Indexmieten-Rechner

So funktioniert der Indexmieten-Rechner

Der Indexmiete-Rechner rechnet die Mieterhöhung bei einem Indexmietvertrag: Sie geben die aktuelle Kaltmiete, das Jahr der letzten Festlegung und das aktuelle Jahr ein, und der Rechner holt den Verbraucherpreisindex für beide Jahre, rechnet die prozentuale Veränderung, die neue Miete, den Mehrbetrag im Monat und im Jahr. Der zweite Kasten rechnet mit denselben Indexwerten die Inflationsrate zwischen zwei Jahren, den Durchschnitt pro Jahr, das Jahr mit der höchsten Teuerung und was 100 Euro von damals heute noch wert sind, der Blick auf die andere Seite der Indexmiete.

Merksatz: Die Indexmiete steigt genau so viel, wie der Verbraucherpreisindex seit der letzten Anpassung gestiegen ist, nicht mehr, nicht weniger, und frühestens nach einem Jahr. Die Eselsbrücke: Neuer Index durch alten Index, mal alte Miete, gleich neue Miete.

Drei Beispiele:

• 1.200 € Kaltmiete, Vertrag 2022, Anpassung 2025: Index 110,2 auf 121,9, plus 10,6 %, neue Miete 1.327,40 €, 127,40 € mehr im Monat, 1.528,86 € im Jahr.
• 850 €, 2021 bis 2025: Index 103,1 auf 121,9, plus 18,2 %, neue Miete 1.005 €, 155 € mehr im Monat.
• 950 €, 2019 bis 2025: Index 99,5 auf 121,9, plus 22,5 %, neue Miete 1.163,87 €, 213,87 € mehr.

Formeln: Veränderung = (Index neu / Index alt - 1) × 100, neue Miete = alte Miete × Index neu / Index alt, Mehrkosten im Jahr = (neue Miete - alte Miete) × 12, Kaufkraft = 100 € × Index alt / Index neu. Was die Inflation mit Ersparnissen macht, zeigt der Inflationsrechner, und ob die Miete im Vergleich zur ortsüblichen noch passt, prüft der Mietrechner.

Wissenswertes zum Thema

Wie die Indexmiete funktioniert: § 557b BGB

Bei einer Indexmiete vereinbaren Vermieter und Mieter schriftlich, dass die Miete sich nach dem vom Statistischen Bundesamt ermittelten Verbraucherpreisindex für Deutschland richtet, und das ersetzt alle anderen Mieterhöhungen: Keine Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete, keine Kappungsgrenze von 15 oder 20 Prozent in drei Jahren, und Modernisierungen dürfen nur umgelegt werden, wenn der Vermieter sie nicht zu vertreten hat, etwa gesetzlich vorgeschriebene Maßnahmen. Dafür gilt: Die Miete muss mindestens ein Jahr unverändert bleiben, bevor sie angepasst wird, die Anpassung muss in Textform erklärt werden, mit Angabe der Indexveränderung und des neuen Betrags, und sie wirkt ab dem übernächsten Monat nach Zugang der Erklärung; eine Erklärung im März erhöht die Miete ab Mai. Die Anpassung ist keine Pflicht, der Vermieter kann sie auslassen, und sie ist keine Automatik, die Miete bleibt gleich, bis die Erklärung kommt, dann aber mit der gesamten Indexveränderung seit der letzten Festlegung, auch wenn das drei Jahre waren wie beim Beispiel mit 10,6 Prozent; Nachforderungen für die Vergangenheit sind ausgeschlossen. Sinkt der Index, kann auch der Mieter eine Senkung verlangen, was 2009 und 2015 mit Deflationsmonaten kurz zum Thema wurde, auf Jahresbasis aber seit 1950 nur ein einziges Mal, 1986 mit minus 0,1 Prozent, eingetreten ist. Die Mietpreisbremse gilt für die Ausgangsmiete bei Vertragsschluss, nicht für die Anpassungen danach, das ist der Grund, warum Vermieter in angespannten Märkten seit 2015 verstärkt Indexmieten anbieten. Ob die Ausgangsmiete nach Mietspiegel angemessen war, lässt sich mit dem Mietrechner gegen die Quadratmetermiete prüfen.

Der Verbraucherpreisindex und die Jahre 2022 bis 2025

Der Verbraucherpreisindex misst die Preisentwicklung eines Warenkorbs aus rund 650 Güterarten, gewichtet nach den Ausgaben der privaten Haushalte, und wird seit 2023 auf das Basisjahr 2020 gleich 100 bezogen; der Rechner nutzt die Jahresdurchschnitte, 2015 bei 94,5, 2019 bei 99,5, 2021 bei 103,1, 2022 bei 110,2, 2023 bei 116,7, 2024 bei 119,3 und 2025 bei 121,9. Welche Werte in der Erhöhungserklärung stehen, hängt vom Vertrag ab, manche nennen den Monat der Vertragsunterzeichnung, dann gilt der Monatsindex, viele den Jahresdurchschnitt, und bei alten Verträgen auf Basis 2015 oder 2010 muss der Vermieter umbasieren oder den Verkettungsfaktor nutzen, 2020 gleich 100 entspricht 105,8 auf Basis 2015. Die Jahre seit 2021 sind der Grund, warum Indexmieten in die Schlagzeilen kamen: Nach gut 1 Prozent im Jahresschnitt von 2015 bis 2020 stiegen die Preise 2022 um 6,9 Prozent und 2023 um 5,9, und ein Indexmieter, der 2021 unterschrieben hatte, bekam bis 2025 eine Erhöhung um 18,2 Prozent, während die Nachbarn mit Vergleichsmiete durch die Kappungsgrenze auf 15 Prozent in drei Jahren geschützt waren. Der zweite Kasten rechnet dieselben Zahlen als Inflation: 2015 bis 2025 plus 29 Prozent, 2,58 Prozent im Jahr, stärkstes Jahr 2022, und 100 Euro von 2015 sind heute 77,52 Euro wert; 2020 bis 2025 plus 21,9 Prozent, 4,04 Prozent im Jahr, 82,03 Euro. Was dieselbe Inflation für das Ersparte bedeutet, rechnet der Inflationsrechner für beliebige Beträge und Zeiträume, und die Kaufkraft eines Gehalts von damals der Kaufkraft-Rechner.

Rechte, Fehler und was Mieter prüfen sollten

Mieter sollten jede Erhöhungserklärung nachrechnen, und der Rechner liefert die Vergleichszahl: Stimmen die beiden Indexwerte mit denen des Statistischen Bundesamts überein, ist die Basis dieselbe, wurde die letzte Festlegung richtig als Ausgangspunkt genommen und nicht der Vertragsbeginn, wenn zwischendurch schon einmal erhöht wurde, und liegt zwischen den Anpassungen mindestens ein Jahr. Der häufigste Fehler der Vermieter ist die Prozentrechnung mit addierten Jahresraten, 6,9 plus 5,9 plus 2,2 statt der Indexverhältnisse, was leicht zu viel ergibt; der zweithäufigste die fehlende Textform oder die fehlende Angabe der Indexwerte, dann ist die Erhöhung unwirksam. Der häufigste Fehler der Mieter ist die Annahme, die Erhöhung sei automatisch und die Miete müsse ohne Erklärung angepasst überwiesen werden, und die Unterschätzung des Risikos bei Vertragsschluss, eine Indexmiete bei 1,5 Prozent Inflation ist etwas anderes als bei 7 Prozent. Seit 2023 wird im Bundestag eine Kappung der Indexmiete diskutiert, etwa auf 3,5 Prozent im Jahr oder die Kopplung an die Nettokaltmiete statt des Gesamtindex, beschlossen ist bis Oktober 2026 nichts. Wer die Erhöhung für falsch hält, zahlt unter Vorbehalt und lässt sie vom Mieterverein prüfen, drei Jahre Zeit bleiben, zu viel Gezahltes zurückzufordern. Für Vermieter gilt umgekehrt: Wer die Anpassung jahrelang auslässt, verliert nichts, die Indexveränderung wird beim nächsten Mal komplett nachgeholt, aber Mieter reagieren auf eine Erhöhung um 18 Prozent auf einmal anders als auf dreimal 5. Welche Nebenkosten neben der Kaltmiete steigen, rechnet der Nebenkosten-Rechner je Quadratmeter.

Ein Stück Geschichte: Vom Verbot der Wertsicherung zur Indexmiete

Nach der Hyperinflation von 1923 und der Währungsreform von 1948 war die Angst vor Preisklauseln so groß, dass das Währungsgesetz von 1948 Wertsicherungsklauseln grundsätzlich verbot und jede Kopplung einer Geldschuld an einen Preisindex eine Genehmigung der Bundesbank brauchte; die Deutsche Mark sollte das einzige Wertmaß bleiben. Mietverträge mit Indexklauseln gab es deshalb bis in die 1990er Jahre nur bei Gewerbe mit Genehmigung, und die Wohnraummiete stieg nach dem Vergleichsmietensystem von 1971 und dem Miethöhegesetz von 1974. Das Vierte Mietrechtsänderungsgesetz von 1993 führte die Indexmiete für Wohnraum ein, zunächst nur bei Verträgen über mindestens zehn Jahre, als Alternative zur Staffelmiete, und die Mietrechtsreform von 2001 strich die Zehnjahresfrist und schrieb die heutige Fassung in § 557b BGB. Das Preisklauselgesetz von 2007 ersetzte die Bundesbankgenehmigung durch allgemeine Regeln, und seitdem ist der Verbraucherpreisindex der Maßstab, der 2003 den Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte abgelöst hatte. Lange blieb die Indexmiete eine Randerscheinung mit unter fünf Prozent der Verträge, weil die Inflation unter zwei Prozent lag und die Vergleichsmiete schneller stieg; erst die Mietpreisbremse von 2015, die Indexanpassungen nicht erfasst, und dann die Inflation von 2022 machten sie in Berlin, München und Hamburg zum Standard bei Neuverträgen, in Berlin nach Mietervereinsangaben bei über einem Drittel. Der Rechner rechnet die Klausel, die 1948 verboten war.

Praktische Tipps

Prüfen Sie beide Indexwerte in der Erhöhungserklärung gegen die Zahlen des Statistischen Bundesamts. Rechnen Sie mit dem Indexverhältnis, nicht mit addierten Jahresraten. Zählen Sie vom Datum der letzten Festlegung, nicht vom Vertragsbeginn. Achten Sie auf Textform und auf die Jahresfrist. Zahlen Sie strittige Erhöhungen unter Vorbehalt. Überlegen Sie vor dem Vertragsschluss, ob Sie das Inflationsrisiko tragen wollen. Vermieter: Erhöhen Sie regelmäßig in kleinen Schritten statt selten in großen. Und rechnen Sie mit dem Kaufkraft-Rechner, was Ihr Gehalt im selben Zeitraum real gemacht hat.