Maklerprovision-Rechner

So funktioniert der Maklerprovision-Rechner

Der Maklerprovision-Rechner rechnet die Courtage in beiden Welten: Beim Hauskauf aus Kaufpreis, Gesamtprovision inklusive Mehrwertsteuer und Käuferanteil, der bei Wohnungen und Einfamilienhäusern seit 2020 höchstens 50 Prozent betragen darf, mit Betrag für Käufer und Verkäufer, der enthaltenen Mehrwertsteuer und dem Satz je Seite; bei der Miete aus Kaltmiete und Monatsmieten, mit der Grenze von zwei Kaltmieten plus Mehrwertsteuer und dem Hinweis, dass nach dem Bestellerprinzip fast immer der Vermieter zahlt. Das sind die beiden Zahlen, die im Exposé meist nur als Prozent oder "2 MM" stehen.

Merksatz: Beim Kauf teilen sich Käufer und Verkäufer die Provision mindestens hälftig, bei der Miete zahlt, wer bestellt hat, und beides steht im Gesetz. Die Eselsbrücke: 3,57 Prozent je Seite sind 3 Prozent plus Mehrwertsteuer, 2,98 sind 2,5 plus Steuer.

Drei Beispiele:

• Kaufpreis 650.000 €, 2,98 Prozent gesamt, hälftig geteilt: 19.370 € Provision, davon 3.092,69 € Mehrwertsteuer, Käufer 9.685 €, Verkäufer 9.685 €, je 1,49 Prozent.
• Kaufpreis 400.000 €, 7,14 Prozent gesamt, geteilt: 28.560 € Provision, 4.560 € Mehrwertsteuer, je 14.280 € und 3,57 Prozent je Seite; mit 3,57 Prozent gesamt wären es 7.140 € je Seite.
• Miete 1.450 € kalt, 2 Monatsmieten: 2.900 € netto, 3.451 € mit Mehrwertsteuer, das ist zugleich der Höchstbetrag; bei 900 € Kaltmiete 2.142 €.

Formeln: Provision = Kaufpreis × Satz, Käuferanteil = Provision × Anteil, höchstens 50 % bei Wohnung und Einfamilienhaus, Mehrwertsteuer = Provision - Provision / 1,19, Miete: Provision ≤ 2 × Kaltmiete × 1,19. Was neben der Provision an Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch anfällt, rechnet der Kaufnebenkosten-Rechner, und ob die Finanzierung die Nebenkosten mitträgt, der Baufinanzierungsrechner.

Wissenswertes zum Thema

Die Provisionsteilung beim Kauf: § 656c BGB seit 2020

Seit dem 23. Dezember 2020 gilt für den Verkauf von Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen an Verbraucher das Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten: Beauftragt der Verkäufer den Makler und soll der Käufer sich beteiligen, darf der Käufer höchstens die Hälfte zahlen, und seine Zahlung wird erst fällig, wenn der Verkäufer seinen Anteil nachweislich gezahlt hat, § 656c und 656d BGB; Vereinbarungen, die den Käufer stärker belasten, sind unwirksam, und die Maklerverträge müssen in Textform geschlossen werden, Handschlag und mündliche Zusage reichen nicht mehr. Die übliche Gesamtprovision liegt je nach Region zwischen 5,95 und 7,14 Prozent inklusive Mehrwertsteuer, also 5 bis 6 Prozent netto, in Berlin, Hamburg und Hessen traditionell 5,95 bis 7,14, in Bayern und Baden-Württemberg 7,14, und seit 2020 teilen die meisten Makler sie hälftig, 2,98 oder 3,57 Prozent je Seite, wie im Rechner als Beispiel hinterlegt; der Rechner lässt den Käuferanteil frei wählen, weil bei Mehrfamilienhäusern, Gewerbe, Grundstücken und Verkäufen an Unternehmer das Gesetz nicht gilt und alles verhandelbar bleibt. Die Mehrwertsteuer von 19 Prozent ist in den üblichen Sätzen enthalten, 3,57 sind 3 Prozent plus Steuer, und der Rechner weist sie aus, weil Unternehmer sie als Vorsteuer ziehen können, Privatkäufer nicht. Die Provision ist verhandelbar, besonders bei hohen Kaufpreisen, wo 7 Prozent von 1,2 Millionen 85.000 Euro sind, und bei gefragten Objekten, die sich von selbst verkaufen; ein Nachlass von einem Prozentpunkt ist oft drin. Fällig wird sie mit dem notariellen Kaufvertrag, nicht mit der Reservierung, und ein Reservierungsgebühr über 10 bis 15 Prozent der Provision ist nach dem BGH unwirksam. Wie hoch die Grunderwerbsteuer in Ihrem Bundesland dazukommt, 3,5 bis 6,5 Prozent, rechnet der Grunderwerbsteuer-Rechner.

Miete: Bestellerprinzip und die Zwei-Mieten-Grenze

Bei der Wohnungsvermietung gilt seit dem 1. Juni 2015 das Bestellerprinzip nach § 2 Wohnungsvermittlungsgesetz: Die Provision zahlt, wer den Makler beauftragt hat, und das ist fast immer der Vermieter, der die Wohnung anbietet; der Mieter zahlt nur, wenn er den Makler selbst mit der Suche beauftragt und der Makler die Wohnung ausschließlich deshalb vom Vermieter bekommt, was in der Praxis kaum vorkommt. Verlangt ein Makler trotzdem Provision vom Mieter oder tarnt sie als "Verwaltungsgebühr", "Besichtigungsgebühr" oder Abstandszahlung für Möbel, ist das eine Ordnungswidrigkeit mit bis zu 25.000 Euro Bußgeld und die Zahlung rückforderbar. Die Höhe ist gedeckelt auf zwei Monatskaltmieten plus Mehrwertsteuer, § 3 Absatz 2 WoVermRG, bei 1.450 Euro Kaltmiete 3.451 Euro, und der Rechner meldet bei mehr als zwei Monatsmieten den Verstoß; die Grenze gilt seit 1971 und hat die früher üblichen drei bis vier Monatsmieten abgelöst. Für Gewerbemiete gilt weder das Bestellerprinzip noch die Deckelung, dort sind zwei bis drei Nettomieten vom Mieter üblich. Bei Immobilien, die zum Kauf und zur Miete angeboten werden, und bei Mietkauf gelten die Kaufregeln ab Kaufvertrag. Vermieter, die den Makler zahlen, legen die Kosten nicht auf die Miete um, sie sind Werbungskosten bei den Vermietungseinkünften, und in angespannten Märkten vermieten viele Eigentümer seit 2015 wieder selbst, über Portale mit Pauschalgebühr. Ob die angebotene Kaltmiete im Rahmen des Mietspiegels und der Mietpreisbremse liegt, prüft der Mietrechner.

Typische Fehler und was Käufer und Mieter prüfen sollten

Der erste Fehler beim Kauf ist die Provision auf den Kaufpreis ohne Verhandlung, bei 650.000 Euro sind 1 Prozent 6.500 Euro, und die Frage kostet nichts. Der zweite ist die Zahlung vor dem Nachweis, dass der Verkäufer seinen Anteil gezahlt hat, der Käufer darf das verlangen. Der dritte ist die Provision auf Zubehör, Küche und Möbel, die im Kaufpreis stecken; Makler rechnen auf den Gesamtpreis, und wer das Inventar getrennt ausweist, spart Provision und Grunderwerbsteuer. Der vierte ist der Maklervertrag ohne Textform, der nach 2020 keinen Anspruch begründet. Der fünfte ist die Doppelprovision, wenn Käufer und Verkäufer verschiedene Makler haben, die jeweils beide voll kassieren wollen; das Gesetz begrenzt den Käufer auch dann auf die Hälfte dessen, was der Verkäufer zahlt. Der sechste ist das Exposé ohne Provisionsangabe, die Pflicht ist, und die Annahme "provisionsfrei" heiße kostenlos, oft steckt die Provision dann im Kaufpreis. Bei der Miete ist der erste Fehler die Zahlung einer verlangten Provision aus Angst, die Wohnung zu verlieren, die Rückforderung ist drei Jahre möglich; der zweite die Besichtigungsgebühr; der dritte die Provision bei Untermiete und WG-Zimmern, wo sie ebenfalls dem Besteller gehört. Welche Nebenkosten beim Kauf neben der Provision zusammenkommen, Grunderwerbsteuer, Notar mit 1,5 Prozent, Grundbuch mit 0,5, rechnet der Kaufnebenkosten-Rechner zur Gesamtsumme.

Ein Stück Geschichte: Vom Mäkler zum Bestellerprinzip

Der Makler heißt im Gesetz bis heute "Mäkler", § 652 BGB, und das Wort kommt aus dem Niederdeutschen "makelen", vermitteln, handeln; die Hansestädte hatten vereidigte Makler für Waren, Schiffe und Wechsel, deren Courtage, von französisch "courtage" für Maklergebühr, die Stadt festsetzte, und das Handelsgesetzbuch von 1861 regelte den Handelsmakler, das BGB von 1900 den Zivilmakler mit dem Grundsatz, dass der Lohn nur bei Erfolg fällig wird. Die Immobilienmakler entstanden mit dem Wohnungsmarkt der Gründerzeit, und die Provision von 3 bis 6 Prozent vom Kaufpreis war bis 2020 Verhandlungssache, mit regionalen Gewohnheiten, die der Käufer meist allein trug, in Berlin, Hamburg und Hessen zu 100 Prozent, während in Bayern seit jeher geteilt wurde. Die Mietprovision begrenzte das Wohnungsvermittlungsgesetz von 1971 auf zwei Monatsmieten, nachdem in den Ballungsräumen bis zu sechs üblich geworden waren. Das Bestellerprinzip für Mietwohnungen kam am 1. Juni 2015 mit dem Mietrechtsnovellierungsgesetz, zusammen mit der Mietpreisbremse, und das Bundesverfassungsgericht wies 2016 die Klagen der Makler ab; der Umsatz der Branche bei Vermietungen brach deutlich ein. Für den Kauf diskutierte der Bundestag 2019 das Bestellerprinzip ebenfalls und entschied sich im Juni 2020 für die Teilung, in Kraft seit 23. Dezember 2020, mit dem Argument, dass eine volle Käuferprovision die Eigentumsbildung behindere. Die Provisionssätze haben sich seitdem kaum bewegt, 5,95 bis 7,14 Prozent gesamt, nur die Hälfte wechselte die Seite. Der Rechner rechnet die Courtage, die die Hanse festsetzte und der Bundestag 2020 teilte.

Praktische Tipps

Verhandeln Sie die Provision vor der Besichtigung, nicht nach dem Notartermin. Lassen Sie sich den Maklervertrag in Textform geben und lesen Sie den Provisionssatz. Zahlen Sie als Käufer erst, wenn der Verkäufer seine Hälfte gezahlt hat. Weisen Sie Inventar im Kaufvertrag getrennt aus. Fragen Sie bei "provisionsfrei", wo die Kosten stecken. Zahlen Sie als Mieter keine Provision, die Sie nicht bestellt haben, und fordern Sie gezahlte zurück. Rechnen Sie bei Gewerbe und Mehrfamilienhäusern mit freier Verhandlung. Und planen Sie die Provision in die Finanzierung ein, Banken finanzieren Nebenkosten ungern. Was die Rate bei Kaufpreis plus Nebenkosten wird, rechnet der Baufinanzierungsrechner.