Eigenkapital-Rechner

So funktioniert der Eigenkapital-Rechner

Der Eigenkapital-Rechner beantwortet die erste Frage jedes Hauskaufs: Reicht das Ersparte? Aus Kaufpreis, Bundesland und der Frage, ob ein Makler im Spiel ist, berechnet er die Kaufnebenkosten, die auf keinen Fall finanziert werden sollten, dazu das empfohlene Eigenkapital mit zusätzlich 20 Prozent des Kaufpreises, und mit Ihrem vorhandenen Betrag das nötige Darlehen und den Beleihungsauslauf, an dem die Bank den Zins festmacht.

Merksatz: Nebenkosten bar, 20 Prozent besser, 30 ideal. Die Eselsbrücke für die Nebenkosten: Grunderwerbsteuer 3,5 bis 6,5 Prozent, Notar und Grundbuch 2, Makler 3,57, zusammen also 6 bis 12 Prozent, je nach Land und Makler. Wer das Eigenkapital berechnen will, braucht nur Kaufpreis und Bundesland.

Drei Beispiele:

• 550.000 Euro in NRW mit Makler: Grunderwerbsteuer 35.750, Notar 11.000, Makler 19.635, zusammen 66.385 Euro Nebenkosten, 12,1 Prozent. Empfohlen 176.385 Euro; mit 90.000 Euro sind die Nebenkosten gedeckt, das Darlehen liegt bei 526.385 Euro, Beleihung 96 Prozent.
• 400.000 Euro in Niedersachsen mit Makler, 60.000 Euro vorhanden: 42.280 Euro Nebenkosten, 10,6 Prozent, empfohlen 122.280, Darlehen 382.280 Euro, Beleihung 96 Prozent, der Zins wird höher.
• 350.000 Euro in Bayern ohne Makler: Nur 19.250 Euro Nebenkosten, 5,5 Prozent, weil Bayern mit 3,5 Prozent Grunderwerbsteuer das günstigste Land ist. Empfohlen 89.250 Euro, mit 40.000 Euro Darlehen 329.250, Beleihung 94 Prozent.

Die Formeln: Nebenkosten = Kaufpreis x (Grunderwerbsteuer + 2 % + 3,57 % bei Makler), Mindest-Eigenkapital = Nebenkosten, empfohlen = Nebenkosten + 20 % des Kaufpreises, Darlehen = Kaufpreis + Nebenkosten - Eigenkapital, Beleihungsauslauf = Darlehen / Kaufpreis. Die Nebenkosten im Detail mit allen Posten rechnet der Kaufnebenkosten-Rechner, die Rate für das Darlehen der Baufinanzierungsrechner.

Wissenswertes zum Thema

Warum die Nebenkosten aus eigener Tasche kommen müssen

Die Kaufnebenkosten sind verlorenes Geld: Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und Makler erhöhen den Wert der Immobilie um keinen Cent, und deshalb finanziert eine Bank sie nur ungern, denn im Fall einer Zwangsversteigerung steht ihnen kein Wert gegenüber. Die Grunderwerbsteuer ist Ländersache und reicht von 3,5 Prozent in Bayern über 5 in Baden-Württemberg, Bremen, Niedersachsen, Rheinland-Pfalz und Sachsen-Anhalt, 5,5 in Sachsen und Hamburg, 6 in Berlin, Hessen und Mecklenburg-Vorpommern bis 6,5 in Brandenburg, NRW, Saarland und Schleswig-Holstein; Thüringen hat 2024 von 6,5 auf 5 gesenkt. Notar und Grundbuch kosten zusammen 1,5 bis 2 Prozent, der Rechner setzt 2 an, mit Grundschuldbestellung für das Darlehen. Der Makler bekommt seit Dezember 2020 höchstens die Hälfte vom Käufer, wenn der Verkäufer ihn beauftragt hat, meist 3,57 Prozent inklusive Mehrwertsteuer, und bei Neubau vom Bauträger entfällt er oft. Dazu kommen Posten, die der Rechner nicht abfragt: Gutachter 500 bis 1.500 Euro, Umzug 2.000 bis 5.000, Renovierung, Küche, und die Reserve von drei Monatsgehältern, die nach dem Kauf nicht null sein sollte. Die Faustformel vieler Berater lautet deshalb: Nebenkosten plus 20 Prozent des Kaufpreises plus 15.000 Euro Reserve. Den genauen Betrag je Bundesland liefert der Grunderwerbsteuer-Rechner.

Beleihungsauslauf: Warum 80 Prozent die magische Grenze sind

Der Beleihungsauslauf ist das Darlehen im Verhältnis zum Wert der Immobilie, und Banken staffeln ihre Zinsen danach: Bis 60 Prozent gibt es den besten Zins, weil das Darlehen im Pfandbriefgeschäft refinanziert werden darf, bis 80 Prozent einen guten, bis 90 einen Aufschlag von 0,2 bis 0,4 Punkten, bis 100 Prozent von 0,5 bis 0,8, darüber, die Vollfinanzierung inklusive Nebenkosten, einen von über einem Prozentpunkt, wenn die Bank überhaupt mitmacht, und dann nur bei sehr sicherem Einkommen. Der Rechner nimmt den Kaufpreis als Wert; die Bank setzt ihren Beleihungswert an, der 10 bis 20 Prozent darunter liegen kann, was den Auslauf weiter erhöht. Ein Beispiel für den Unterschied: 400.000 Euro Darlehen bei 3,5 Prozent kosten im Jahr 14.000 Euro Zinsen, bei 4,2 Prozent für 96 Prozent Beleihung 16.800 Euro, also 2.800 Euro im Jahr und über zehn Jahre Zinsbindung 28.000 Euro mehr, nur weil 60.000 Euro Eigenkapital fehlen. Deshalb ist Eigenkapital doppelt wertvoll: Es senkt die Rate und den Zins zugleich. Als Eigenkapital zählen Bankguthaben, Wertpapiere, Bausparguthaben, Lebensversicherungen mit Rückkaufswert, Schenkungen der Familie, ein lastenfreies Grundstück und Eigenleistung beim Bau, die Banken mit bis zu 10 bis 15 Prozent der Baukosten anerkennen, bei Fachkenntnis. Was der Zinsunterschied über die Laufzeit ausmacht, zeigt der Tilgungsplan-Rechner.

Wege zu mehr Eigenkapital und die Alternative Vollfinanzierung

Wer die Nebenkosten hat, aber nicht die 20 Prozent, hat Optionen: Ein Familiendarlehen zu niedrigem Zins, das die Bank als Eigenkapital akzeptiert, wenn es nachrangig und unbefristet ist; eine Schenkung mit Freibetrag von 400.000 Euro je Elternteil alle zehn Jahre; das Wohn-Riester-Guthaben; KfW-Programme wie Wohneigentum für Familien mit Zinsen unter Markt, die als Nachrangdarlehen das Eigenkapital ergänzen; Arbeitgeberdarlehen; und in einigen Ländern Förderdarlehen für junge Familien. Die Vollfinanzierung über 100 Prozent ist seit dem Zinsanstieg 2022 selten geworden und nur bei hohem, sicherem Einkommen und einer Immobilie unter Marktwert sinnvoll, mit hoher Tilgung von mindestens 3 Prozent, damit das Darlehen schneller unter den Wert fällt. Wer zu wenig hat, kauft besser zwei Jahre später: 500 Euro im Monat sparen plus die Kaufnebenkosten eines günstigeren Objekts sind oft der bessere Weg als 0,8 Prozentpunkte Zinsaufschlag für 25 Jahre. Die Prüfung der Bank schaut übrigens nicht nur auf das Eigenkapital, sondern auf die Rate im Verhältnis zum Netto, 35 bis 40 Prozent sind die Grenze, und auf die Restschuld am Ende der Zinsbindung. Die passende Kombination aus Rate, Zins und Tilgung findet der Immobilienkredit-Rechner.

Ein Stück Geschichte: Vom Bausparen zur Vollfinanzierung und zurück

Das deutsche Modell des Eigenheims basierte ein Jahrhundert lang auf Vorsparen: Die erste Bausparkasse gründete Georg Kropp 1924 in Wüstenrot, die Idee stammte aus England von 1775, und bis in die 1990er galt, dass man 40 bis 50 Prozent Eigenkapital mitbringt, den Rest über Bausparvertrag und Hypothek. Die Grunderwerbsteuer lag bis 1982 bei 7 Prozent, wurde 1983 auf 2 Prozent gesenkt, 1997 auf 3,5 erhöht und seit 2006 von den Ländern selbst festgelegt, die sie seitdem fast überall angehoben haben, der Grund, warum die Nebenkosten heute das Doppelte von 2005 betragen. Die Nullzinsjahre 2015 bis 2021 brachten die Vollfinanzierung, bei der Banken 110 Prozent finanzierten, weil die Rate trotzdem niedrig war; der Zinsanstieg von 2022, von 1 auf 4 Prozent innerhalb eines Jahres, beendete das, die Neubaukredite brachen um die Hälfte ein, und die 20-Prozent-Regel kehrte zurück. Die Maklerprovision teilen sich Käufer und Verkäufer erst seit dem Gesetz von Dezember 2020, vorher zahlte in vielen Regionen der Käufer alles, bis zu 7,14 Prozent. Der Rechner rechnet nach dem Stand 2026 mit der 20-Prozent-Empfehlung, die aus der Zeit vor der Vollfinanzierung stammt und seit 2022 wieder gilt.

Praktische Tipps

Tragen Sie den tatsächlichen Kaufpreis ein, ohne Küche und bewegliches Inventar, die separat gekauft die Grunderwerbsteuer senken, bis zu 10 bis 15 Prozent des Preises akzeptiert das Finanzamt mit Nachweis. Prüfen Sie, ob der Makler tatsächlich vom Käufer bezahlt wird, bei Bauträgern und Privatverkäufen oft nicht. Rechnen Sie Ihr Eigenkapital ehrlich, nur was in drei Monaten verfügbar ist, und behalten Sie die Reserve zurück. Fragen Sie die Bank nach der Zinsstaffel für 60, 80 und 90 Prozent Beleihung und rechnen Sie, ob ein Familiendarlehen Sie über die Schwelle bringt. Lassen Sie Eigenleistung nur mit realistischem Stundenansatz anrechnen. Und vergleichen Sie Bundesländer, wenn Sie flexibel sind: Zwischen Bayern und NRW liegen bei 500.000 Euro 15.000 Euro Steuer. Was die Nebenkosten im Detail ausmachen, zeigt der Kaufnebenkosten-Rechner.