der Mieter, falls er diszipliniert spart. Genau diese Disziplin ist übrigens das stärkste Argument für den Kauf, das in keiner Formel steht: Die Rate zwingt zum Sparen, das Depot nicht.

Die fünf Stellschrauben und ihre realistischen Werte

Der Rechner hat fünf Annahmen, die das Ergebnis bestimmen. Der Sollzins liegt 2026 für zehn Jahre Bindung meist zwischen 3,3 und 4 Prozent, abhängig von Eigenkapital und Bonität. Die Instandhaltung setzen Sachverständige mit 1 Prozent des Kaufpreises für neuere und 1,5 bis 2 Prozent für ältere Häuser an; bei Eigentumswohnungen fließt sie als Hausgeld und Rücklage. Die Wertsteigerung ist die große Unbekannte: Über 50 Jahre sind deutsche Wohnimmobilien im Schnitt etwa mit der Inflation gestiegen, also real kaum; die Jahre 2010 bis 2022 mit 5 bis 8 Prozent waren die Ausnahme, 2023 und 2024 brachten Rückgänge. Zwei Prozent sind eine ehrliche Annahme, drei optimistisch. Die Mietsteigerung lag langfristig bei 1,5 bis 2,5 Prozent im Jahr, in Großstädten zuletzt deutlich darüber. Die Anlagerendite schließlich hängt davon ab, was der Mieter mit dem Geld tut: Tagesgeld bringt nach Steuern 2 bis 2,5 Prozent, ein breiter Aktien-ETF historisch 5 bis 7 Prozent, aber mit Schwankungen, die ein Haus nicht auf dem Kontoauszug zeigt. Wer den Vergleich fair halten will, rechnet beide Seiten mit ähnlichem Risiko: Wertsteigerung 2 Prozent gegen Rendite 4 Prozent ist ein vernünftiges Paar.

Kaufpreisfaktor, Mietrendite und was die Zahlen bedeuten

Der Kaufpreisfaktor, auch Vervielfältiger genannt, ist die älteste Faustregel der Immobilienbewertung: Kaufpreis geteilt durch Jahreskaltmiete. Sein Kehrwert ist die Bruttomietrendite; Faktor 25 entspricht 4 Prozent, Faktor 20 bedeutet 5 Prozent. In den 1990er-Jahren galten Faktoren über 20 als teuer, heute liegen München, Hamburg und Frankfurt bei 30 bis 40, viele Mittelstädte bei 22 bis 28, ländliche Regionen bei 15 bis 20. Die Regel dahinter ist simpel: Je höher der Faktor, desto mehr zahlt der Käufer im Verhältnis zur gesparten Miete, desto stärker muss die Wertsteigerung die Rechnung retten. Die Bundesbank nutzt das Verhältnis von Kaufpreisen zu Mieten als Indikator für Überbewertung und sah den deutschen Markt 2022 um 15 bis 40 Prozent über dem fundamental gerechtfertigten Niveau. Der Mietkauf ist ein Sonderfall: Hier zahlt man eine erhöhte Miete, von der ein Teil auf den später fälligen Kaufpreis angerechnet wird. Das klingt nach Eigentum ohne Eigenkapital, kostet aber in der Regel mehr als beides. Im Beispiel mit 300.000 Euro Kaufpreis, 1.500 Euro Miete und 50 Prozent Anrechnung über zehn Jahre zahlt der Mietkäufer 390.000 Euro, also 90.000 Euro mehr als den Kaufpreis, und wird erst mit der letzten Rate Eigentümer.

Ein Stück Geschichte

Die Frage, ob Besitz oder Miete klüger ist, ist älter als das Geld: Im antiken Rom lebte die Mehrheit zur Miete in den mehrstöckigen Insulae, deren Eigentümer wie Marcus Licinius Crassus damit zu den reichsten Männern der Stadt wurden; Cicero klagte in einem Brief, zwei seiner Mietshäuser seien eingestürzt und die Mieter ausgezogen. In Deutschland war Wohneigentum bis ins 20. Jahrhundert Sache von Bauern und Bürgern, Arbeiter wohnten fast ausnahmslos zur Miete. Das änderte sich erst nach 1950 mit Eigenheimzulage, Bausparförderung und der sozialen Wohnungsbaupolitik; die Wohneigentumsquote stieg von etwa 30 Prozent auf heute rund 47 Prozent, womit Deutschland in Europa weiter weit hinten liegt, hinter Spanien mit 75 und Italien mit 72 Prozent. Die ökonomische Theorie dazu lieferte der Nobelpreisträger Robert Shiller, dessen Datenreihe amerikanischer Hauspreise seit 1890 zeigte, dass Häuser real über ein Jahrhundert kaum an Wert gewannen; sein Fazit von 2005, Wohneigentum sei als Anlage überschätzt, kam kurz vor der Finanzkrise. Die Rechenmethode des Vermögensvergleichs, die auch dieser Rechner nutzt, machte die Stiftung Warentest ab den 2000er-Jahren mit ihren Kaufen-oder-Mieten-Tabellen in Deutschland populär.

Praktische Tipps

Rechnen Sie drei Szenarien: vorsichtig mit 1 Prozent Wertsteigerung, erwartet mit 2, optimistisch mit 3, und schauen Sie, ob der Kauf im vorsichtigen Fall noch tragbar ist. Setzen Sie die Miete ehrlich an, also die Miete für eine vergleichbare Wohnung, nicht Ihre jetzige günstige Altmiete. Planen Sie die Haltedauer realistisch: Unter zehn Jahren fressen die Kaufnebenkosten von 8 bis 13 Prozent fast jede Wertsteigerung, weshalb der Kauf bei absehbarem Umzug selten lohnt. Bedenken Sie, was der Rechner nicht abbildet: die Anschlussfinanzierung nach der Zinsbindung, Steuern auf Kapitalerträge beim Mieter, Verkaufskosten beim Käufer und den Wert der Sicherheit, im Alter mietfrei zu wohnen. Und vergessen Sie nicht die Rate selbst: Mehr als 35 Prozent des Nettoeinkommens sollte sie nicht beanspruchen. Wie die Restschuld nach der Zinsbindung aussieht, zeigt der Tilgungsplan-Rechner; wie viel das Eigenkapital im Depot bringen könnte, der ETF-Sparplan-Rechner; und ob die Miete überhaupt angemessen ist, der Mietrechner.