Mietkaution-Zinsen-Rechner

So funktioniert der Mietkaution-Zinsen-Rechner

Der Mietkaution-Zinsen-Rechner rechnet, was die Mietkaution in den Jahren der Mietzeit an Zinsen gebracht hat und was Ihnen beim Auszug zusteht: Sie geben die Kaution, die Mietdauer in Jahren und den Zinssatz ein, der Rechner rechnet mit Zinseszins, wie es § 551 BGB vorschreibt, und zeigt die Zinsen gesamt, den Auszahlungsbetrag, die durchschnittlichen Zinsen je Jahr und zur Erinnerung die Höchstkaution von drei Nettokaltmieten. Die Zinsen gehören dem Mieter, sie erhöhen die Kaution und werden mit ihr ausgezahlt, abzüglich berechtigter Forderungen des Vermieters.

Merksatz: Der Vermieter muss die Kaution getrennt von seinem Vermögen zum üblichen Sparzins mit dreimonatiger Kündigungsfrist anlegen, und was sie bringt, gehört dem Mieter, auch wenn es in den Nullzinsjahren nichts war. Die Eselsbrücke: Kaution mal 1 plus Zins hoch Jahre, minus Kaution, gleich Zinsen.

Drei Beispiele:

• Kaution 2.400 €, 8 Jahre, 0,5 Prozent: 97,70 € Zinsen, 2.497,70 € Auszahlung, im Schnitt 12,21 € je Jahr.
• Kaution 1.800 €, 5 Jahre, 1 Prozent: 91,82 € Zinsen, 1.891,82 € Auszahlung, 18,36 € je Jahr.
• Kaution 3.000 €, 10 Jahre, 2 Prozent: 656,98 € Zinsen, 3.656,98 € Auszahlung, 65,70 € je Jahr; mit 0 Prozent in den Jahren 2016 bis 2022 wären es für diese Jahre null.

Formeln: Auszahlung = Kaution × (1 + Zinssatz)^Jahre, Zinsen = Auszahlung - Kaution, Höchstkaution = 3 × Nettokaltmiete. Wie viel drei Nettokaltmieten bei Ihrer Wohnung sind und was im Vergleich zur ortsüblichen Miete angemessen ist, rechnet der Mietrechner, und wie Zinseszins allgemein wirkt, der Zinseszinsrechner.

Wissenswertes zum Thema

Was § 551 BGB vorschreibt: Höhe, Anlage, Zinsen

Die Mietkaution für Wohnraum darf höchstens drei Nettokaltmieten betragen, ohne Nebenkostenvorauszahlung, und der Mieter darf sie in drei gleichen Monatsraten zahlen, die erste zu Beginn des Mietverhältnisses; verlangt der Vermieter mehr, ist der überschießende Teil unwirksam und kann zurückgefordert werden. Der Vermieter muss die Kaution bei einem Kreditinstitut zum für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz anlegen, getrennt von seinem Vermögen, auf einem Mietkautionskonto oder Sparbuch, das als Treuhandkonto erkennbar ist, damit die Kaution bei seiner Insolvenz nicht in die Masse fällt, und die Zinsen stehen dem Mieter zu, sie erhöhen die Kaution, § 551 Absatz 3. Die Parteien können eine andere Anlageform vereinbaren, Aktienfonds, Bausparvertrag, Kautionsversicherung, und viele Verträge enthalten eine Klausel, die den Mieter das Anlageprodukt wählen lässt; die Bürgschaft einer Bank oder Versicherung ersetzt die Barkaution, kostet aber 3 bis 5 Prozent im Jahr, die der Mieter trägt, und bringt keine Zinsen. Der übliche Sparzins war lange die Frage: In den 1990ern 2 bis 3 Prozent, 2010 noch 1, von 2016 bis 2022 null, bei manchen Banken sogar Verwahrentgelt, und seit 2023 wieder 0,5 bis 2 Prozent, so dass der Rechner mit dem Zinssatz rechnet, den der Vermieter nennt, und wer ihn nicht kennt, fragt nach dem Kontoauszug, den der Mieter jederzeit verlangen kann. Bei Gewerbemiete gilt § 551 nicht, dort ist alles Verhandlungssache. Wie sich der Zinseszins über zehn Jahre aufbaut, zeigt der Zinseszinsrechner Jahr für Jahr.

Rückzahlung bei Auszug: Fristen, Abzüge, Einbehalt

Mit dem Auszug entsteht der Anspruch auf Rückzahlung der Kaution samt Zinsen, aber nicht sofort: Der Vermieter hat eine angemessene Prüffrist, nach der Rechtsprechung drei bis sechs Monate, in der er die Wohnung auf Schäden prüft, die Betriebskostenabrechnung vorbereitet und offene Forderungen beziffert, und erst danach wird die Kaution fällig; einen Teil darf er bis zur nächsten Betriebskostenabrechnung einbehalten, in der Regel das Drei- bis Vierfache der monatlichen Vorauszahlung, wenn eine Nachzahlung zu erwarten ist. Abziehen darf er Mietrückstände, unbezahlte Nebenkosten, Schäden über die normale Abnutzung hinaus und die Kosten von Schönheitsreparaturen, wenn die Klausel im Vertrag wirksam ist, was nach der Rechtsprechung seit 2015 bei den meisten Altverträgen nicht mehr der Fall ist; nicht abziehen darf er normale Abnutzung, Löcher für Dübel in üblicher Zahl, vergilbte Tapeten nach zehn Jahren und pauschale "Renovierungskosten" ohne Beleg. Der Mieter darf die letzten Mieten nicht mit der Kaution verrechnen, "Abwohnen" ist vertragswidrig und ein Kündigungsgrund, und der Vermieter darf während des Mietverhältnisses nicht auf die Kaution zugreifen, außer bei unstreitigen oder titulierten Forderungen. Verjährung: Der Rückzahlungsanspruch verjährt nach drei Jahren ab Ende des Jahres der Fälligkeit, Schadensersatzansprüche des Vermieters schon nach sechs Monaten ab Rückgabe, § 548 BGB, und wer die Kaution nach sechs Monaten nicht hat und keine Abrechnung, mahnt mit Frist und klagt. Wie hoch die Betriebskostennachzahlung ausfallen könnte, die den Einbehalt rechtfertigt, rechnet der Nebenkosten-Rechner aus Fläche und Durchschnittswerten.

Typische Fehler und was Mieter prüfen sollten

Der erste Fehler ist die Kaution in bar an den Vermieter ohne Quittung und ohne Nachweis der Anlage: Verlangen Sie die Bestätigung des Treuhandkontos, sonst ist die Kaution bei Insolvenz des Vermieters weg, und bis zum Nachweis dürfen Sie die Zahlung verweigern. Der zweite ist die Kaution über drei Nettokaltmieten, 2.400 Euro bei 700 Euro Kaltmiete sind 300 zu viel. Der dritte sind die vergessenen Zinsen bei der Rückzahlung, 97,70 Euro nach acht Jahren, bei älteren Mietverhältnissen aus den 1990ern mehrere hundert Euro, und der Vermieter zahlt oft nur den Nennbetrag zurück. Der vierte ist die fehlende Kapitalertragsteuer-Frage: Die Zinsen sind Einkünfte des Mieters, der Vermieter braucht als Treuhänder einen Freistellungsauftrag des Mieters oder die Bank behält Abgeltungsteuer ein, bei 12 Euro Zinsen je Jahr unter jedem Pauschbetrag, aber die Bescheinigung gehört zum Mieter. Der fünfte ist das Abwohnen der Kaution in den letzten Monaten. Der sechste ist das Übergabeprotokoll, das fehlt oder unvollständig ist und bei Schäden die Beweislage entscheidet. Der siebte ist die Kautionsversicherung als "Kaution ohne Geld", die jedes Jahr 4 Prozent kostet und nach fünf Jahren mehr als die Zinsen der Barkaution; sie lohnt nur, wer das Geld dringend braucht. Der achte ist die Verjährung der Rückforderung nach drei Jahren. Ob die Kaltmiete, aus der sich die Höchstkaution ergibt, im Rahmen des Mietspiegels liegt, prüft der Mietrechner.

Ein Stück Geschichte: Vom Pfand des Mieters zum Treuhandkonto

Die Kaution ist alt, das Zinsgebot jung: Das BGB von 1900 kannte die Mietsicherheit nur als freie Vereinbarung, und bis in die 1970er Jahre zahlten Mieter Kautionen in beliebiger Höhe an Vermieter, die das Geld verwendeten, wie sie wollten, und es bei Konkurs nicht mehr hatten; das Vermieterpfandrecht an den eingebrachten Sachen, § 562, war das ältere Sicherungsmittel und erlaubte dem Vermieter, die Möbel des säumigen Mieters zurückzuhalten. Das Gesetz zur Erhöhung des Angebots an Mietwohnungen von 1982 führte § 550b in das BGB ein, mit der Begrenzung auf drei Monatsmieten, der Ratenzahlung und der Pflicht, die Kaution getrennt vom Vermögen zum Spareinlagenzins anzulegen, und das war die Antwort auf Vermieterinsolvenzen und auf Kautionen von sechs und mehr Monatsmieten in den Ballungsräumen; die Mietrechtsreform 2001 machte daraus den heutigen § 551. Der Bundesgerichtshof entschied 2010, dass der Mieter die Zahlung verweigern darf, bis der Vermieter ein insolvenzfestes Konto nachweist. Der Sparzins, an den die Anlage gebunden ist, lag 1982 bei über 4 Prozent und machte die Kaution zum kleinen Sparbuch, fiel bis 2016 auf null, was den § 551 für sechs Jahre zum Papiertiger machte, und steigt seit 2023 wieder. Die Kautionsversicherung als Alternative kam um 2005 auf den Markt, die Pflicht zur Treuhandanlage gilt seit 1983 unverändert. Der Rechner rechnet die Zinsen, die seit 1983 dem Mieter gehören.

Praktische Tipps

Zahlen Sie die Kaution nur gegen Nachweis eines Treuhandkontos, in drei Raten, wenn Sie wollen. Prüfen Sie die Höhe, drei Nettokaltmieten sind das Maximum. Verlangen Sie bei Auszug Kaution plus Zinsen und fragen Sie nach dem Kontoauszug. Erstellen Sie ein Übergabeprotokoll mit Fotos bei Ein- und Auszug. Verrechnen Sie die letzten Mieten nicht mit der Kaution. Mahnen Sie nach sechs Monaten mit Frist. Vergleichen Sie die Kautionsversicherung mit den Zinsen der Barkaution, meist verliert sie. Und bewahren Sie den Einzahlungsbeleg auf, bis das Geld zurück ist. Die Betriebskostenabrechnung, auf die der Vermieter wartet, prüfen Sie vorab mit dem Nebenkosten-Rechner.