Nebenkosten-Rechner

So funktioniert der Nebenkosten-Rechner

Einmal im Jahr kommt die Nebenkostenabrechnung, und meist steht unten eine Nachzahlung. Ob die stimmt, lässt sich in zwei Minuten prüfen, denn die Rechnung ist einfach: Die Gesamtkosten des Hauses werden nach Wohnfläche verteilt, und was Sie vorausgezahlt haben, wird abgezogen. Der Nebenkosten-Rechner macht genau das und sagt Ihnen dazu, welche monatliche Vorauszahlung künftig passt. Im zweiten Kasten rechnen Sie das Raumvolumen in Kubikmetern aus, für Heizung, Klimagerät oder Luftentfeuchter.

Merksatz: Meine Fläche durch Hausfläche mal Gesamtkosten. Die Eselsbrücke: Wer ein Zehntel des Hauses bewohnt, zahlt ein Zehntel der Kosten. Als Richtwert gilt die zweite Miete: Im Bundesdurchschnitt kosten die Betriebskosten etwa 2,50 bis 3,00 Euro je Quadratmeter im Monat, bei 70 Quadratmetern also 175 bis 210 Euro.

Drei Beispiele für den Nebenkosten berechnen:

• Standardfall: 95 von 950 Quadratmetern sind 10 Prozent. Bei 12.400 Euro Gesamtkosten sind das 1.240 Euro im Jahr. Mit 95 Euro Vorauszahlung im Monat, also 1.140 Euro, fehlen 100 Euro; die neue Vorauszahlung sollte 103,33 Euro betragen.
• Kleines Haus: 72 von 480 Quadratmetern bei 6.800 Euro Gesamtkosten ergeben 15 Prozent und 1.020 Euro im Jahr. Bei 80 Euro Vorauszahlung bleibt eine Nachzahlung von 60 Euro.
• Raumvolumen: Ein Zimmer mit 7,2 mal 4,5 Metern und 2,8 Metern Höhe hat 90,72 Kubikmeter. Zweiter Kasten, mit Richtwerten für Heiz- und Kühlleistung.

Die Formel: Ihr Anteil = Ihre Wohnfläche ÷ Gesamtwohnfläche × Gesamtkosten, dann Nachzahlung = Anteil - Vorauszahlungen × 12. Die Verteilung nach Wohnfläche ist nach § 556a BGB der gesetzliche Standard, wenn der Mietvertrag nichts anderes sagt; Heizung und Warmwasser müssen zu 50 bis 70 Prozent nach Verbrauch abgerechnet werden und laufen deshalb in der Praxis über eine eigene Abrechnung. Der Rechner nimmt die Fläche für alles, was für die kalten Betriebskosten stimmt. Die Grundsteuer, einer der Posten darin, lässt sich mit dem Grundsteuer-Rechner nachprüfen, die Heizkosten mit dem Heizkosten-Rechner.

Wissenswertes zum Thema

Was überhaupt umgelegt werden darf

Nicht alles, was ein Haus kostet, darf der Vermieter weitergeben. Die Betriebskostenverordnung zählt in § 2 siebzehn Posten auf: Grundsteuer, Wasser und Abwasser, Heizung und Warmwasser, Aufzug, Straßenreinigung und Müll, Hausreinigung und Ungezieferbekämpfung, Gartenpflege, Beleuchtung, Schornsteinfeger, Sach- und Haftpflichtversicherung, Hauswart, Antenne oder Kabel, Wascheinrichtungen und „sonstige Betriebskosten“, die im Mietvertrag einzeln genannt sein müssen. Nicht umlagefähig sind Reparaturen, Instandhaltung, Verwaltungskosten, Bankgebühren, Rücklagen und die Kosten für leer stehende Wohnungen, die trägt der Vermieter allein. Beim Hauswart ist nur der Anteil für Reinigung, Wartung und Kontrolle umlagefähig, nicht der für Reparaturen und Verwaltung. Die Kabelgebühren sind seit Juli 2024 nicht mehr umlagefähig. Wer eine Abrechnung prüft, sollte zuerst die Posten durchgehen, bevor er die Verteilung nachrechnet; ein Posten, der nicht in die Verordnung gehört, ist der häufigste Fehler.

Der Umlageschlüssel: Fläche, Personen, Einheiten, Verbrauch

Der gesetzliche Standard ist die Wohnfläche, die der Rechner verwendet. Der Mietvertrag kann aber andere Umlageschlüssel vorsehen: nach Personen, was bei Wasser und Müll sinnvoll ist, nach Wohneinheiten, etwa beim Kabelanschluss, oder nach Verbrauch, wo Zähler vorhanden sind. Der Schlüssel muss für alle Mieter gleich sein und darf während des Mietverhältnisses nur geändert werden, wenn ein Verbrauchsschlüssel eingeführt wird. Bei der Wohnfläche gilt die im Mietvertrag genannte, es sei denn, sie weicht um mehr als 10 Prozent von der tatsächlichen ab; dann zählt die echte Fläche. Gewerbeflächen im Haus müssen vorweg abgezogen werden, wenn sie überproportional Kosten verursachen, etwa ein Restaurant beim Müll. Heizung und Warmwasser folgen der Heizkostenverordnung: 50 bis 70 Prozent nach Verbrauch, der Rest nach Fläche; eine Abrechnung ohne Verbrauchsanteil darf der Mieter um 15 Prozent kürzen. Und seit 2023 teilen sich Mieter und Vermieter die CO₂-Kosten der Heizung in einem Stufenmodell, je schlechter der Energiezustand des Hauses, desto mehr trägt der Vermieter.

Fristen und Rechte bei der Abrechnung

Der Vermieter muss die Abrechnung spätestens zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums zustellen; für das Jahr 2025 also bis zum 31. Dezember 2026. Kommt sie später, darf er keine Nachzahlung mehr verlangen, ein Guthaben muss er trotzdem auszahlen. Der Mieter hat dann zwölf Monate Zeit für Einwendungen und das Recht, die Originalbelege einzusehen, bei weit entferntem Vermieter auch Kopien gegen Kostenerstattung. Die Nachzahlung ist 30 Tage nach Zugang fällig, kann bei Einwendungen aber unter Vorbehalt gezahlt werden. Nach einer Abrechnung dürfen beide Seiten die Vorauszahlung anpassen, der Vermieter auf ein Zwölftel des letzten Ergebnisses, mehr nur mit Begründung; der Rechner nennt den passenden Betrag. Fehlt der Abrechnung die Gesamtkostenaufstellung, der Umlageschlüssel, die Berechnung des Anteils oder der Abzug der Vorauszahlungen, ist sie formell unwirksam und löst keine Zahlungspflicht aus. Nach Auszug besteht der Anspruch auf Abrechnung weiter, und eine einbehaltene Kaution darf nur für den erwarteten Nachzahlungsbetrag zurückgehalten werden; was die Kaution an Zinsen bringt, zeigt der Mietkaution-Rechner.

Ein Stück Geschichte: Die zweite Miete

Bis in die 1970er Jahre war die Miete eine Zahl: Bruttomiete, alles drin, der Vermieter trug das Risiko steigender Kosten. Mit den Ölkrisen 1973 und 1979 explodierten die Heizkosten, und die Vermieter wollten das Risiko loswerden; die Heizkostenverordnung von 1981 schrieb die verbrauchsabhängige Abrechnung vor, und die Betriebskosten wanderten Schritt für Schritt aus der Miete in die Nebenkosten. Die Anlage 3 zur Zweiten Berechnungsverordnung listete die umlagefähigen Posten auf, 2004 wurde daraus die eigenständige Betriebskostenverordnung. Seither heißen die Nebenkosten die „zweite Miete“, und sie sind seit 2000 stärker gestiegen als die Kaltmieten, vor allem durch Energie, Grundsteuer und Versicherungen. Der Betriebskostenspiegel des Deutschen Mieterbundes misst seit 2005 den Durchschnitt, zuletzt rund 2,50 Euro je Quadratmeter im Monat, mit Heizung und Warmwasser bis zu 3 Euro, in Großstädten mehr. Die alte Bruttomiete gibt es nur noch bei möblierten Zimmern und Pauschalmieten, und auch dort setzt sich die Abrechnung durch.

Praktische Tipps

Vergleichen Sie Ihre Kosten je Quadratmeter mit dem Betriebskostenspiegel; liegt ein Posten weit über dem Durchschnitt, fragen Sie nach den Belegen. Prüfen Sie die Gesamtwohnfläche des Hauses in der Abrechnung, sie muss alle Wohnungen einschließen, auch leere; eine zu kleine Gesamtfläche erhöht Ihren Anteil. Kontrollieren Sie, ob der Abrechnungszeitraum zwölf Monate umfasst und ob die Vorauszahlungen vollständig abgezogen sind, hier passieren die meisten Rechenfehler. Heben Sie Abrechnungen und Belege mindestens drei Jahre auf. Legen Sie die Vorauszahlung mit dem Rechner so fest, dass keine große Nachzahlung entsteht, das schont beide Seiten. Und wer mit dem Raumvolumen heizt oder kühlt, findet im zweiten Kasten die Leistung für ein Klimagerät; was Strom dafür kostet, rechnet der Stromkosten-Rechner. Umziehen und die Nebenkosten vergleichen? Der Umzugskosten-Rechner hilft beim Rest.